Незаконная перепланировка в жилом доме со сносом несущей стены

Самовольный демонтаж стены в нежилом помещении многоквартирного дома: как действовать жильцам

Ваша ситуация содержит признаки незаконной перепланировки (или даже реконструкции) нежилого помещения в многоквартирном доме, которая может угрожать безопасности всего здания. Ниже разберём, какие органы контролируют такие работы, какие разрешения требуются, какая ответственность грозит нарушителям и как через суд обязать их восстановить разрушенное.

1. Кто осуществляет надзор за перепланировкой нежилых помещений в многоквартирном доме

Распространённое мнение, что жилищная инспекция следит только за квартирами, ошибочно. Закон прямо относит к её компетенции надзор за порядком проведения перепланировки любых помещений в многоквартирном доме – как жилых, так и нежилых.

"Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством … в том числе: … порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме" (Жилищный кодекс РФ, статья 20, часть 1, пункт 1).

Органы государственного жилищного надзора (жилищные инспекции) также уполномочены рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьёй 7.21 КоАП РФ (самовольные переустройство и перепланировка). Это прямо следует из статьи 23.55 КоАП РФ.

Если же демонтаж стены имеет признаки реконструкции (затрагивает несущие конструкции и меняет параметры безопасности здания), то контроль осуществляется ещё и органами государственного строительного надзора. Они следят за соблюдением разрешительного порядка при реконструкции и вправе возбуждать дела по статьям 9.4 и 9.5 КоАП РФ (нарушение проектной документации, отсутствие разрешения на строительство) – это закреплено в статье 23.56 КоАП РФ.

Таким образом, жалобы можно подавать:

• в региональную жилищную инспекцию (по факту самовольной перепланировки);
• в орган строительного надзора (если работы фактически являются реконструкцией);
• в прокуратуру, которая может провести общую проверку и передать материалы в нужный орган;
• в орган местного самоуправления (администрацию), который выдаёт согласования на перепланировку и разрешения на строительство.

2. Какие согласования и разрешения необходимы для демонтажа стены

Всё зависит от того, является ли разрушаемая стена несущей и затрагиваются ли границы общего имущества.

Понятие перепланировки

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений … изменение его внутренней планировки" (Жилищный кодекс РФ, статья 25, часть 2).

Демонтаж стены между соседними нежилыми помещениями однозначно меняет их границы, а значит, является перепланировкой.

Обязательное согласование

"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления … на основании принятого им решения" (Жилищный кодекс РФ, статья 26, часть 1).

Для получения согласования собственник должен представить, среди прочего, подготовленный и оформленный проект перепланировки. Если работы ведутся без такого решения – они самовольные.

Если стена несущая – это уже реконструкция, а не просто перепланировка
Несущие конструкции входят в состав общего имущества многоквартирного дома (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Их демонтаж меняет конструктивную схему здания и требует гораздо более сложной процедуры.

По Градостроительному кодексу РФ:

"реконструкция объектов капитального строительства … – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей …, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы."

Следовательно, для демонтажа несущей стены необходимо разрешение на строительство (статья 51 ГрК РФ), а не просто согласование перепланировки. Кроме того, если при реконструкции затрагивается общее имущество (а несущая стена – именно такое имущество), требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

Работы, ведущиеся без проекта, без согласования/разрешения и без согласия собственников, незаконны.

3. Как жильцам проверить законность и получить доступ к проекту

Запросить проект напрямую у собственника коммерческого помещения не всегда получается, но есть иные законные пути.

1. Обратиться в орган местного самоуправления (администрацию, которая согласовывает перепланировки/выдаёт разрешения на строительство). Вы как жилец вправе попросить информацию о том, выдавалось ли решение о согласовании перепланировки или разрешение на строительство для этого помещения. Если решение не выдавалось, это прямое доказательство незаконности.

2. Направить жалобу в жилищную инспекцию или в орган строительного надзора. В рамках проверки эти органы вправе запросить у собственника всю документацию. Если собственник откажется предоставить её инспектору, его могут привлечь к административной ответственности:

"Непредставление или несвоевременное представление в государственный орган … сведений (информации), представление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления этим органом его законной деятельности … влечёт предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц – от трёхсот до пятисот рублей; на юридических лиц – от трёх тысяч до пяти тысяч рублей" (статья 19.7 КоАП РФ).
Также за неправомерный отказ в предоставлении информации гражданину (если вам лично обязаны предоставить) предусмотрен штраф для должностных лиц по статье 5.39 КоАП РФ.

