Как оформить дарение доли в жилом доме между родственниками без нотариуса, когда оба являются совладельцами?

Дарение 1/2 доли в праве собственности на дом матери-сособственнице без нотариуса: правовые аспекты и порядок действий

Вы абсолютно правы в своем предположении: в вашей конкретной ситуации договор дарения доли можно заключить в простой письменной форме, без обязательного нотариального удостоверения. Давайте разберемся почему и как это правильно сделать.

1. Главный вопрос: нужен ли нотариус?

Нет, в вашем случае нотариус не нужен. Это ключевой момент, и закон здесь на вашей стороне.

Действительно, общее правило гласит, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Это подтверждается, например, пунктом 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»:

«Сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению...»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, пункт 1.1)

Однако из этого правила существует исключение, которое напрямую относится к вашей ситуации. В том же законе уточняется:

«Правила пункта 1 настоящей статьи не применяются при отчуждении доли в праве общей собственности одним из участников долевой собственности другому участнику долевой собственности.»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, пункт 1.1)

Поскольку и вы (даритель), и ваша мать (одаряемая) уже являетесь участниками общей долевой собственности на этот дом (каждому принадлежит по 1/2 доле), вы подпадаете под это исключение. Следовательно, нотариальное удостоверение для вашей сделки законом не требуется.

2. Как оформить договор в простой письменной форме

Договор дарения недвижимости, как и любая сделка с нею, обязательно должен быть заключен в письменной форме. Гражданский кодекс РФ не требует нотариального удостоверения для всех таких договоров, если иное не предписано специальным законом.

«Договор дарения недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.»
(Источник: ГК РФ Статья 574. Форма договора дарения, пункт 3)

Поскольку обязательная нотариальная форма для вашей сделки прямо исключена законом, вам достаточно составить договор в простой письменной форме:

• Как составить: Текст должен быть разборчивым, без исправлений, подчисток и зачеркиваний. Документ должен быть подписан обеими сторонами.
• Содержание договора: В «шапке» укажите место и дату заключения, паспортные данные сторон (ФИО, дата и место рождения, место жительства, паспортные данные). В тексте обязательно четко опишите:
  • Предмет договора: «Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемой, а Одаряемая принимает в дар 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом». Укажите полный адрес, кадастровый номер дома и размер отчуждаемой доли. Важно указать, что даритель является собственником доли на основании конкретного правоустанавливающего документа (например, «Свидетельство о праве на наследство №… от …»).
  • Безвозмездность: Четко пропишите, что дарение является безвозмездной сделкой, и даритель не получает никакого встречного предоставления. Иначе сделка может быть признана недействительной.
  • Подписи сторон: Договор должен быть подписан вами (дарителем) и вашей матерью (одаряемой). Подписи должны быть сделаны собственноручно и соответствовать паспортным данным.

3. Куда обращаться для регистрации перехода права

Обращаться нужно в орган регистрации прав — Росреестр. Подать документы можно лично в любом многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или в форме электронных документов через портал Госуслуг.

Вам потребуется следующий пакет документов:

1. Заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Его заполнит сотрудник МФЦ или сформирует система на портале Госуслуг. Заявление подается от обеих сторон сделки.
2. Документы, удостоверяющие личность: ваши паспорта.
3. Договор дарения, составленный в простой письменной форме в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для хранения в реестровом деле Росреестра).
4. Документ, подтверждающий ваше право собственности на долю. Поскольку ваше право уже зарегистрировано в ЕГРН (есть выписка), вы можете не предоставлять правоустанавливающий документ, если сведения о нем есть в реестре. Но на всякий случай лучше взять с собой свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого вы стали собственником.
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

4. Размер государственной пошлины

За регистрацию перехода права собственности на основании договора дарения уплачивается государственная пошлина. Согласно Налоговому кодексу РФ, размер пошлины для физических лиц составляет:

«за государственную регистрацию возникновения и перехода прав, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество - 2000 рублей для физических лиц.»
(Источник: Налоговый кодекс РФ, ст. 333.33, п. 1, пп. 22)

Таким образом, государственная пошлина за регистрацию перехода права на 1/2 доли к вашей матери составит 2 000 рублей. Обратите внимание, что в некоторых редакциях контекста встречается иная сумма (4000 рублей), но она привязана к кадастровой стоимости объекта до 20 миллионов и, вероятно, является более старой или специфичной редакцией. Рекомендуется ориентироваться на актуальную базовую ставку в 2000 рублей, но перед оплатой всегда можно уточнить размер пошлины в МФЦ или через онлайн-калькулятор на официальном сайте Росреестра.

5. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

У вашей матери не возникнет обязанности уплачивать налог. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

К близким родственникам, согласно Семейному кодексу РФ, прямо отнесены родители и дети. Налоговый кодекс это подтверждает:

«Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными...).»
(Источник: Налоговый кодекс РФ, ст. 217, п. 18.1)

Поскольку вы с матерью являетесь прямыми родственниками (сын и мать), она освобождается от уплаты НДФЛ. Подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ в связи с получением дара ей также не нужно.

Резюме и рекомендации

Вы имеете полное право заключить договор дарения своей 1/2 доли без нотариуса. Ваша ситуация является прямым исключением из общего правила.

План ваших действий:

1. Составьте в трех экземплярах договор дарения, тщательно прописав предмет сделки и указав на ее безвозмездный характер.
2. Уплатите госпошлину в размере 2000 рублей (рекомендуем уточнить актуальный КБК и реквизиты в МФЦ или на сайте Росреестра).
3. Вместе с матерью обратитесь в любое отделение МФЦ с паспортами, договорами и квитанцией об оплате.
4. Никаких налоговых обязательств у вашей матери не возникнет.

Если у вас возникнут сомнения при составлении договора, лучше обратиться для его подготовки к адвокату. Это будет стоить значительно дешевле нотариального оформления и станет гарантией того, что регистрация пройдет без приостановок.