Самовольное перекрытие стояка отопления в многоквартирном доме: как восстановить теплоснабжение и привлечь виновного к ответственности
Анализ ситуации
В вашем случае собственник одной из квартир самовольно изменил внутриквартирную систему отопления (заменил радиатор и установил запорные вентили), а затем перекрыл вентиль на обратном трубопроводе, что полностью остановило циркуляцию теплоносителя по общему стояку. Это привело к отключению отопления в 12 квартирах. Поскольку стояк с запорной арматурой относится к общему имуществу многоквартирного дома, такие действия грубо нарушают права соседей и жилищное законодательство. Управляющая компания обязана принять меры, однако без доступа в квартиру её возможности ограничены. Тем не менее бездействие УК недопустимо – закон даёт ей инструменты для принудительного доступа и защиты прав жильцов.
Применимые правовые нормы
1. Статус стояка отопления как общего имущества
Внутридомовая система отопления, включая стояки, регулирующую и запорную арматуру, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
«В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…», пункт 6)
«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: … механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.»
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1)
Следовательно, самовольное вмешательство в стояк и установка запорных устройств, способных перекрыть циркуляцию во всём стояке, незаконны, если не получено согласие всех собственников и разрешение уполномоченных органов (оформленное как переустройство).
2. Запрет на самовольные действия в отношении внутридомовых систем
Потребитель коммунальных услуг не вправе самовольно демонтировать обогревающие элементы, изменять проектное исполнение или несанкционированно подключать оборудование.
«Потребитель не вправе: … самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом; … несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг…», пункт 35, подпункты «в» и «е»)
Замена радиатора с установкой вентилей, особенно с перекрытием обратного трубопровода, является нарушением этого запрета.
3. Обязанности управляющей организации и право требовать доступ
УК обязана принимать сообщения о некачественной коммунальной услуге, проводить проверку, устранять причины, а также имеет право в любое время требовать допуска в помещения для ликвидации аварий.
«Исполнитель обязан: … принимать в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами, сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки…»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, пункт 31, подпункт «и»)
«Исполнитель имеет право: … требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, … для выполнения необходимых ремонтных работ … – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время…»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, пункт 32, подпункт «б»)
«Потребитель обязан: … допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) … в занимаемое жилое помещение для осмотра … для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время…»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, пункт 34, подпункт «е»)
Отказ собственника открыть дверь для устранения аварийной ситуации (отсутствие тепла у 12 квартир) – прямое нарушение этой обязанности.
4. Последствия самовольного переустройства
Самовольное переустройство влечёт обязанность привести помещение в прежнее состояние, а также административную ответственность.
«Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. … Собственник … обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.»
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29, части 2 и 3)
Кроме того, за самовольное переустройство (включая замену радиатора с отступлением от проекта) предусмотрен штраф:
«Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме … влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей…»
(Источник: Кодекс РФ об административных правонарушениях, статья 7.21, часть 2)
Действия по перекрытию стояка, которые привели к прекращению теплоснабжения, можно квалифицировать и как повреждение тепловых сетей, если это совершено по неосторожности (но в данном случае скорее умышленно). Однако более подходящей нормой может быть ст. 9.10 КоАП:
«Повреждение тепловых сетей … либо их оборудования, совершенное по неосторожности, – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей…»
(Источник: КоАП РФ, статья 9.10)
К тому же за воспрепятствование законной деятельности должностных лиц УК или инспектора ГЖИ при проверке также наступает ответственность:
«Воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора) … по проведению контрольных (надзорных) мероприятий или уклонение от таких мероприятий… влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей…»
(Источник: КоАП РФ, статья 19.4.1, часть 1)
5. Права жильцов на защиту и фиксацию нарушения
Если УК не проводит проверку или не может попасть в помещение, жильцы вправе сами составить акт о некачественной услуге с участием не менее чем двух соседей и председателя совета дома.
«В случае непроведения исполнителем проверки в срок, установленный в пункте 108 настоящих Правил, а также в случае невозможности уведомить его о факте нарушения качества предоставляемых услуг … потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя. В таком случае указанный акт подписывается не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома…»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, пункт 110.1)
Такой акт будет надлежащим доказательством для дальнейших жалоб и суда. Кроме того, каждый собственник, чьё право нарушено, может требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения, на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ:
«Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.»
