Аннулирование долга по ЖКХ при непроживании в квартире: какие услуги можно не оплачивать?

Как оспорить начисление коммунальных платежей за квартиру, в которой никто не проживает из-за необходимости капитального ремонта

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры, в которой не проживаете более полугода. Ключевой нюанс вашей ситуации в том, что вы не просто временно отсутствуете, а утверждаете, что проживание невозможно из-за необходимости капитального ремонта. Индивидуальные приборы учета не установлены, поэтому плата за часть услуг начисляется по нормативам. Вам необходимо понять, можно ли аннулировать долги полностью, за какие услуги точно платить не нужно, и правомерно ли требование управляющей компании (УК) об обязательном наличии «акта о непроживании».

Применимые нормы и их анализ

1. Обязанность собственника по оплате ЖКУ

Даже если вы не живете в квартире, закон обязывает вас нести расходы. Это прямо указано в Жилищном кодексе РФ.

«Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 155, часть 11)

Таким образом, полностью освободиться от всех начислений лишь по факту непроживания невозможно. Однако закон предусматривает механизм перерасчета.

2. Какие услуги подлежат перерасчету при вашем отсутствии

Порядок перерасчета регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354. Ключевой момент — перерасчет делается не на все услуги.

«При временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, осуществляется перерасчет размера платы за коммунальную услугу, за исключением коммунальной услуги по отоплению и газоснабжению на цели отопления жилых помещений.» (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 86)

Это означает, что за отопление перерасчет не производится в любом случае, даже если вас не было долгое время, что подтверждается и другим положением:

«Оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется... В многоквартирном доме, который не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии... размер платы... определяется... исходя из норматива потребления коммунальной услуги по отоплению.» (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 42(1))

Кроме того, перерасчету не подлежит плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды.

«Не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.» (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 88)

Рассмотрим плату за содержание жилого помещения. Согласно Жилищному кодексу, в эту плату для вас как собственника входят услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества.

«Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1. плату за содержание жилого помещения...» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 154, часть 2)

Обязанность нести эти расходы никак не связана с проживанием.

«Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме... путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 1)

Из этого следует, что услуги по отоплению и по содержанию жилья подлежат оплате в полном объеме, независимо от вашего отсутствия. Перерасчету они не подлежат.

Перерасчет возможен только за индивидуально потребляемые ресурсы, объем которых зависит от проживания: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение. Если бы у вас стояли счетчики, то начислений по ним не было бы из-за нулевого расхода.

3. Так ли необходим «акт о непроживании»?

УК сказала вам, что перерасчет возможен только на основании акта. Закон действительно содержит понятие акта, но его предназначение иное. Исполнитель коммунальных услуг вправе составить акт для установления количества фактически проживающих лиц, если нет счетчиков, чтобы правильно рассчитать объем потребления.

«Исполнитель имеет право:
е(1)) устанавливать количество граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом потребителем жилом помещении, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета... и составлять акт об установлении количества таких граждан» (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 32)

Однако этот акт не является документом, удостоверяющим ваше отсутствие для целей перерасчета. Процедура перерасчета инициируется вами на основании заявления и подтверждающих документов, список которых открыт. Перерасчет производится так:

«Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете... Заявление подается с приложением документов, подтверждающих продолжительность периода временного отсутствия потребителя.» (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 91)

Перечень таких документов обширен и не исчерпывается актом УК. В него входят:

«...и) иные документы, которые, по мнению потребителя, подтверждают факт и продолжительность временного отсутствия потребителя в жилом помещении.» (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 93)

Таким образом, утверждение УК о том, что без их акта перерасчет невозможен, является неверным. Вы можете предоставить другие документы, например, подтверждающие ваше проживание по другому адресу (справка из садоводства, договор аренды другого жилья и т.д.).

4. Является ли нуждаемость в капремонте основанием для освобождения от оплаты?

Это самый важный вопрос в вашей ситуации. Вы полагаете, что раз жить невозможно, то и платить не за что. Законом предусмотрена процедура признания жилья непригодным для проживания. Этим занимается специальная межведомственная комиссия.

«Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений...» (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 7)

Она проводит оценку и выносит решение:

«По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений... о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту... о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания...» (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 47)

Решение комиссии оформляется заключением, на основании которого орган местного самоуправления издает распоряжение.

«...орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней... принимает... решение... и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения...» (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 49)

Признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции влечет за собой расторжение договоров найма, но не освобождает собственников от обязанностей, связанных с содержанием имущества, автоматически.

В вашей ситуации необходимо различать два понятия:

1. Помещение, подлежащее капитальному ремонту – комиссия может вынести такое решение, но оно не приравнивается к признанию помещения непригодным для проживания и не освобождает вас от бремени содержания имущества. Это лишь констатирует необходимость приведения характеристик в соответствие. Необходимость ремонта сама по себе не приостанавливает начисление коммунальных платежей.
2. Помещение, непригодное для проживания – решение об этом выносится при наличии реальной угрозы жизни и здоровью людей. Признание помещения непригодным для проживания также не предусматривает автоматического освобождения от всех начислений ЖКУ в законодательстве, регулирующем этот вопрос.

Текущее законодательство не содержит нормы, которая бы позволяла не платить за ЖКУ на основании того, что вы сами считаете квартиру непригодной для проживания или нуждающейся в ремонте. Пока соответствующее решение не принято уполномоченным органом, для ресурсоснабжающих и управляющих организаций помещение является пригодным, а обязанность по оплате сохраняется.

Выводы и рекомендации

1. Полностью избавиться от долга нельзя. Начисление платы за содержание жилья, отопление и коммунальные ресурсы на общедомовые нужды законно и не зависит от вашего проживания.

2. За какие услуги можно сделать перерасчет? Вы имеете право требовать перерасчет за холодное и горячее водоснабжение, а также водоотведение за период вашего временного отсутствия.

3. Что делать прямо сейчас?

   • Напишите заявление в УК. Подайте письменное заявление о перерасчете за холодную и горячую воду, водоотведение за прошедший период (но не более 6 месяцев), приложив к нему любые документы, подтверждающие ваше отсутствие в квартире. Это могут быть справки с другого места жительства, свидетельские показания соседей, заверенные УК, иные бумаги. Заявление нужно подать не позднее 30 дней после окончания периода вашего отсутствия (или возвращения в квартиру). (Основание: Постановление № 354, п. 91).

4. Нужно ли составлять акт о непроживании? Требование УК о том, что перерасчет делается только на основании их акта, незаконно. У вас есть право предоставить иные документы.

5. Как решить проблему системно?

   • Инициируйте официальную оценку состояния квартиры. Обратитесь в местную администрацию с заявлением о создании межведомственной комиссии для оценки состояния вашей квартиры. Ее задача — не просто выявить необходимость ремонта, а установить, является ли ваше жилье непригодным для проживания. Если такое решение будет принято, это станет веским основанием для обращения в суд с целью пересмотра начислений или может повлечь иные правовые последствия для использования помещения.
   • Установите приборы учета. Это самый надежный способ платить только за те ресурсы, которые вы реально потребляете.

Если управляющая компания отказывает в перерасчете, не имея на то законных оснований, или вы хотите рассмотреть судебную перспективу спора с учетом признания квартиры непригодной для проживания, вам следует обратиться за очной консультацией к адвокату для выбора оптимальной стратегии защиты ваших прав.