Правовой анализ ситуации с муниципальным жильём после обмена приватизированной комнаты
Здравствуйте! Проанализируем вашу ситуацию и дадим ответы на возникшие вопросы. В результате обмена ваша приватизированная комната перешла в собственность муниципалитета, а вы стали нанимателем квартиры по договору социального найма. С этого момента ваши права и обязанности регулируются Жилищным кодексом РФ и заключенным договором социального найма.
1. Обязанность платить за наём жилья
Да, платить за наём жилья вы обязаны. Структура платы для нанимателя муниципального жилья четко определена законодательством и отличается от платы для собственника.
Структура вашей платы за жилое помещение теперь выглядит так:
- Плата за пользование жилым помещением (плата за наём). Это новый для вас платеж, который собственник (когда вы им были) не платил.
- Плата за содержание жилого помещения. Сюда входит оплата услуг по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды (ОДН).
- Плата за коммунальные услуги (отопление, вода, свет, газ, канализация), потребленные в вашей квартире.
Правовое обоснование:
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, ваша обязанность по внесению платы за наём прямо предусмотрена законом:
"Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма... включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем)..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 154)
Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма:
"...2) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 153)
Размер платы за наём устанавливается органами местного самоуправления и зависит от качества, благоустройства и расположения дома:
"Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем)... устанавливаются органами местного самоуправления... в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 156)
Важное исключение: от уплаты за наём освобождаются граждане, признанные малоимущими:
"Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 156)
Плата за наём вносится непосредственно наймодателю, то есть местной администрации или уполномоченному ею органу:
"Наниматели жилых помещений по договору социального найма... вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 155)
2. Передача дома в управление частной компании
Да, местная администрация не только вправе, но и обязана в определенном порядке передать дом в управление частной компании. Это не является «аутсорсингом» в простом понимании, а представляет собой стандартную процедуру выбора управляющей организации.
Поскольку вы проживаете в многоквартирном доме, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности (и даже если муниципалитету принадлежит более 50% площадей), способ управления определяется специальной нормой. Управление таким домом осуществляется через открытый конкурс:
"Управление многоквартирным домом... все помещения в котором находятся в собственности... муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 163)
Любая частная компания, чтобы управлять домом, должна иметь лицензию:
"Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии... Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 192)
Таким образом, действия администрации по привлечению частной управляющей компании через конкурс абсолютно законны. По результатам конкурса с выбранной компанией будет заключен договор управления, который в том числе обяжет ее предоставлять вам коммунальные услуги или обеспечивать готовность инженерных систем для их предоставления.
3. Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями
Это ключевой вопрос, и здесь нужно разобраться в деталях. Раньше, когда вы были собственником, вы могли оплачивать свет, воду и газ через ЖЭК (управляющую компанию) по единой квитанции. Сейчас ситуация принципиально иная, и возможность платить «как прежде» зависит от того, кто является исполнителем коммунальных услуг в вашем доме.
Общее правило: плата управляющей организации.
По общему правилу, если дом управляется управляющей организацией, вы как наниматель платите за всё (кроме платы за наём) именно ей:
"Наниматели... в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 155)
Это наиболее похоже на вашу прошлую ситуацию с ЖЭКом: вы получаете единую платежку и перечисляете деньги одному лицу (исполнителю услуги), а оно уже рассчитывается с поставщиками ресурсов. В этом случае платить напрямую в ресурсоснабжающую организацию без отдельного решения общего собрания собственников нельзя.
Исключительные случаи: прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Переход на прямые договоры с РСО (минуя управляющую компанию) происходит только в строго определенных случаях, перечисленных в ЖК РФ:
"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией... коммунальные услуги... предоставляются ресурсоснабжающей организацией... в следующих случаях:
- при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения...
- при прекращении... договоров... вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации... (из-за долгов управляющей организации)
- если между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией... заключены договор... на основании решения общего собрания... о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 157.2)
Именно в этих трех случаях плата за коммунальные услуги вносится напрямую в РСО.
Оплата через расчётный центр.
Даже при прямых договорах вы не обязаны ходить в кассу каждой организации. Платеж может принимать как сама РСО, так и уполномоченный ею платежный агент (расчетный центр):
"Потребители обязаны своевременно вносить плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги вносится потребителями исполнителю либо действующему по его поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, Пункт 63)
Вы также вправе выбрать удобный для вас способ оплаты (наличными, онлайн, через банк) и поручить это другим лицам:
"...потребитель вправе по своему выбору: а) оплачивать коммунальные услуги... переводом денежных средств без открытия банковского счета, почтовыми переводами, банковскими картами, через сеть Интернет... б) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них..."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, Пункт 65)
Выводы и рекомендации
-
По плате за наём: Вы обязаны платить за наём. Этот платеж нужно вносить непосредственно наймодателю (местной администрации) по реквизитам, указанным в платежном документе. Если вы признаны малоимущей в установленном порядке, вы можете быть освобождены от этой платы. Уточните информацию о тарифах и реквизитах для оплаты в самой администрации.
-
По управлению домом: Передача вашего дома в управление частной компании законна, если она отобрана по результатам открытого конкурса, проводимого администрацией, и имеет соответствующую лицензию. Вы не можете этому воспрепятствовать, так как это единственно возможный способ управления для такого дома.
-
По оплате коммунальных услуг:
- Основной сценарий: Платить за свет, воду, газ и содержание жилья вы будете по единой платежке в управляющую организацию (или действующему по её поручению расчетному центру). Это общее правило.
- Исключительный сценарий: Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями заключаются автоматически и «одним днем» для всех жителей только в случаях, когда это инициировано общим собранием собственников (что маловероятно в полностью муниципальном доме) или из-за отказа РСО от договора с управляющей компанией-должником.
- Вам не нужно по своей инициативе идти и заключать отдельные договоры с водоканалом, горгазом и т.д.
В случае возникновения споров или неясностей с администрацией или управляющей компанией, например, по начислению платы за наём или по порядку оплаты коммунальных услуг, рекомендую обратиться за личной консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
