Кто должен очищать от снега и наледи входную группу и лестницу арендуемого офиса в многоквартирном доме?
Анализ ситуации
Вы арендуете нежилое помещение в многоквартирном доме, где управляющая компания (УК) отказывается убирать входную группу и лестницу от наледи и снега, ссылаясь на то, что это ваша обязанность. В договоре аренды сказано, что содержание прилегающей территории лежит на собственнике. Чтобы определить, кто по закону должен выполнять эту уборку, необходимо установить, относятся ли указанные элементы к общему имуществу многоквартирного дома. Если да — уборка входит в обязанности УК. Если нет — ответственность лежит на собственнике помещения, а обязанность арендатора может вытекать из договора аренды.
Применимые нормы и их анализ
1. Состав общего имущества многоквартирного дома
Жилищный кодекс и Правила содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) дают чёткое определение того, что включается в состав общего имущества.
Согласно пункту 2 Правил № 491 в состав общего имущества входят:
- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (лестничные площадки, лестницы, коридоры и т.п.) (подпункт «а»);
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (подпункты «в», «г»);
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства (подпункт «е»);
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (подпункт «ж»).
Аналогичные нормы содержит статья 36 Жилищного кодекса РФ, где к общему имуществу отнесены «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы...», а также «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты».
2. Являются ли входная группа и лестница общим имуществом?
Входная группа (включая наружное крыльцо, ступени) и лестница, ведущая к отдельному входу в нежилое помещение, как правило, расположены на земельном участке, который входит в состав общего имущества. Кроме того, эти элементы являются частью фасада здания, то есть относятся к ограждающим ненесущим конструкциям, обслуживающим интересы всего дома. Даже если лестница не является «межквартирной» и используется преимущественно для доступа только в ваше помещение, она конструктивно связана с общим имуществом (фундаментом, фасадом) и располагается на общей придомовой территории.
Следовательно, входная группа и наружная лестница, если они не являются отдельно стоящим строением, принадлежащим собственнику на ином праве, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
3. Кто обязан обеспечивать уборку общего имущества?
Обязанность управляющей организации по содержанию общего имущества установлена статьёй 161 Жилищного кодекса РФ:
«При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме» (часть 2.3).
Детализация этих работ содержится в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290). В разделе III этого перечня, пункт 24, прямо указаны работы по содержанию придомовой территории в холодный период года:
«очистка придомовой территории от наледи и льда», «уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд».
Несмотря на слово «подъезд», судебная практика распространяет эту норму на любые входные группы, расположенные на общем земельном участке, поскольку они выполняют ту же функцию — обеспечивают доступ к помещениям в доме.
Кроме того, пункт 10 Правил № 491 требует, чтобы общее имущество содержалось в состоянии, обеспечивающем:
«безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц» (подпункт «б»), а также «доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями» (подпункт «в»).
Очистка от наледи и снега напрямую влияет на безопасность и доступность помещения, поэтому выполнение таких работ относится к надлежащему содержанию общего имущества.
Финансирование этих работ происходит за счёт платы за содержание жилого (и нежилого) помещения, которую все собственники обязаны вносить управляющей организации (статья 154 ЖК РФ, части 1 и 2). Собственник вашего нежилого помещения уже оплачивает содержание общего имущества, и дополнительных работ УК требовать не вправе.
4. Влияние договора аренды
Договор аренды регулирует отношения только между арендодателем (собственником) и арендатором. Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ, «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». В вашем случае договор аренды возлагает содержание прилегающей территории на собственника. Это означает, что для вас как арендатора обязанность по уборке лежит на арендодателе. Однако даже если бы договор перекладывал её на вас, для управляющей компании это не имело бы значения: она выполняет работы по содержанию общего имущества независимо от того, кто пользуется конкретным помещением. Арендатор может требовать от собственника исполнения его обязанностей, а собственник, в свою очередь, вправе требовать от УК надлежащего содержания общего имущества.
Выводы и рекомендации
- Входная группа и наружная лестница вашего офиса, скорее всего, являются частью общего имущества многоквартирного дома (входят в состав придомового земельного участка и фасада). Это подтверждается статьёй 36 ЖК РФ, пунктами 2 и 10 Правил № 491.
- Обязанность по очистке этих элементов от снега и наледи лежит на управляющей компании в силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ и пункта 24 Минимального перечня № 290, так как эти работы прямо отнесены к содержанию придомовой территории в зимний период.
- Собственник помещения не должен выполнять эту работу за свой счёт дополнительно, так как он уже финансирует её через плату за содержание общего имущества (статья 154 ЖК РФ).
- Условие договора аренды о возложении содержания территории на собственника лишь подтверждает, что арендатор вправе требовать от собственника обеспечить чистоту входа, а если этого не происходит — обращаться к собственнику с претензией.
Таким образом, управляющая компания отказывается незаконно. Для защиты ваших интересов рекомендую следующий порядок действий:
- Направьте в УК письменную претензию с требованием организовать регулярную очистку входной группы и лестницы от снега и наледи, сославшись на статью 36 ЖК РФ, пункт 2 Правил № 491 и пункт 24 Минимального перечня № 290. Укажите, что бездействие создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, а также препятствует доступу к помещению.
- Параллельно уведомите собственника помещения о неисполнении УК своих обязанностей, поскольку по договору аренды именно он отвечает за содержание прилегающей территории. Это стимулирует собственника также воздействовать на УК.
- При отсутствии реакции — обратитесь в Государственную жилищную инспекцию с жалобой на управляющую компанию, а также можете инициировать судебный спор о понуждении к выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества. При необходимости для подготовки процессуальных документов целесообразно привлечь адвоката.
