Как сестре подарить вам свою долю в квартире, если она живёт в другом городе
Вы с сестрой являетесь участниками общей долевой собственности на квартиру (по ½ доли у каждого). Сестра намерена безвозмездно передать вам свою долю. Поскольку даритель и одаряемый находятся в разных городах (Казань и Волгоград), важно правильно организовать сделку, чтобы избежать лишних поездок.
Проанализируем ситуацию с точки зрения закона и предложим оптимальные варианты.
1. Обязательна ли нотариальная форма для договора дарения доли
Да, обязательна. По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют лишь случаи, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке – у вас же дарит только один участник (сестра), поэтому нотариус необходим.
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке»
(Источник: Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
Кроме того, договор дарения недвижимости между гражданами также требует нотариальной формы:
«Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.»
(Источник: ГК РФ, статья 574, пункт 3)
Таким образом, без обращения к нотариусу сделка будет ничтожной (недействительной).
2. Можно ли заключить договор через представителя по доверенности
Да, дарение не относится к сделкам, которые обязательно совершать лично. Сестра вправе выдать доверенность на подписание договора дарения. Однако здесь есть важные нюансы:
- Представитель не может быть одаряемым (т.е. вами). Закон прямо запрещает представителю совершать сделку от имени представляемого в отношении себя лично.
«Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.»
(Источник: ГК РФ, статья 182, пункт 3)
-
Поэтому вы не можете действовать по доверенности от сестры, чтобы подарить долю самому себе. Доверенность нужно оформить на третье лицо (например, на родственника, знакомого, юриста в Волгограде).
-
Доверенность должна быть нотариально удостоверена, так как она выдаётся для совершения нотариальной сделки.
«Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, … должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.»
(Источник: ГК РФ, статья 185.1, пункт 1)
- В доверенности обязательно должны быть указаны конкретный одаряемый и предмет дарения (доля и адрес квартиры), иначе доверенность будет ничтожна.
«Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.»
(Источник: ГК РФ, статья 576, пункт 5)
Таким образом, классический вариант с доверенностью возможен, но он требует участия третьего доверенного лица (не вас) и дополнительных расходов.
3. Современный и удобный вариант: удостоверение сделки двумя нотариусами без личного присутствия
Законодательство допускает удостоверение договора двумя и более нотариусами, когда стороны не могут собраться вместе. Это избавляет от необходимости выписывать доверенность на постороннего человека и упрощает процедуру.
«Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия.
(Источник: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», статья 53.1)
Как это работает в вашем случае:
- Сестра обращается к любому нотариусу в Казани.
- Вы обращаетесь к нотариусу в Волгограде (желательно — к тому, кто практикует в пределах субъекта РФ, где находится объект недвижимости).
- Нотариусы с помощью единой информационной системы нотариата создают проект договора, каждая сторона подписывает его в присутствии «своего» нотариуса, после чего документ в электронном виде подписывается обоими нотариусами и приобретает силу.
При этом обязательно участие хотя бы одного нотариуса, работающего в том субъекте РФ, где находится недвижимость:
«Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ.»
(Источник: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», статья 53.1)
А статья 56 уточняет, что это может быть любой нотариус в пределах субъекта РФ, на территории которого расположено недвижимое имущество. Поэтому если квартира находится, например, в Волгоградской области — вам просто нужно выбрать местного нотариуса, а сестра может обратиться к своему в Казани.
Вывод: Удостоверение двумя нотариусами — наиболее технологичный и безопасный способ, исключающий необходимость в представителе и лишние переезды. Рекомендуется как основной вариант.
4. Порядок государственной регистрации перехода права собственности
После удостоверения договора нотариус (или один из нотариусов, действуя в электронной форме) обязан незамедлительно подать заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы в Росреестр, если стороны сделки не возражают против этого.
«После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно … представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.»
(Источник: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», статья 55)
Важный момент: если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) имеется отметка о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника (её могла внести сестра ранее), то при совершении сделки через представителя по доверенности нотариус не сможет подать документы в Росреестр — это прямо запрещено (часть третья той же статьи 55 Основ). Однако при удостоверении договора двумя нотариусами сестра всё же лично присутствует у своего нотариуса в Казани, и это считается её личным участием в сделке, поэтому указанная отметка не станет препятствием.
Право собственности у вас (одаряемого) возникнет с момента государственной регистрации перехода права:
«В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.»
(Источник: ГК РФ, статья 223, пункт 2)
5. Налоговые обязательства
Вы как одаряемый получаете доход в натуральной форме (доля в квартире). Однако такой доход освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Братья и сёстры (в том числе неполнородные — по одному из родителей) относятся к таким лицам.
«Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками … полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).»
(Источник: НК РФ, статья 217, пункт 18.1)
Таким образом, у вас не возникает обязанности уплачивать НДФЛ и подавать налоговую декларацию в связи с получением доли от сестры.
6. Расходы и практические рекомендации
- За нотариальное удостоверение договора дарения (в том числе двумя нотариусами) взимается нотариальный тариф согласно Основам о нотариате.
- За государственную регистрацию права собственности уплачивается госпошлина. Для физических лиц при регистрации права на долю в праве общей долевой собственности, если кадастровая стоимость доли не превышает 20 млн рублей, размер пошлины составляет 4 000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Плательщиком будете вы как одаряемый.
Пошаговый план действий:
- Свяжитесь с нотариусами – сестре в Казани и вам в Волгограде. Уточните, готовы ли они провести удостоверение сделки двумя нотариусами (такая практика уже распространена). Также сообщите, что предметом выступает доля в праве общей собственности.
- Соберите документы: паспорта участников, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из ЕГРН (нотариус сам запросит сведения через систему).
- Согласуйте дату и время. Нотариусы подготовят проект договора в электронном виде, согласуют его с вами и сестрой.
- Подпишите договор – каждый в присутствии своего нотариуса.
- Оплатите услуги нотариусов и госпошлину за регистрацию.
- Нотариус (или один из них) направит заявление в Росреестр. В течение 3–7 рабочих дней переход права будет зарегистрирован, и вы станете единоличным собственником квартиры.
- После регистрации получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.
Если по каким-то причинам сделать сделку через двух нотариусов не удастся, остаётся вариант с нотариальной доверенностью от сестры на постороннее лицо (не на вас), но в этом случае нужно дополнительно проверять, не наложен ли в ЕГРН запрет на регистрацию без личного участия.
Вывод
Оформить дарение доли сестры, находящейся в другом городе, можно без её личного присутствия на сделке. Наилучший путь — удостоверение договора дарения двумя нотариусами (по месту нахождения каждого из вас). Это полностью соответствует закону, не требует выдачи доверенности и гарантирует надёжность регистрации. Вы, как близкий родственник дарителя, полностью освобождаетесь от уплаты налога за полученную долю. Рекомендую проконсультироваться с выбранным нотариусом заранее, чтобы уточнить все организационные моменты. Если возникнут нестандартные обстоятельства, дополнительную помощь окажет адвокат.
