Доверенность не для родственника и переоформление квартиры на себя

Оформление доверенности в норвежском посольстве для регистрации и последующей передачи квартиры (отчуждение в пользу не родственника)

Вы планируете получить от собственника-гражданина Норвегии, проживающего в Дании, доверенность, которая позволит Вам зарегистрировать переход права и затем переоформить квартиру в Мурманской области на Вас. Поскольку Вы не являетесь родственницей собственника, важно выбрать оптимальную форму сделки (купля‑продажа или дарение) и правильно подготовить доверенность с учётом требований российского законодательства.

1. Можно ли оформить доверенность в норвежском дипломатическом представительстве?

Да, консульское должностное лицо (в том числе в консульском отделе посольства) вправе удостоверить доверенность. Это прямо предусмотрено законом:

«Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия… удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации…» (Источник: Консульский устав Российской Федерации, статья 26, пункт 1, подпункт 1)

Схожее правило закреплено в Основах законодательства РФ о нотариате:

«Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; … 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах…» (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 38)

Таким образом, консул может удостоверить доверенность (она не является договором отчуждения). Этой доверенности будет достаточно для представления интересов собственника в Росреестре и при заключении сделки в России, при условии соблюдения формальностей.

2. Какая доверенность нужна и какие к ней предъявляются требования?

Для Вашей ситуации необходима специальная (а не общая «генеральная») доверенность, в которой будут чётко перечислены конкретные полномочия. В частности, должны быть указаны:

• полномочия на подачу заявлений и иных документов в орган регистрации прав (Росреестр), на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру;
• полномочия на заключение и подписание договора отчуждения (купли‑продажи или дарения) на заранее определённых условиях;
• если это дарение, обязательно назвать одаряемого (Вас) и конкретную квартиру (предмет дарения) – иначе доверенность ничтожна:

«Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статья 576, пункт 5)

• если это купля‑продажа, в доверенности следует указать существенные условия сделки (предмет, цена) либо предоставить поверенному право определить их самостоятельно.

Для того чтобы доверенность была принята в России, она должна отвечать двум требованиям:

А) Нотариальная форма.
Для представления интересов в Росреестре и распоряжения зарегистрированными правами на недвижимость необходима именно нотариально удостоверенная доверенность:

«Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена…» (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть первая, статья 185.1, пункт 1)

Удостоверение консулом приравнивается к нотариальному, поэтому форма будет соблюдена.

Б) Апостиль (вместо легализации).
Документ, совершённый за границей должностным лицом иностранного государства, по общему правилу требует легализации. Однако Россия и большинство европейских стран (включая, в частности, Норвегию) участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, которая отменяет легализацию и заменяет её проставлением апостиля. Основные положения Конвенции:

«Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция… Единственной формальностью, которая может быть потребована… является проставление… апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен.» (Источник: Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, статьи 2, 3)

«Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств… принимаются нотариусом при условии их легализации… Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено… международными договорами Российской Федерации.» (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106)

Следовательно, на доверенности, удостоверенной норвежским консульским должностным лицом, необходимо проставить апостиль в порядке, установленном в стране совершения (в данном случае это норвежский официальный документ, поэтому апостиль проставляется уполномоченным органом Норвегии). После этого документ должен быть переведён на русский язык, а перевод нотариально заверен в России (либо у консула).

3. Порядок действий (шаг за шагом)

Шаг 1. Собственник (гражданин Норвегии) обращается в консульское учреждение Норвегии в Дании и оформляет специальную доверенность на Ваше имя. В доверенности детально прописываются полномочия (регистрация перехода права, заключение договора купли‑продажи/дарения, получение документов, подача заявлений). Обязательно указываются данные квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и, если договор дарения – одаряемый.

Шаг 2. Доверенность апостилируется компетентным органом Норвегии (обычно это нотариальная палата или судебные органы, в зависимости от структуры). Затем осуществляется нотариально заверенный перевод на русский язык (можно в России).

Шаг 3. Вы с собственником выбираете тип сделки. Рекомендуется купля‑продажа, поскольку при дарении не родственнику у Вас (одаряемого) возникнет обязанность уплатить НДФЛ (см. раздел 4). Договор купли‑продажи недвижимости может быть заключён в простой письменной форме:

«Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статья 550)

Этот договор Вы вправе подписать с одной стороны как представитель продавца на основании доверенности, с другой – как покупатель лично. Если же по каким‑либо причинам стороны предпочитают дарение, учтите: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

«Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статья 574, пункт 3)

Нотариус удостоверит такой договор при наличии надлежаще оформленной доверенности.

Шаг 4. С подготовленным договором, доверенностью (с апостилем и переводом), Вашим паспортом и квитанцией об уплате госпошлины Вы обращаетесь в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку Вы действуете как представитель, требуется нотариально удостоверенная доверенность:

«Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя… при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности…» (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 15, часть 4)

После проведения регистрации Вы станете собственником квартиры, о чём будет внесена запись в ЕГРН.

4. Налоговые последствия (Вы и собственник не родственники)

Если будет оформлена купля‑продажа:

• Продавец (гражданин Норвегии, нерезидент РФ) получает доход от продажи недвижимости в России. Такой доход признаётся доходом от источников в РФ (ст. 208, 209 НК РФ) и теоретически облагается налогом. Однако в силу прямого указания закона доход освобождается от НДФЛ, если квартира непрерывно находилась в собственности продавца в течение минимального предельного срока, который в Вашей ситуации (не является дарением от близкого родственника, приватизацией и т.д.) составляет пять лет:

«В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.» (Источник: Налоговый кодекс РФ, часть вторая, статья 217.1, пункт 4)

Квартира в собственности с 2001 года – срок значительно превышает пять лет. Важно: для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, правило об освобождении применяется независимо от даты приобретения имущества (примечание к п. 17.1 ст. 217 НК РФ, введённое Федеральным законом от 27.11.2018 № 424-ФЗ). Значит, продавец освобождается от уплаты налога и может не подавать налоговую декларацию.

• Покупатель (Вы) при приобретении квартиры никаких налогов не платит. В будущем, при продаже Вы сможете уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов по покупке.

Если будет оформлено дарение (не родственнице):

• Даритель налог не уплачивает.
• Одаряемый (Вы) получает доход в натуральной форме в виде недвижимости. Поскольку Вы не являетесь членом семьи или близким родственником дарителя, такой доход подлежит налогообложению НДФЛ:

«Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества… освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками…» (Источник: Налоговый кодекс РФ, часть вторая, статья 217, пункт 18.1)

Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости квартиры (на год регистрации перехода права). Ставка для налоговых резидентов РФ составит 13% (а если совокупный годовой доход превысит установленные прогрессивной шкалой лимиты – до 15%). Одаряемый обязан самостоятельно задекларировать доход (до 30 апреля следующего года) и уплатить налог (до 15 июля следующего года).

Учитывая изложенное, экономически целесообразнее выбрать куплю‑продажу – Вы избежите немедленной налоговой нагрузки.

Выводы и рекомендации

1. Оформление доверенности в норвежском консульстве (в Дании) допустимо. Доверенность должна быть специальной, с конкретными полномочиями на регистрацию перехода права и на заключение сделки отчуждения, обязательна нотариальная форма, проставление апостиля и заверенный перевод на русский язык.
2. Поскольку Вы не родственница, наиболее выгодным вариантом является договор купли‑продажи, при котором продавец (нерезидент) освобождается от налога ввиду длительного срока владения, а покупатель не уплачивает налог.
3. После получения апостилированной и переведённой доверенности Вы подписываете договор купли‑продажи в простой письменной форме (достаточно подписей одного представителя с обеих сторон) и подаёте документы в Росреестр.
4. Если всё же решите подарить – приготовьтесь уплатить налог с кадастровой стоимости квартиры, обратиться к нотариусу для удостоверения договора и подать декларацию.

При возникновении дополнительных нюансов, особенно с трансграничным оформлением апостиля, рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на международном частном праве и сделках с недвижимостью.