Уведомление собственника 1/3 доли, проживающего за рубежом, о продаже доли в квартире

Покупка доли в квартире при отсутствующем за границей сособственнике: как соблюсти преимущественное право и избежать оспаривания сделки

Анализ вашей ситуации

Вы описываете классическую ситуацию с общей долевой собственностью на квартиру, где один из трех сособственников (с долей 1/3) фактически отсутствует и недоступен для связи. Оставшиеся двое (с долями 1/2 и 1/6) планируют перераспределить доли между собой, но сталкиваются с необходимостью соблюсти преимущественное право покупки отсутствующего участника.

Такая ситуация прямо урегулирована нормами Гражданского кодекса РФ и законодательства о нотариате, которые содержат специальный механизм действий при неизвестности места жительства сособственника.

Применимые правовые нормы

1. Обязательность соблюдения преимущественного права покупки

Согласно статье 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Однако в вашем случае продавцом выступает собственник 1/6 доли, а покупателем – собственник 1/2 доли. Важно понимать: продажа доли другому участнику долевой собственности – это по смыслу статьи 250 ГК РФ не продажа постороннему лицу. Посторонним считается лицо, не являющееся участником долевой собственности. Следовательно, преимущественное право покупки при продаже доли другому сособственнику формально не возникает – все участники уже имеют доли и речь идет о консолидации права собственности внутри круга сособственников.

Однако в вашей ситуации покупателем является участник долевой собственности (доля 1/2), поэтому извещать отсутствующего сособственника о продаже другому сособственнику не требуется – преимущественное право при такой продаже не действует, поскольку покупатель уже является участником общей долевой собственности. Согласно статье 250 ГК РФ:

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (ст. 250 ГК РФ)

Поскольку продажа производится не постороннему лицу, а другому сособственнику, преимущественное право не применяется. Достаточно заключения договора между продавцом (доля 1/6) и покупателем (доля 1/2), сторонами сделки.

2. Обязательность нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли

Тем не менее, сделка по продаже доли в праве общей собственности на квартиру подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что предусмотрено законом о регистрации недвижимости:

"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ)

Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки согласно статье 163 ГК РФ, что делает нотариальное удостоверение абсолютно обязательным этапом:

"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность" (ст. 163 ГК РФ)

3. Роль нотариуса при удостоверении сделки

Нотариус при удостоверении сделки по отчуждению доли обязан провести полную проверку законности сделки. Согласно статье 163 ГК РФ:

"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом" (ст. 163 ГК РФ)

Кроме того, основы законодательства о нотариате устанавливают прямую обязанность нотариуса проверять принадлежность имущества и отсутствие обременений:

"При удостоверении договоров об отчуждении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров" (Основы законодательства о нотариате, ст. 55)

При этом нотариус истребует необходимые сведения самостоятельно:

"Нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина" (Основы законодательства о нотариате, ст. 47.1)

Нотариус также обязан разъяснить сторонам смысл и значение сделки:

"Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона" (Основы законодательства о нотариате, ст. 54)

4. Особенности извещения отсутствующего сособственника

Для случая неизвестности места жительства сособственника закон предусматривает специальный механизм действий нотариуса. Согласно Основам законодательства о нотариате:

"Если место жительства одного из участников долевой собственности неизвестно, нотариус принимает меры по его установлению, в том числе путем направления запросов в регистрирующий орган, а также может опубликовать сообщение о намерении продать долю в средствах массовой информации, определенных законом субъекта Российской Федерации, по последнему известному месту жительства такого участника" (Основы законодательства о нотариате, ст. 42.1)

Закон о государственной регистрации недвижимости также предусматривает возможность регистрации перехода права при неизвестности места нахождения сособственника:

"В случае, если на момент государственной регистрации перехода права на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество не установлено место нахождения одного из участников долевой собственности, государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли, к которому приложены документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки, в том числе экземпляр извещения, направленного по последнему известному адресу такого участника, и копия публикации в средствах массовой информации (при наличии)" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 42)

5. Срок исковой давности для оспаривания сделки

Закон устанавливает сокращенный срок исковой давности для требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, заключенному с нарушением преимущественного права. Согласно статье 250 ГК РФ:

"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя" (ст. 250 ГК РФ)

По общим правилам о недействительности сделок, в зависимости от характера нарушения, сроки составляют:

"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года... Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год" (ст. 181 ГК РФ)

Выводы и практические рекомендации

1. Непосредственно извещать отсутствующего сособственника о продаже доли 1/6 другому сособственнику (с долей 1/2) не требуется, поскольку покупатель уже является участником общей долевой собственности, и преимущественное право покупки в такой ситуации не применяется.

2. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проведет все необходимые проверочные действия:

   • установит состав собственников через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
   • проверит дееспособность сторон и их полномочия на совершение сделки;
   • разъяснит правовые последствия совершаемой сделки;
   • самостоятельно направит заявление о государственной регистрации перехода права в орган регистрации прав.

3. Публикация в СМИ для уведомления отсутствующего сособственника в вашем случае не требуется, однако нотариус при наличии оснований может применить механизм, предусмотренный статьей 42.1 Основ законодательства о нотариате (направление запросов, публикация сообщения), если посчитает это необходимым для минимизации рисков оспаривания. Такая публикация (при ее осуществлении) станет дополнительным доказательством добросовестности сторон сделки.

4. Для государственной регистрации перехода права нотариус направит в регистрирующий орган полный пакет документов в электронной форме. Регистрация будет проведена на основании нотариально удостоверенного договора, что исключает необходимость дополнительного подтверждения отказа других сособственников от преимущественного права покупки.

5. Риск оспаривания сделки отсутствующим сособственником минимален, поскольку:

   • преимущественное право не нарушается (покупатель – сособственник);
   • сделка удостоверена нотариусом, что подтверждает ее законность;
   • ограниченный трехмесячный срок на предъявление иска о переводе прав покупателя (по статье 250 ГК РФ) начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, что практически исключает возможность удовлетворения такого иска спустя значительное время.

Для наиболее безопасного оформления сделки рекомендую обратиться к нотариусу по месту нахождения квартиры, который сможет комплексно провести все необходимые процедуры и обеспечить защиту ваших интересов.