Оформление права собственности на квартиру при отказе Росреестра из-за отсутствия ответов на межведомственные запросы
Ваша ситуация является юридически сложной, но разрешимой. Действия Росреестра в описанной Вами ситуации частично обоснованны, однако это не лишает Вас возможности защитить свои права. Ниже представлен подробный анализ и конкретные шаги для решения проблемы.
1. Анализ законности действий Росреестра
Действия государственного регистратора по приостановлению, а впоследствии и отказу в регистрации права, напрямую связаны с отсутствием ответов на межведомственные запросы.
-
Основание для приостановления. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» прямо это предусматривает. Приостановление регистрации правомерно, если:
"не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 9).
Аналогичным образом дело обстоит и в случае, если представлена информация об отсутствии документов (пункт 10 той же части).
-
Сроки приостановления. Для данного конкретного основания закон устанавливает специальный, сокращенный срок.
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 9 части 1 настоящей статьи, приостанавливается на срок до устранения причин, препятствующих их осуществлению, но не более чем на один месяц." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 3).
Общий предельный срок для приостановления по другим основаниям составляет три месяца.
-
Причина отказа. Отказ в регистрации является следствием того, что причины, вызвавшие приостановление, не были устранены в установленный срок.
"В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению... регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 27, часть 1).
Вывод: с точки зрения процедуры, у Росреестра были формальные основания для приостановления регистрации на месяц, а затем, если ситуация не изменилась, и для отказа. Важно отметить, что по общему правилу сам по себе факт неполучения ответа на межведомственный запрос не может быть основанием для отказа в предоставлении государственной услуги, но в сфере регистрации недвижимости действуют специальные иные сроки и последствия.
2. Ключевой вопрос: кто является собственником на данный момент
Заблуждение о том, что Вы уже стали собственником, имея на руках договор, является критичным. Закон устанавливает для недвижимости иной момент перехода права.
- Момент возникновения права собственности. Право собственности на квартиру по договору купли-продажи переходит к покупателю не в момент подписания договора или уплаты денег, а с момента государственной регистрации этого перехода.
"Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: ГК РФ, Статья 223, пункты 1 и 2).
Аналогичное правило закреплено и в статье 8.1 ГК РФ:
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: ГК РФ, Статья 8.1, пункт 2).
Таким образом, до тех пор, пока запись о Вас как о собственнике не внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), собственником квартиры юридически остается прежний владелец, указанный в реестре. Ваш договор купли-продажи является основанием для перехода права, но сам по себе, без регистрации, права собственности не порождает.
3. Способы защиты Ваших прав
Поскольку оформление права во внесудебном порядке заблокировано и продавец недоступен, наиболее эффективным способом защиты является обращение в суд. У Вас есть несколько взаимосвязанных вариантов требований.
Обжалование действий Росреестра (малоэффективно как самостоятельное требование)
Обжаловать отказ Росреестра можно в административном порядке или через суд.
"Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде." (Источник: ГК РФ, Статья 8.1, пункт 8).
Однако, если суд признает отказ незаконным, это отменит решение об отказе, обяжет Росреестр повторно рассмотреть документы, но не решит проблему отсутствия ответов из архивов и БТИ.
Иск о государственной регистрации перехода права (основной и наиболее правильный путь)
Поскольку бывший владелец (продавец) уклоняется от совершения действий, необходимых для регистрации (не является в Росреестр, не предоставляет документы), это является классическим основанием для судебного решения о регистрации перехода права.
"Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной... Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда." (Источник: ГК РФ, Статья 165, пункты 1 и 2).
Этот механизм прямо дублирован и в Законе о регистрации:
"При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, часть 7).
Вам необходимо подать иск в суд к продавцу (по его последнему известному месту жительства) с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Обеспечение иска в суде
В рамках судебного процесса суд, по Вашему ходатайству, может истребовать из БТИ и архивов все необходимые документы, которые не смог получить Росреестр по своим запросам. Решение суда, вступившее в законную силу, будет являться самостоятельным основанием для регистрации права, и Росреестр будет обязан его исполнить.
"Вступившие в законную силу судебные акты" являются основанием для государственной регистрации прав. (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, часть 2, пункт 5).
Выводы и рекомендации
- Вы юридически не являетесь собственником квартиры, пока право не зарегистрировано в ЕГРН. Договор купли-продажи и факт уплаты денег подтверждают Ваши права как покупателя, но не делают Вас собственником.
- Административное обжалование отказа Росреестра (подача жалобы в вышестоящий орган или в апелляционную комиссию, предусмотренную статьей 31.1 ФЗ-218) в Вашем случае, скорее всего, будет безрезультатным, так как не решит корневую проблему — физическое отсутствие архивных сведений в распоряжении госорганов.
- Единственный эффективный способ — обращение в суд. Вам необходимо подать исковое заявление к продавцу (бывшему собственнику) с требованием:
- О государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи.
- В иске изложить обстоятельства дела: полное исполнение обязательств по договору (передача денег, фактическая передача квартиры), уклонение продавца от совместного обращения за регистрацией (его отсутствие), а также проблемы с межведомственным взаимодействием Росреестра.
- Обратитесь к адвокату. Учитывая специфику рассмотрения дел в новых регионах РФ, а также возможную необходимость сбора дополнительных доказательств в суде, консультация и ведение дела профессиональным адвокатом существенно повысят шансы на успех.
В рамках судебного разбирательства суд сможет самостоятельно направить запросы в архивы и органы технической инвентаризации для получения необходимых сведений, что позволит преодолеть возникшее препятствие. Положительное решение суда станет для Росреестра обязательным и безусловным основанием для регистрации Вашего права собственности.