1. Попросить управляющую организацию (УК/ТСЖ) проверить факт работ и зафиксировать состояние общедомового имущества (несущих конструкций). Техническая документация на дом (включая проектную) хранится у управляющей организации, и вы можете ознакомиться с ней.

4. Какая ответственность грозит за незаконный демонтаж стены

Административная ответственность наступает по нескольким статьям КоАП РФ:

• Статья 7.21, часть 1 – самовольные переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме: штраф для юридических лиц от 40 000 до 50 000 рублей.
• Статья 7.21, часть 2 – те же действия, повлёкшие нарушение прочности или разрушение несущих конструкций многоквартирного дома: штраф для юридических лиц от 50 000 до 100 000 рублей.
• Статья 9.5, часть 1 – строительство или реконструкция без разрешения на строительство (если демонтаж несущей стены – это реконструкция): штраф на юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток.
• Статья 9.4, часть 2 – нарушение требований технических регламентов и проектной документации, создавшее угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан: штраф на юридических лиц от 300 000 до 600 000 рублей либо приостановление деятельности до 60 суток.

Уголовная ответственность возможна, если работы выполняются с нарушением требований безопасности и создают угрозу вреда здоровью или жизни людей. При наличии соответствующих признаков может быть применена:

"Выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности жизни или здоровья потребителей … наказываются штрафом до трёхсот тысяч рублей … либо лишением свободы на срок до двух лет" (статья 238 УК РФ, часть 1).

Гражданско-правовые последствия
Жилищный кодекс (статья 29) установил чёткие последствия самовольной перепланировки:

• собственник (или иное лицо, её проведшее) несёт предусмотренную законом ответственность;
• обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (часть 3);
• если этого не сделано, суд по иску этого органа может принять решение о продаже помещения с публичных торгов, а новый собственник уже будет обязан восстановить прежний вид (часть 5);
• однако по решению суда помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью (часть 4).

5. Можно ли через суд обязать восстановить стену, и какие доказательства нужны

Да, это возможно. Жилищный кодекс предоставляет несколько способов защиты:

"Защита жилищных прав осуществляется путём: … восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения" (статья 11 ЖК РФ).

Вы, как жильцы многоквартирного дома, в праве подать иск в суд об обязании собственника нежилого помещения привести помещение в первоначальное состояние (восстановить демонтированную стену), а также о запрете дальнейших незаконных работ. Иск может быть подан как совместно от нескольких жильцов, так и от имени товарищества собственников жилья или управляющей организации, действующих в интересах собственников.

Для выигрыша дела потребуются:

• Доказательства самого факта демонтажа стены (фото- и видеофиксация, показания свидетелей, акт, составленный управляющей компанией).
• Доказательства незаконности работ (ответы из администрации/жилинспекции о том, что согласование не выдавалось, либо отсутствие такого ответа при надлежащем запросе).
• Доказательства того, что стена является несущей (либо затрагивает несущие конструкции/общее имущество). Для этого обычно требуется:
  • выписка из технического паспорта дома или поэтажного плана БТИ, где видно, какие стены капитальные;
  • при необходимости – техническое заключение специализированной экспертной организации с выводом о том, что демонтаж стены влияет на прочность и устойчивость здания и создаёт угрозу безопасности.
• Документы, подтверждающие статус жильцов (свидетельства о праве собственности на квартиры, выписка из ЕГРН).

Кроме того, можно дополнительно заявить требование о компенсации причинённого ущерба (если, например, пошли трещины), но это уже отдельный вопрос.

---

Рекомендуемый порядок действий

1. Зафиксируйте факт работ (фото, видео, акт с участием УК, совета дома или нескольких жильцов).
2. Направьте жалобы одновременно:
   • в жилищную инспекцию (с просьбой проверить законность перепланировки и привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ);
   • в орган местного самоуправления (запросите информацию, выдавалось ли решение о согласовании перепланировки/разрешение на строительство для данного помещения);
   • в прокуратуру, поскольку существует угроза безопасности жильцов, – прокурорская проверка может ускорить все процессы.
3. Если стена действительно несущая – параллельно напишите обращение в орган государственного строительного надзора, чтобы они проверили соблюдение градостроительного законодательства.
4. Получив ответы, обратитесь к адвокату для составления искового заявления в суд с требованием обязать собственника восстановить стену и привести помещение в прежнее состояние (на основании ст. 29 ЖК РФ). Если есть признаки уголовного деяния – настаивайте на передаче материалов в правоохранительные органы.

Ситуация серьёзная, поскольку дом и здоровье жильцов действительно могут оказаться под угрозой. Чем быстрее вы запустите механизмы государственного надзора, тем меньше риск необратимых последствий.