Снос жилого дома и строительство капитального гаража в Томске
Анализ ситуации
Вы планируете приобрести земельный участок площадью 2 сотки в жилой зоне г. Томска с зарегистрированным старым жилым домом, снести его и построить капитальный гараж с последующим оформлением права собственности.
Порядок сноса существующего жилого дома
"Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.30)
Для сноса капитального строительства требуется:
- Подготовка проекта организации работ по сносу (за исключением случаев, указанных в части 17 статьи 51 ГрК РФ)
- Уведомление органов местного самоуправления о планируемом сносе за 7 рабочих дней до начала работ
- Отключение объекта от сетей инженерно-технического обеспечения
"Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства не требуется для сноса объектов, указанных в пунктах 1 - 3 части 17 статьи 51" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.30)
Правовые последствия сноса дома и возможность строительства гаража
После сноса дома важно учитывать, что:
"Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения... стоянок автомобильного транспорта, гаражей" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 85)
Ключевой вопрос - соответствует ли строительство гаража виду разрешенного использования земельного участка:
"Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37)
Требования к строительству капитального гаража
Для строительства гаража необходимо соблюдать:
"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 51)
Также должны соблюдаться противопожарные нормы:
"Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения" (Источник: Технический регламент о требованиях пожарной безопасности, статья 69)
И санитарные требования:
"Содержание территорий городских и сельских поселений должно отвечать санитарным правилам" (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 21)
Возможность регистрации права собственности на гараж
"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40)
Важно отметить, что отсутствие жилого дома на участке не является препятствием для регистрации гаража, если строительство гаража соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Выводы и рекомендации
-
Снос дома возможен по решению собственника с соблюдением установленной процедуры уведомления органов местного самоуправления.
-
Строительство гаража на месте снесенного дома возможно, если это соответствует виду разрешенного использования земельного участка согласно правилам землепользования и застройки г. Томска.
-
Разрешение на строительство для гаража не требуется, если он строится для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности.
-
Регистрация права собственности на гараж возможна после его строительства при условии соответствия градостроительным, противопожарным и санитарным нормам.
-
Рекомендуется до приобретения участка:
- Уточнить в администрации г. Томска вид разрешенного использования земельного участка
- Проверить, допускается ли размещение гаража в данной территориальной зоне
- Ознакомиться с градостроительным регламентом для данной территории
- Проконсультироваться с кадастровым инженером относительно параметров будущего гаража
Для получения точной информации о местных особенностях регулирования в г. Томске рекомендуется обратиться в комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Томска.
