Затопление квартиры из-за протечки стояка канализации, закрытого соседской мебелью: кто обязан обеспечить доступ и оплатить демонтаж
Здравствуйте. Ваша ситуация неприятна, но разрешима с правовой точки зрения. Фановая труба (стояк канализации) является общим имуществом всех собственников многоквартирного дома. Ваш сосед, закрыв к ней доступ, нарушает закон. Разберемся по порядку.
1. Анализ ситуации: кто прав, а кто нет
В основе спора лежит конфликт частного интереса (сохранность кухонного гарнитура соседа) и общего интереса (необходимость устранения аварии на общедомовом имуществе для предотвращения ущерба другим собственникам).
Сосед не прав, так как его действия (или бездействие) создают угрозу вашей собственности и нарушают требования жилищного законодательства.
2. Применимые нормы и ответы на ваши вопросы
Кто обязан обеспечить доступ к стояку канализации?
Фановый стояк является частью внутридомовой инженерной системы водоотведения. Согласно Правилам содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491), такие стояки входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
"В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков..."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 5)
Собственник помещения обязан обеспечить доступ к общему имуществу для его ремонта и обслуживания. Это напрямую вытекает из его обязанностей по надлежащему содержанию жилья, установленных Жилищным кодексом РФ. Обязанность обеспечить доступ лежит на вашем соседе. Отказываясь демонтировать шкафы, он препятствует управляющей компании выполнять свою обязанность по надлежащему содержанию общего имущества дома.
Управляющая организация, в свою очередь, также обязана обеспечивать соблюдение прав собственников. Как указано в Жилищном кодексе, управление домом должно обеспечивать безопасность и соблюдение прав и законных интересов всех жильцов.
«Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: ...постоянную готовность инженерных коммуникаций... к осуществлению поставок ресурсов...»
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 161, часть 1.1, пункт 5)
На ком лежит обязанность по демонтажу и обратной установке мебели?
Обязанность по демонтажу и последующему монтажу кухонных шкафов (и, при необходимости, части стены/короба) лежит на собственнике вышерасположенной квартиры.
Он по собственной воле закрыл общедомовое имущество (стояк), создав препятствие. Его действия можно рассматривать как незаконное переустройство, если им были нарушены требования к доступу. Он обязан за свой счет устранить это препятствие, поскольку именно его личное имущество мешает ремонту общего.
Этот вывод следует из статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которая обязывает собственника нести бремя содержания, не допускать бесхозяйственного обращения и соблюдать права соседей.
«Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 30, часть 4)
Требование соседа о том, что демонтировать и смонтировать его мебель должны бесплатно для него «пришедшие специалисты» — необоснованно. Управляющая компания или аварийная служба не обязаны заниматься демонтажем личного имущества жильцов, не входящего в состав общего. Их задача — отремонтировать общее имущество.
Кто несет расходы на демонтаж и восстановление?
Расходы несет собственник квартиры, в которой находится источник протечки.
- Расходы на ремонт стояка (общего имущества), если потребуется его замена или починка, несет управляющая организация в рамках платы за «содержание жилого помещения», которую вносят все собственники.
- Расходы на демонтаж и последующую установку шкафов, коробов и т.п., которые препятствовали ремонту, полностью ложатся на собственника этой квартиры. Это работы, связанные с его личным имуществом, которые потребовались для устранения нарушений, допущенных им самим (закрытие доступа к стояку).
Сосед также обязан возместить ущерб, причиненный заливом вашей квартиры, на общих основаниях согласно статье 1064 Гражданского кодекса РФ, так как не обеспечил надлежащее состояние своего имущества и общедомового стояка в зоне своей ответственности.
Выводы и рекомендации
- Ваш сосед однозначно неправ. Он обязан немедленно обеспечить доступ к стояку для устранения протечки, демонтировав мебель за свой счет и своими силами (или силами нанятых им специалистов).
- Алгоритм ваших действий:
- Письменное обращение в управляющую компанию (УК). Требуйте составить акт о заливе и акт о том, что протечка происходит в квартире сверху, а доступ к стояку перекрыт. Важно зафиксировать факт препятствования с его стороны. Укажите в заявлении, что действия соседа нарушают ваши права и требования ст. 30 Жилищного кодекса РФ.
- Привлечение УК. Пусть УК направит соседу официальное предписание о необходимости демонтажа шкафов для обеспечения доступа к общему имуществу. УК заинтересована в устранении аварии.
- Попытка мирного урегулирования. Ссылаясь на закон, объясните соседу, что он обязан обеспечить доступ, и в случае дальнейшего бездействия и увеличения ущерба, все судебные издержки и стоимость ремонта вашей квартиры лягут на него. Расходы на демонтаж его мебели — несопоставимо меньшая сумма, чем возмещение ущерба вам и УК (за перерасход воды, если протечка продолжается).
- Досудебная претензия. Направьте соседу заказным письмом с описью вложения претензию с требованием в разумный срок (например, 3-5 дней) демонтировать препятствия, обеспечить доступ и возместить уже причиненный вам ущерб.
- Судебная защита. Если сосед продолжит упорствовать, вам необходимо обращаться в суд. В иске можно заявить требования о:
- Понуждении к обеспечению доступа к общему имуществу для проведения ремонтных работ (на основании ст. 30, 39 ЖК РФ);
- Возмещении ущерба, причиненного заливом (ст. 1064 ГК РФ);
- Запрете деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем (ст. 1065 ГК РФ), если после ремонта он снова закроет доступ.
Суд обязательно встанет на вашу сторону, так как право на безопасное проживание и сохранность имущества выше права соседа на сохранность его кухонного гарнитура в ущерб общим интересам.
В данной ситуации, если самостоятельно урегулировать спор не получится, настоятельно рекомендую обратиться к адвокату для составления искового заявления и представления ваших интересов в суде.
