Как правильно оформить иск о выселении бывших собственников дома, купленного после обращения взыскания по ипотеке
Ваша ситуация понятна: вы приобрели жилой дом у финансовой организации, которая получила его в собственность после того, как бывшие владельцы не смогли платить по ипотеке. Сейчас вы, как новый собственник, столкнулись с тем, что прежние хозяева сохраняют регистрацию в вашем доме, и хотите решить этот вопрос через суд. Требование судьи исправить недостатки — стандартная процедура, когда исковое заявление оформлено не по правилам. Главное — спокойно и последовательно устранить замечания.
Ниже я подробно разберу, на чем основаны ваши требования, какие документы нужно собрать и как правильно составить дополнение к иску, чтобы суд принял его к рассмотрению.
1. Главное правовое основание для вашего иска
Самое важное в вашем деле — это норма Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая прямо указывает на то, что право пользования домом у старых хозяев прекратилось.
Вот как это сформулировано в законе:
"Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире..." (Источник: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 78).
Эта норма — ваш ключевой аргумент. Она означает, что как только банк (или иная финансовая организация) в законном порядке забрал дом за долги и продал его вам, у всех, кто жил там раньше, право пользования этим домом автоматически прекратилось. Их регистрация — это просто формальность, которая не дает им права там находиться.
Дополнительно это закреплено в Гражданском кодексе:
"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 292).
Хотя эта статья напрямую говорит о членах семьи, но в связке со специальной нормой об ипотеке она отлично дополняет вашу правовую позицию: право пользования прекращается при переходе права собственности.
Именно на эти две статьи вы и должны сослаться в своем иске, чтобы обосновать причину прекращения права пользования, как того требует суд.
2. Какие документы нужно собрать и приложить к иску
Чтобы суд принял иск, к нему нужно приложить документы, которые подтверждают все обстоятельства, на которые вы ссылаетесь. В законе это требование прописано так:
"К исковому заявлению прилагаются... документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют" (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 132).
Вот ваш список документов, исходя из замечаний судьи:
- Документ о праве собственности на дом. Это самый главный документ. Скорее всего, у вас на руках есть договор купли-продажи. Сегодня основным подтверждением права собственности является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую вы могли получить после регистрации сделки. Сделайте с нее копию и приложите к иску.
- Выписка из домовой книги. Эту справку вы можете получить в территориальном отделе МВД (паспортном столе), МФЦ или в местной администрации, в зависимости от того, кто ведет учет. В ней будет указано, кто именно и на каком основании прописан в вашем доме. Именно этот документ доказывает факт сохранения регистрации ответчиков.
- Документ об уплате госпошлины. Это требование прямо указано в той же статье 132 ГПК РФ. Поскольку иск о выселении и снятии с учета относится к требованиям неимущественного характера, размер пошлины составляет 300 рублей.
- Копии старых документов о сделке по ипотеке. Если у вас есть какие-либо документы от продавца (финансовой организации) о том, как к ней перешел дом (например, копия решения суда об обращении взыскания), обязательно приложите их. Это подтвердит всю юридическую цепочку. Если нет — не страшно. Главное — ваш договор купли-продажи и выписка из ЕГРН, где продавцом указана финансовая организация.
Все эти документы нужно будет приложить в копиях. Копий должно быть столько же, сколько ответчиков, плюс один экземпляр для суда.
3. Как составить дополнение к исковому заявлению
Исправляя замечания, вам не нужно переписывать весь иск. Достаточно оформить отдельный документ под названием «Дополнение к исковому заявлению во исполнение определения суда об оставлении иска без движения». В нем вы аккуратно и по пунктам исправите все недостатки.
Вот что обязательно должно быть в этом дополнении:
А) Обоснование прекращения права пользования.
Напишите примерно так: «Право пользования Ответчиков спорным жилым домом прекратилось в силу прямого указания закона. