Установка окон за свой счет в муниципальной квартире: последствия

Замена окон в муниципальной квартире за свой счет: риски, разрешения и возможность компенсации

Анализ ситуации

Вы проживаете в муниципальной квартире по договору социального найма. Оконные блоки пришли в негодность: гниение, нарушение теплоизоляции, проблемы с открыванием. Управляющая компания (или муниципалитет как наймодатель) не выполняет ремонтные работы уже около года. Вы готовы заменить окна за свой счет, но опасаетесь претензий со стороны наймодателя и интересуетесь возможностью возмещения расходов.

Рассмотрим ваши вопросы последовательно, опираясь на жилищное законодательство.

Относится ли замена окон к обязанностям наймодателя?

Да, поддержание окон в исправном состоянии входит в обязанности организации, обслуживающей жилищный фонд, а значит — наймодателя.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда:

"Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей; периодическую очистку светопрозрачных заполнений."
(Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 4.7.1)

При этом неисправности, которые вы описываете, прямо указаны в правилах как подлежащие обязательному устранению:

"Неисправности заполнений оконных и дверных проемов: неплотности по периметру оконных и дверных коробок; зазоры повышенной ширины в притворах переплетов и дверей; разрушение замазки в фальцах; отслоение штапиков; отсутствие или износ уплотняющих прокладок; загнивание и коробление элементов заполнений… следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития."
(Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 4.7.2)

Кроме того, при значительном износе окна подлежат замене:

"Заполнения оконных и дверных проемов, подвергшиеся значительному износу (вследствие гниения, коробления, разрушения в узлах и т.п.), должны заменяться новыми, проантисептированными аналогичной конструкции и формы с однотипными приборами."
(Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 4.7.7)

Важный нюанс: Окна в квартире не входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Согласно Правилам содержания общего имущества:

"В состав услуг и работ не входят: а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 15)

Это означает, что ремонт окон в квартире — обязанность не управляющей компании (в части содержания общего имущества), а наймодателя (муниципалитета) по договору социального найма. Наймодатель обязан:

"принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 65, часть 2)

А также нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. Таким образом, замена пришедших в негодность окон относится к работам, которые должен выполнять наймодатель.

Требуется ли разрешение наймодателя на замену окон за свой счет?

Законодательство прямо не требует получать согласие наймодателя на замену окон, если она не является переустройством или перепланировкой. Однако настоятельно рекомендую получить письменное разрешение, чтобы избежать обвинений в самовольных действиях.

Ваше обращение к наймодателю (в муниципалитет) с заявлением о необходимости ремонта и годичное бездействие — это уже документальное подтверждение того, что вы действуете вынужденно, а не самоуправно. Перед тем как тратить собственные средства, направьте наймодателю еще одно заявление с уведомлением о намерении выполнить работы самостоятельно с последующим требованием возмещения расходов. Это укрепит вашу правовую позицию.

Является ли замена окон переустройством или перепланировкой?

Замена оконных блоков на пластиковые стеклопакеты той же формы и в тех же проемах не является переустройством или перепланировкой.

По определению Жилищного кодекса:

"Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 25, часть 1)

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений… и (или) изменение его внутренней планировки."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 25, часть 2)

Замена деревянных окон на пластиковые, если не меняется размер проемов и конфигурация, не требует внесения изменений в технический паспорт, не затрагивает инженерные сети и не меняет планировку. Следовательно, получать специальное разрешение органа местного самоуправления на переустройство (по статье 26 ЖК РФ) не требуется — только если вы не планируете расширять или сужать оконные проемы, менять их количество или форму.

Может ли наймодатель потребовать демонтировать пластиковые окна или применить санкции?

Риск таких требований минимален, если замена выполнена без изменения размеров проемов и без нарушения строительных норм.

Ответственность за самовольное переустройство наступает по статье 29 Жилищного кодекса:

"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29, часть 1)

Но, как мы выяснили, замена окон в существующих проемах без изменения их размеров не является переустройством или перепланировкой. Значит, и последствия самовольного переустройства (обязанность привести помещение в прежнее состояние, а при неисполнении — расторжение договора социального найма по решению суда) к вам не применяются.

Если наймодатель все же предъявит претензии, вы сможете доказать, что:

• Работы не являются переустройством/перепланировкой;
• Вы действовали вынужденно из-за длительного бездействия наймодателя;
• Новые окна улучшают состояние помещения и не нарушают чьих-либо прав.

В суде помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии:

"На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29, часть 4)

Можно ли требовать возмещения расходов с наймодателя?

Да, вы имеете такое право. Жилищный кодекс прямо предусматривает эту возможность:

"При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 66, часть 2)

Таким образом, у вас есть три варианта действий:

1. Потребовать уменьшения платы за наем;
2. Потребовать возмещения расходов на замену окон;
3. Потребовать возмещения убытков (например, переплаты за отопление из-за плохой теплоизоляции).

Право на возмещение расходов прямо закреплено законом и не зависит от того, получили ли вы предварительное согласие наймодателя. Однако наличие документального подтверждения бездействия наймодателя существенно облегчит взыскание.

Как зафиксировать ненадлежащее состояние окон и бездействие наймодателя?

Для успешного возмещения расходов или снижения платы за наем необходимо документально зафиксировать:

1. Факт неисправности окон;
2. Факт обращения к наймодателю и длительность бездействия;
3. Размер понесенных расходов.

Порядок действий:

1. Составьте акт осмотра. Вы можете пригласить представителя управляющей компании или наймодателя для совместного осмотра и составления акта о неудовлетворительном состоянии окон. Если представители не являются, составьте акт самостоятельно с участием соседей (не менее двух человек) — такой акт будет иметь доказательственную силу.

2. Сохраняйте все письменные обращения. Все заявления в УК или муниципалитет подавайте в двух экземплярах: один с отметкой о вручении остается у вас. Если направляете по почте — только заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

3. Сделайте фото- и видеофиксацию состояния окон до замены.

4. Сохраняйте все документы о расходах: договор подряда, чеки на материалы, акты выполненных работ, платежные документы.

5. Для снижения платы за наем используйте следующий механизм:

"Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 15)

"Наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма… вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 7)

Выводы и рекомендации

1. Замена деревянных окон на пластиковые в существующих проемах без изменения их размеров не является переустройством или перепланировкой и не требует специального разрешения органов местного самоуправления. Риск принудительного демонтажа минимален.

2. Рекомендую перед заменой направить наймодателю письменное уведомление о намерении выполнить работы самостоятельно с указанием, что после завершения вы будете требовать возмещения расходов на основании статьи 66 ЖК РФ.

3. Тщательно фиксируйте все доказательства: акт осмотра, фото, переписку с наймодателем, документы о расходах.

4. После замены окон направьте наймодателю письменное требование о возмещении расходов с приложением копий платежных документов и акта о неисправностях. Дайте разумный срок для добровольного возмещения (например, 30 дней).

5. При отказе или отсутствии ответа вы вправе обратиться в суд с иском о возмещении расходов на основании статьи 66 ЖК РФ. При грамотно собранных доказательствах перспективы такого иска хорошие.

6. Параллельно можно заявить требование о снижении платы за наем за период, пока окна находились в неисправном состоянии.

Если ситуация осложнится или наймодатель начнет чинить препятствия, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для подготовки процессуальных документов и представления ваших интересов.