Как заставить управляющую компанию доделать шиферную крышу во всем доме?

Как добиться сохранения шиферной кровли при капитальном ремонте многоквартирного дома

Анализ ситуации

Описанная ситуация затрагивает два ключевых аспекта: порядок принятия решений о капитальном ремонте и право собственников на качественное и безопасное содержание общего имущества. Крыша является частью общего имущества, и собственники имеют право влиять на то, каким образом будет проводиться ее ремонт. При этом действия регионального оператора по замене успешно функционирующей скатной кровли на плоскую, которая ранее доказала свою неэффективность в данных климатических условиях, могут нарушать жилищные права собственников и требования к качеству услуг.

Юридические основания и применимые нормы

Крыша — общее имущество собственников

Крыша дома является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, что закреплено в нескольких нормах:

"В состав общего имущества включаются: ... б) крыши" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 2)

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1)

Таким образом, все решения, касающиеся крыши, должны приниматься с учетом воли собственников.

Требования к качеству и безопасности общего имущества

Содержание общего имущества должно обеспечивать безопасность и качество проживания. Нормативные требования прямо указывают на необходимость учета климатических факторов:

"Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 10)

"Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: ... з) текущий и капитальный ремонт..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 11)

Природно-климатические условия прямо указаны как фактор, который должен учитываться при организации содержания и ремонта общего имущества, включая крышу. Ваше экспертное заключение как раз подтверждает, что плоская кровля в вашем климате не обеспечивает требуемую надежность.

Порядок принятия решений о капитальном ремонте

Ключевое значение имеет то, как формируется фонд капитального ремонта в вашем доме. Решение о капитальном ремонте по общему правилу принимается на общем собрании собственников:

"Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6.1 настоящей статьи" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 189, часть 1)

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о ... капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2)

Решения по вопросам капитального ремонта принимаются квалифицированным большинством:

"Решения по вопросам, указанным в пунктах ... 4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)

Однако важно учитывать, что региональный оператор направляет собственникам предложения о капитальном ремонте, и у собственников есть лишь определенный срок на принятие решения:

"Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений... обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 189, часть 4)

"В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 189, часть 5)

Обратите внимание: перечень работ по капитальному ремонту должен быть определен именно решением общего собрания. Это означает, что собственники вправе определять, какой именно вид работ будет проводиться на их общем имуществе.

Если собственники не приняли решение — действует орган местного самоуправления

"В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 189, часть 6)

Это важное положение: если собственники не приняли решение вовремя, решение принимает орган местного самоуправления в соответствии с региональной программой, что может не учитывать конкретные пожелания жильцов по типу кровли. Поэтому важно действовать оперативно и принять собственное решение на общем собрании.

Перечень работ по капремонту и возможность выбора типа кровли

В перечень работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет минимального взноса, входит "ремонт крыши" (статья 166 ЖК РФ). При этом региональный перечень может быть дополнен, в том числе работами по переустройству кровли:

"Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта... может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 166, часть 2)

Если в вашем регионе перечень работ дополнен возможностью переустройства крыши, это дает правовую основу требовать замены плоской кровли на скатную вентилируемую.

Региональный оператор и его обязанности

"Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме... в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 182, часть 1)

"Региональный оператор обязан: ... 2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 182, часть 2)

Региональный оператор несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие техническим нормам. Если проект предусматривает плоскую кровлю, которая не соответствует климатическим условиям и не обеспечивает надежность, это является нарушением.

Защита прав потребителей применительно к услугам по содержанию общего имущества

Закон о защите прав потребителей прямо применим к отношениям по содержанию общего имущества, так как Жилищный кодекс указывает на это:

"Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161, часть 1.1)

Право потребителя на безопасность услуги закреплено так:

"Потребитель имеет право на то, чтобы товар (работа, услуга) при обычных условиях его использования... был безопасен для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не причинял вред имуществу потребителя" (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», статья 7, пункт 1)

Постоянные протечки крыши явно причиняют вред имуществу (заливы квартир), что является нарушением права на безопасность услуги.

При обнаружении недостатков услуги потребитель вправе требовать:

"Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. ... Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем" (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», статья 29, пункт 1)

Судебная защита прав собственников

"Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством... Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 11, части 1-3)

"Защита прав потребителей осуществляется судом" (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», статья 17, пункт 1)

Важно: потребители по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины (статья 17, пункт 3 Закона о защите прав потребителей).

Механизмы воздействия и порядок действий

Шаг 1: Проведение общего собрания и принятие решения о типе кровли

Собственники вправе на общем собрании определить перечень работ по капитальному ремонту, включая конкретный тип кровли. Для этого необходимо:

• Инициировать внеочередное общее собрание собственников
• Включить в повестку вопрос: "Об утверждении перечня работ по капитальному ремонту крыши, а именно: замена плоской рулонной кровли и шиферной скатной кровли на единую скатную вентилируемую кровлю из современных материалов"
• Приложить к протоколу имеющееся экспертное заключение
• Решение должно быть принято не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников (статья 46 ЖК РФ)

Собрание может быть проведено в очно-заочной форме. Главное — строго соблюсти процедуру уведомления всех собственников, правильно оформить протокол и решения.

Шаг 2: Обязать управляющую компанию провести обследование

"Собственники помещений в соответствии с условиями договора... вправе: а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ; б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 40)

Необходимо направить в управляющую компанию письменное требование о проведении обследования технического состояния кровли с составлением акта и предоставить имеющееся экспертное заключение.

Шаг 3: Направить протокол общего собрания региональному оператору

После проведения общего собрания и оформления его результатов направьте протокол и решение:

1. Региональному оператору капитального ремонта — с требованием учесть решение собственников при разработке проектной документации

2. В орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) — для контроля

Шаг 4: Обжалование действий регионального оператора в жилищную инспекцию

Если региональный оператор игнорирует решение собрания, подайте жалобу в жилищную инспекцию. Основания:

• Нарушение требований к качеству проектной документации
• Несоответствие проектного решения климатическим условиям
• Игнорирование решения общего собрания собственников
• Нарушение требований к безопасности общего имущества

К жалобе приложите: протокол общего собрания, экспертное заключение, фото- и видеоматериалы протечек, копии предыдущих обращений.

Шаг 5: Параллельное обращение в прокуратуру

Прокуратура осуществляет надзор за соблюдением законодательства, и обращение в прокуратуру может ускорить решение вопроса, особенно в части ненадлежащего содержания общего имущества со стороны управляющей компании.

Шаг 6: Судебный порядок

Если административные меры не помогли, необходимо обращаться в суд. Возможные варианты исков:

1. Иск о признании незаконными действий регионального оператора по утверждению проектной документации, не соответствующей требованиям надежности и безопасности

2. Иск о понуждении к проведению капитального ремонта в соответствии с решением общего собрания собственников и с учетом климатических особенностей

3. Иск о возмещении ущерба к управляющей компании за ненадлежащее содержание общего имущества, повлекшее заливы квартир

По таким искам можно также требовать компенсации морального вреда:

"Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом...) прав потребителя... подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда" (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», статья 15)

Важное преимущество: при удовлетворении иска суд взыскивает штраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке (статья 13 Закона о защите прав потребителей).

Конкретные рекомендации

1. Срочно подготовьте и проведите общее собрание собственников

Пока решение не принято органом местного самоуправления, у вас есть возможность повлиять на ситуацию. На голосование нужно вынести следующие вопросы:

1. Утвердить перечень работ по капитальному ремонту крыши: замена существующей кровли на единую скатную вентилируемую кровлю (конкретный материал можно уточнить с экспертами)

2. Поручить уполномоченному представителю собственников взаимодействовать с региональным оператором и участвовать в приемке работ

2. Назначьте уполномоченного представителя

Выберите из числа собственников человека, который будет представлять интересы жильцов во всех инстанциях. Это должно быть оформлено протоколом общего собрания.

3. Зафиксируйте факты протечек документально

Если протечки продолжаются — составляйте акты с участием представителей управляющей компании, делайте фото- и видеофиксацию. Это будет доказательством ненадлежащего содержания общего имущества.

4. Подготовьте и направьте жалобы

Одновременно направить жалобы:

• В жилищную инспекцию (на некачественное содержание и незаконное решение по капремонту)
• В прокуратуру (на нарушения в сфере ЖКХ)
• В администрацию муниципального образования

К жалобам обязательно приложить копии:

• Протокола общего собрания с решением о типе кровли
• Экспертного заключения
• Актов о протечках и заливах
• Предыдущих обращений и ответов на них

5. Контролируйте процесс капитального ремонта

Даже если решение о типе кровли пока не принято в вашу пользу, собственники имеют право контролировать качество работ:

"Региональный оператор... обязан: ... 5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей... органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 182, часть 2)

Требуйте включения вашего представителя в комиссию по приемке.

6. Если досудебные меры не помогают — обращайтесь в суд

Судебный иск — наиболее действенная мера. При подаче иска можно заявить следующие требования:

К региональному оператору:

• Признать незаконными действия по утверждению проектной документации на плоскую кровлю
• Обязать разработать проектную документацию с учетом решения общего собрания и климатических условий
• Обязать провести капитальный ремонт в соответствии с решением собственников

К управляющей компании:

• Взыскать ущерб, причиненный заливами квартир
• Обязать проводить регулярное обслуживание кровли
• Взыскать компенсацию морального вреда
• Взыскать штраф за отказ добровольно удовлетворить требования (50% от присужденной суммы)

Заключение

Ситуация сложная, но не безвыходная. Законодательство предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме достаточно прав для влияния на процесс капитального ремонта. Ключевые моменты для успеха:

1. Решение общего собрания с кворумом 2/3 голосов — это основной документ, который вы можете противопоставить планам по устройству плоской кровли

2. Экспертное заключение — доказывает, что плоская кровля не соответствует климатическим условиям и не обеспечивает безопасность имущества граждан

3. Акты о протечках — подтверждают многолетнее ненадлежащее содержание и неэффективность плоской кровли

4. Комплексный подход — одновременные обращения во все возможные инстанции с юридически грамотно составленными документами

Если потребуется помощь в подготовке документов для собрания или искового заявления, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах. При грамотном подходе шансы сохранить скатную кровлю и распространить это решение на весь дом достаточно высоки.