(Источник: ГК РФ, статья 304)
Куда и в каком порядке обращаться жильцам (пошаговая рекомендация)
Шаг 1. Немедленно зафиксируйте факт отсутствия отопления и уведомите аварийно-диспетчерскую службу УК.
Позвоните в УК, сообщите о перерыве отопления в связи с перекрытым стояком. Зарегистрируйте заявку, запишите номер, дату и время приёма. Требуйте составления акта о непредоставлении коммунальной услуги по отоплению. Если УК отказывается или не может попасть в квартиру нарушителя – самостоятельно (коллективом из жильцов) составьте акт, как это предусмотрено пунктом 110.1 Правил № 354, с подписями 2-х и более жильцов и председателя совета дома (при его наличии). Замеряйте температуру в квартирах, заактируйте это фото- или видеофиксацией.
Шаг 2. Направьте коллективное письменное обращение в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).
Это основной надзорный орган, который контролирует соблюдение обязательных требований к содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг (ст. 20 ЖК РФ). В обращении подробно опишите ситуацию: самовольная замена радиатора с установкой запорных вентилей, перекрытие стояка, отсутствие отопления в 12 квартирах, отказ жильца открыть дверь и бездействие УК. Приложите копии актов, фотографии, коллективное обращение. ГЖИ уполномочена провести проверку, выдать предписание УК и проблемной собственнице об устранении нарушений, а также привлечь виновных к административной ответственности (ст. 7.21, 7.23 КоАП РФ и другие).
Шаг 3. Параллельно подайте заявление в прокуратуру.
Прокуратура осуществляет общий надзор за соблюдением законов. В вашем случае нарушены жилищные права значительного числа граждан, имеет место серьёзное нарушение при предоставлении коммунальных услуг, возможное злоупотребление правом со стороны соседки. Прокурор вправе вынести представление об устранении нарушений и, при наличии оснований, инициировать административное производство.
Шаг 4. Обратитесь в орган местного самоуправления (администрацию района/города), отдел архитектуры или жилищный департамент, который согласовывает переустройство.
Поскольку замена радиатора с установкой вентилей на стояке является самовольным переустройством, этот орган должен зафиксировать нарушение и принять меры в пределах своей компетенции, предусмотренные статьёй 29 ЖК РФ (выдать требование привести помещение в прежнее состояние).
Шаг 5. Если административные меры не дают быстрого результата – подавайте иск в суд.
В суд можно обратиться как к нарушителю, так и к УК. Основные требования:
- к соседке – обязать её демонтировать (открыть) запорные устройства на стояке и восстановить циркуляцию, а также возместить причинённые убытки (ст. 15, 304, 210 ГК РФ);
- к УК – обязать обеспечить доступ в помещение и восстановить нормальное функционирование системы отопления, произвести перерасчёт платы за отопление за период отсутствия услуги (раздел IX Правил № 354).
Ссылаться можно на все перечисленные выше нормы. Если имеется коллективный характер нарушения, иск может быть подан совместно с несколькими пострадавшими жильцами.
Для подготовки процессуальных документов и выработки стратегии судебной защиты настоятельно рекомендую обратиться за помощью к адвокату.
Выводы и конкретные рекомендации
- Первое, что нужно сделать – зафиксировать факт и оповестить аварийную службу УК с обязательной регистрацией заявки, а при отказе – составить коллективный акт.
- Главный адресат для жалобы – Государственная жилищная инспекция вашего субъекта РФ. Именно она обладает полномочиями оперативно воздействовать и на УК, и на собственника, вплоть до привлечения к ответственности и обращения в суд с иском о понуждении.
- Второй по значимости – прокуратура для общего надзора и ускорения процесса.
- Орган, согласующий переустройство (местная администрация), также должен быть уведомлен о факте самовольного переустройства.
- Если ни одна из этих инстанций не добилась открытия доступа и восстановления тепла, единственным эффективным способом становится обращение в суд с иском об обязании устранить препятствия в пользовании общим имуществом и восстановлении отопления. Судебное решение можно будет исполнить с привлечением службы судебных приставов, которые вправе осуществить принудительное вскрытие помещения для устранения аварийной ситуации.
Не оставайтесь пассивными: ваше коллективное и настойчивое обращение во все перечисленные органы, подкреплённое правильно оформленными документами, способно существенно ускорить решение проблемы.
