Правовой статус коридора (МОП-1) в многоквартирном доме и ничтожность его регистрации в качестве частной собственности
Анализ ситуации
Вы описываете ситуацию, в которой коридор (МОП-1) в многоквартирном доме, предназначенный для прохода в нежилое помещение, в выписке из ЕГРН зарегистрирован как объект общей долевой собственности только пяти граждан. Двое других собственников помещений в доме такой регистрации не имеют, обладая правами лишь на свои квартиры. Возникший спор сводится к ключевому вопросу: кому на самом деле принадлежит это помещение — только тем, кто записан в реестре, или всем собственникам в силу закона, независимо от наличия записи в ЕГРН.
Проведенный анализ законодательства позволяет сделать однозначный вывод: коридор МОП-1 является общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Применимые правовые нормы
1. Коридор является общим имуществом в силу прямого указания закона
Законодательство императивно определяет перечень имущества, которое входит в состав общего. Статья 36 Жилищного кодекса РФ прямо относит к такому имуществу коридоры, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:
"1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи..."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36)
Тот же принцип закреплен в Гражданском кодексе РФ:
"1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома…"
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 290)
Поскольку спорный коридор (МОП-1), как указано в вашем вопросе, обеспечивает доступ к цокольному помещению и, очевидно, обслуживает более одного помещения в доме, он по своим признакам полностью подпадает под законодательное определение общего имущества. Его эксплуатационное назначение — обеспечение прохода — делает его необходимым для всех, кто им пользуется или может пользоваться.
2. Право на общее имущество привязано к праву на основное помещение и возникает в силу закона, а не записи в ЕГРН
Ключевым моментом является способ возникновения права на общее имущество. Оно не приобретается отдельно, а следует судьбе основного помещения (квартиры или нежилого помещения) и возникает у его собственника автоматически. Это прямо установлено законом:
"При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 38)
Аналогичная норма есть и в ГК РФ:
"Доля в праве общей собственности на общее имущество... следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь."
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.2)
Это означает, что право общей долевой собственности на коридор возникло у каждого из семи соседей в тот момент, когда они приобрели свои квартиры или нежилые помещения. Отсутствие у двоих из них записи в ЕГРН не отменяет их права. Более того, факт уплаты налогов и счетов в УК некоторыми собственниками за этот коридор является лишь следствием ошибочной регистрации и сам по себе не создает у них отдельного права собственности на общее имущество.
3. Регистрация права в ЕГРН на общее имущество не является правообразующей
Проведенная регистрация права долевой собственности на коридор только за пятью лицами юридически порочна. Закон о регистрации недвижимости и судебная практика однозначно устанавливают, что такая регистрация носит лишь правоподтверждающий характер и не требуется для возникновения самого права.
Закон о регистрации недвижимости гласит:
"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество…"
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 1)
Однако в отношении именно общего имущества МКД этот же закон делает важнейшее исключение:
"Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не требуется. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 69)
Этот вывод подтвержден высшими судебными инстанциями, разъяснения которых обязательны для применения:
"При рассмотрении споров, связанных с защитой права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, судам следует учитывать, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона. …Регистрация права общей долевой собственности на такое имущество в Едином государственном реестре недвижимости не является правообразующей."
(Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, пункт 9)
Таким образом, запись в ЕГРН о регистрации долей на МОП-1 за пятью гражданами не создает для них какого-либо исключительного права на этот коридор, а является лишь ошибочной фиксацией их доли в общем имуществе, которая и так им принадлежит. Право же остальных собственников существует без записи, но от этого не перестает быть действительным.
Выводы и рекомендации
-
Коридор МОП-1 является общим имуществом всех семерых собственников помещений в многоквартирном доме, а не частной долевой собственностью пятерых из них. Право на него возникло у каждого в силу закона с момента приобретения основного помещения и не зависит от регистрации в ЕГРН.
-
Существующая регистрация права общей долевой собственности на коридор только за пятью гражданами является дублирующей и ошибочной. Она создает лишь видимость того, что коридор находится в их исключительной собственности, что не соответствует закону.
-
Более того, такая ситуация прямо противоречит закону. Если МОП-1 был зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости (с отдельным кадастровым номером), и право на него зарегистрировано только за несколькими лицами, как на отдельное помещение, а не как на общее имущество, то такая регистрация ничтожна, поскольку общее имущество не может быть объектом права собственности отдельных лиц отдельно от права на основное помещение. Данная позиция также отражена в судебной практике.
Рекомендации:
Для восстановления законного правового режима имущества и устранения несоответствия в ЕГРН, всем собственникам или любому из них можно предпринять следующие шаги:
- Первый этап — досудебный. Рекомендуется провести общее собрание собственников помещений в МКД. На собрании следует зафиксировать волю большинства о необходимости приведения записей в ЕГРН в соответствие с законом. Можно выбрать представителя, уполномоченного обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении реестровой ошибки или о признании зарегистрированного права отсутствующим. Попытка решить вопрос в административном порядке, получив официальный отказ от органа регистрации прав, может послужить основанием для судебного разбирательства.
- Обращение в суд. Если решить вопрос добровольно или через Росреестр не удастся, заинтересованному лицу (собственнику, чье право нарушено) необходимо обратиться в суд с иском. Типичными требованиями по таким делам являются:
- Признание права общей долевой собственности на спорный коридор (МОП-1) за всеми собственниками помещений в доме.
- Признание отсутствующим зарегистрированного права общей долевой собственности на МОП-1 как на самостоятельный объект недвижимости у пяти граждан и аннулировании соответствующих записей в ЕГРН.
- В процессе рассмотрения дела для правильного определения всех обстоятельств и формирования правовой позиции, особенно при подготовке искового заявления и сборе доказательств, крайне рекомендуется воспользоваться помощью профессионального адвоката, специализирующегося на жилищных и земельно-имущественных спорах.
