Как выйти из ТСЖ по заявлению, если председатель нарушает порядок и не выполняет обязанности?

Как законно защитить свои права, если ТСЖ требует деньги на личный счет, скрывает отчетность и отказывается ремонтировать крышу

Здравствуйте. Ваше недовольство действиями председателя ТСЖ абсолютно обоснованно. Судя по описанию, в вашем доме происходят серьезные нарушения жилищного законодательства. Давайте разберем каждый вопрос по порядку.

Анализ вашего правового статуса и обязанностей

Прежде всего, важно понимать ключевой момент: в вашей ситуации не существует понятия «выйти из ТСЖ» как из некой организации, которой вы платите и с которой можно разорвать все отношения.

• Вы как собственник обязаны содержать общее имущество. С момента получения свидетельства о праве на наследство у вас возникла не только собственность на квартиру, но и обязанность участвовать в расходах на содержание всего многоквартирного дома. Это императивная норма закона, не зависящая от вашего желания, членства в ТСЖ или наличия письменного договора.
• Вы, скорее всего, не являетесь членом ТСЖ. Членство в товариществе — добровольное и возникает на основании личного заявления. Поскольку вы не писали заявление о вступлении, вы являетесь собственником, не состоящим в ТСЖ. Однако, это не освобождает вас от обязательных платежей.

Применимые нормы:

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором"
(Источник: ГК РФ, Статья 210).

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению."
(Источник: ГК РФ, Статья 249).

"Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: ... 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 153).

Таким образом, ваша обязанность платить за содержание жилья и текущий ремонт является безусловной. Ее основание — не договор с ТСЖ, а сам факт владения квартирой.

Процедура прекращения членства в ТСЖ (если бы вы были членом)

Поскольку вы, по всей видимости, не член ТСЖ, вопрос о выходе из него не стоит. Но даже если бы вы им были, выход из ТСЖ не прекращает ваших обязанностей по оплате, а лишь меняет формулировку платежа (с «членские взносы» на «плата за содержание» для не-членов).

"Не являющиеся членами товарищества собственников жилья... собственники помещений в многоквартирном доме, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 155, часть 6).

ТСЖ обязано заключить с вами такой договор, но его отсутствие не делает ваши платежи необязательными. Вы просто платите на основании закона.

Почему ТСЖ обязано ремонтировать крышу (общее имущество)

Ваше мнение абсолютно верно: крыша — это общее имущество.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 36, часть 1).

Так как крыша является общим имуществом, то и ответственность за ее надлежащее состояние несут все собственники совместно, а ТСЖ как организация, управляющая домом, обязано это содержание обеспечить.

"Товарищество собственников жилья обязано: ... 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; ... 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 138).

Более того, при управлении домом ТСЖ, именно оно несет ответственность за содержание общего имущества.

"При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья... указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 161, часть 2.2).

Ответ председателя о том, что это «проблема собственников», — это либо глубочайшее заблуждение, либо намеренное введение вас в заблуждение. ТСЖ как раз и представляет интересы собственников, чтобы решать эти проблемы. Отказ в ремонте крыши, тем более при протечках, является грубейшим нарушением закона. Капитальный ремонт крыши даже входит в перечень обязательных работ, финансируемых из фонда капремонта.

"Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме... включает в себя: ... 3) ремонт крыши;"
(Источник: ЖК РФ, Статья 166, часть 1).

Ваши права на информацию и отчетность

ТСЖ обязано предоставлять отчетность и информацию о своей деятельности любому собственнику, независимо от членства.

"Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 143.1, часть 1).

Более того, вы имеете право знакомиться с конкретными финансовыми документами.

"Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами: ... 3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 143.1, часть 3).

Уклонение председателя от предоставления этих сведений — незаконно. Также постановлением Правительства установлен конкретный срок.

"Собственники помещений... вправе: а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 40).

Незаконность требования о переводе денег на личный счет

Требование председателя переводить деньги на его личный номер телефона является исключительно грубым и незаконным действием. Все средства ТСЖ должны аккумулироваться на расчетном счете товарищества как юридического лица.

"Средства товарищества собственников жилья состоят из: 1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества... 4) прочих поступлений."
(Источник: ЖК РФ, Статья 151, часть 2).

"Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества."
(Источник: ЖК РФ, Статья 151, часть 4).

Ни о каких переводах на личные счета председателя не может быть и речи. Это не только не соответствует целевому назначению платежа, но и может привести к невозможности доказать факт оплаты, а также создает почву для хищения средств.

Рекомендации и порядок действий

Ваша ситуация требует активных и последовательных действий.

1. Зафиксируйте протечку крыши. Составьте об этом письменное заявление в ТСЖ с требованием провести осмотр и составить акт. Вы имеете полное право требовать проведения проверки и составления акта о предоставлении услуги «содержание жилья» ненадлежащего качества. Если ТСЖ не отреагирует, составьте акт самостоятельно в присутствии хотя бы двух других жильцов (соседей). Это поможет в дальнейшем требовать перерасчета платы и возмещения ущерба вашей отделке.

2. Создайте бумажный след по отчетности. Направьте председателю ТСЖ письменное заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. В заявлении потребуйте:

   • Предоставить для ознакомления смету доходов и расходов, бухгалтерскую отчетность, акты выполненных работ за последние периоды.
   • Дать письменный мотивированный ответ по вопросу ремонта крыши с указанием сроков.
   • Дать письменные разъяснения о правовых основаниях сбора дополнительных средств на ремонт подъезда с предоставлением протокола общего собрания, утвердившего такой сбор и его сумму.

3. Ни в коем случае не переводите деньги на личный счет. Вносите плату строго по реквизитам расчетного счета ТСЖ.

4. Подайте жалобы в контролирующие органы. Поскольку ТСЖ нарушает ваши права и, вероятно, жилищное законодательство, обращайтесь с письменными жалобами:

   • В Государственную жилищную инспекцию вашего региона (ГЖИ). Это главный орган по надзору за деятельностью ТСЖ. В жалобе опишите все нарушения: отказ в ремонте крыши, непредоставление отчетности, требование перевода средств на личный счет.
   • В Прокуратуру по месту нахождения дома. Прокуратура осуществляет надзор за соблюдением законов и проведет проверку по вашим доводам, особенно в части финансовых нарушений.

5. Обратитесь в суд. Вам необходимо заявлять исковые требования:

   • Об обязании ТСЖ произвести ремонт крыши. Ущерб от бездействия будет только нарастать.
   • О возмещении ущерба, причиненного вашей квартире из-за протечек. Вред, причиненный имуществу вследствие некачественного оказания услуг, подлежит возмещению в полном объеме. > "Вред, причиненный... имуществу гражданина... подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред." (Источник: ГК РФ, Статья 1064, часть 1).
   • Об обязании предоставить документы о финансово-хозяйственной деятельности.

Для составления грамотных исков и жалоб, а также для защиты ваших интересов в суде, настоятельно рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве. Ваша ситуация, к сожалению, типовая для недобросовестного управления, но она успешно решается при правильном правовом подходе.