Продажа квартиры несколькими сособственниками без личного присутствия всех участников: возможные варианты оформления
1. Форма сделки при отчуждении всех долей одновременно
Вы планируете продать квартиру, принадлежащую троим лицам на праве общей долевой собственности, одному покупателю. Это означает, что все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.
По общему правилу сделки с долями в праве на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Однако для вашей ситуации предусмотрено исключение:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
- сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, пункт 1.1).
Таким образом, вы не обязаны обращаться к нотариусу за удостоверением самого договора купли-продажи – его можно заключить в простой письменной форме. Однако на практике многие всё же предпочитают нотариальную форму, чтобы минимизировать риски и упростить регистрацию. В любом случае дальнейшие ответы не зависят от выбранной вами формы договора.
2. Каким документом можно наделить полномочия на подписание договора: доверенность или согласие?
Ваша бывшая супруга и её дочь находятся в другом регионе и не могут лично явиться для подписания договора. Чтобы кто‑то подписал договор от их имени, необходим институт представительства, а единственный документ, который позволяет одному лицу действовать от имени другого при продаже недвижимости, – это нотариально удостоверенная доверенность.
Оформление «согласия» (например, в порядке статьи 157.1 ГК РФ) не заменяет подпись собственника и не даёт права заключать сделку от его имени – такое согласие лишь подтверждает, что третье лицо не возражает против совершения сделки, но само волеизъявление продавца должно быть выражено либо лично, либо через представителя по доверенности.
«Доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами» (ГК РФ, статья 185, пункт 1).
С учётом того, что договор касается недвижимости и требует последующей государственной регистрации прав, доверенность обязательно должна быть нотариальной:
«Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена» (ГК РФ, статья 185.1, пункт 1).
3. Можно ли выдать доверенность на одного из сособственников?
Да, можно. Доверенность может быть выдана несколькими лицами (вашей бывшей женой и дочерью) одному лицу – в том числе вам, как второму сособственнику.
Закон прямо допускает удостоверение таких доверенностей:
«Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 59).
При этом вы будете действовать в одной сделке одновременно:
- от своего имени – как продавец собственной доли,
- от имени бывшей жены и дочери – как их представитель по доверенности.
Такой «двойной статус» не запрещён. Запрет, установленный в пункте 3 статьи 182 ГК РФ, касается ситуаций, когда представитель совершает сделку в отношении себя лично (например, продаёт имущество представляемого самому себе) или одновременно представляет обе стороны сделки (и продавца, и покупателя). В вашем случае все трое являются продавцами, выступающими на одной стороне, а покупатель – третье независимое лицо. Поэтому конфликта интересов, на который указывает эта норма, здесь не возникает.
«Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом» (ГК РФ, статья 182, пункт 3).
То есть закон не обязывает вас привлекать «нейтрального» человека – знакомый или родственник вполне может быть представителем, но вы и сами вправе выступить в этой роли.
4. Альтернативный способ: дистанционное удостоверение сделки двумя и более нотариусами
Если ваша бывшая жена и дочь не могут приехать, но готовы принять личное участие в подписании договора каждый в своём городе, можно вообще обойтись без доверенности и оформить договор купли-продажи с участием нескольких нотариусов.
Этот механизм предусмотрен статьёй 53.1 Основ законодательства о нотариате:
«Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия».
Условия такого удостоверения:
- Каждый участник сделки обращается к выбранному им нотариусу (вы – к нотариусу по месту нахождения квартиры или в своём регионе, а бывшая жена и дочь – к нотариусам по месту своего пребывания).
- Нотариусы формируют единый текст договора в электронной форме, каждый участник подписывает свой экземпляр простой электронной подписью в присутствии своего нотариуса.
- Один из нотариусов (по выбору сторон) выполняет роль «итогового», удостоверяет договор и при необходимости направляет его на государственную регистрацию.
При этом для договоров об отчуждении недвижимости действует правило:
«При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами… хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество» (Основы, статья 56, часть третья).
Этот способ позволяет каждому собственнику выразить свою волю лично перед нотариусом, исключает необходимость оформления и проверки доверенностей и может быть весьма удобен в вашей ситуации. Единственное условие – наличие у участников технической возможности (простая электронная подпись) и согласие всех сторон на такой порядок.
5. Нужны ли дополнительные разрешения для дочери, которой 19 лет?
Никаких дополнительных разрешений не требуется.
Совершеннолетие наступает по достижении 18 лет, и с этого момента гражданин приобретает полную гражданскую дееспособность:
«Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объёме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста» (ГК РФ, статья 21, пункт 1).
Ваша дочь (или падчерица) достигла 19 лет, никаких сведений об ограничении её дееспособности нет, следовательно, она самостоятельно принимает решение о продаже своей доли, лично выдаёт доверенность или участвует в сделке. Согласие органов опеки или родителей для этого не нужно.
Выводы и практические рекомендации
- Самый простой и привычный путь – оформить две нотариальные доверенности (от бывшей жены и от дочери) на ваше имя. Вы сможете подписать договор купли-продажи и заявление на государственную регистрацию от имени всех трёх продавцов. Закон этого не запрещает, а право на выдачу доверенности от нескольких лиц одному представителю прямо предусмотрено.
- Альтернативный современный путь – использовать дистанционное удостоверение сделки по статье 53.1 Основ нотариата. Это избавит от необходимости доверенностей и обеспечит личное участие каждого собственника, что может быть предпочтительнее с точки зрения надёжности и снижения рисков оспаривания в будущем.
- Согласие (по статье 157.1 ГК) не заменяет подпись в договоре, поэтому в вашем случае не подходит – нужен именно представитель с нотариальной доверенностью или личное участие в дистанционной сделке.
- Для 19-летней дочери не требуется никаких дополнительных разрешений – она полностью дееспособна и действует самостоятельно.
Я рекомендую обсудить с бывшей супругой и дочерью вариант дистанционного удостоверения договора у двух нотариусов (один из которых в регионе нахождения квартиры) – это наиболее защищённый механизм, позволяющий избежать всех сомнений по поводу полномочий. Если по каким-то причинам этот способ неудобен, смело оформляйте нотариальные доверенности на вас, предварительно уточнив у выбранного нотариуса его требования к содержанию таких доверенностей. При возникновении разногласий между сособственниками или сложностей с регистрацией рекомендую обратиться к адвокату для сопровождения сделки.
