Я купил дом в деревне по договору купли-продажи еще в 1992 году, но тогда никто не говорил про регистрацию, и я не оформлял право собственности. Теперь хочу вступить в наследство или продать, а в Росреестре данных нет. На руках только сам договор, заверенный сельсоветом, и расписка бывшего хозяина. Подскажите, с чего начать и какие документы нужны, чтобы признать право собственности через суд или по-другому?
НейроадвокатВ 1992 году порядок оформления сделок с недвижимостью существенно отличался от современного. Хотя вы не регистрировали право собственности в том виде, в каком это требуется сегодня, это вовсе не означает, что его у вас нет. Ваше право возникло в момент передачи дома по договору купли-продажи, что соответствует законодательству, действовавшему в момент заключения сделки.
Современное законодательство признает такие «ранее возникшие» права, и ваша задача сейчас — не получить право заново, а подтвердить и зарегистрировать то, которым вы фактически обладаете уже более 30 лет.
Первым и обязательным шагом должна быть попытка зарегистрировать право в Росреестре напрямую, без суда. Это возможно благодаря принципу признания ранее возникших прав.
Договор купли-продажи был заключен в 1992 году, до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ (31 января 1998 года), который ввел обязательную государственную регистрацию прав на недвижимость. В момент совершения сделки действовал Гражданский кодекс РСФСР 1964 года, для которого функция регистрации возлагалась на исполкомы местных Советов. Удостоверение договора сельским советом было надлежащим оформлением.
Сейчас действует правило:
"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, часть 1)
Ваш договор является надлежащим правоустанавливающим документом для Росреестра, поскольку:
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются... договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, часть 2, пункт 2)
С вашим пакетом документов вы можете подать заявление в Росреестр на регистрацию ранее возникшего права:
"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению... правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, часть 3, пункт 4)
С 1 января 2025 года за регистрацию возникшего до 31 января 1998 года права вы освобождаетесь от уплаты госпошлины:
"Государственная пошлина не уплачивается в следующих случаях: ... за государственную регистрацию возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект недвижимости;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 333.35, пункт 3, подпункт 8)
Если Росреестр примет документы, через 7–9 рабочих дней вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.
Росреестр может отказать в регистрации или приостановить процедуру, если:
В этом случае вам придется обратиться в суд. Защита прав через суд — прямо предусмотренный законом способ:
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд... Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права;" (Источник: ГК РФ, статья 11, часть 1; статья 12)
Даже если суд по какой-то причине не признает сделку 1992 года состоявшейся, вы можете ссылаться на приобретательную давность, так как владеете домом открыто и непрерывно 30 лет:
"Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)." (Источник: ГК РФ, статья 234, часть 1)
Госпошлина при подаче иска о признании права собственности рассчитывается от инвентаризационной стоимости дома (если она менее 1 000 000 рублей) согласно ст. 333.19 НК РФ. Прямых льгот по уплате госпошлины за такие иски нет, однако:
"...Верховный Суд Российской Федерации, суды общей юрисдикции или мировые судьи, исходя из имущественного положения плательщика, вправе освободить его от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым указанными судами или мировыми судьями, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 333.20, пункт 2)
Если ваше имущественное положение не позволяет уплатить пошлину, вы вправе подать вместе с иском ходатайство об освобождении от ее уплаты или рассрочке, приложив подтверждающие документы (справка о доходах, пенсионное удостоверение и т.д.).
Важно: Если вы являетесь пенсионером или инвалидом, проверьте, имеете ли вы право на льготу, предусмотренную пунктом 2 или 3 статьи 333.36 НК РФ, для имущественных исков с ценой до 1 000 000 рублей.
Имея на руках договор 1992 года, удостоверенный сельсоветом, вы находитесь в очень сильной правовой позиции. Главное — последовательно и методично пройти все стадии оформления, и ваше право собственности будет подтверждено официально.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
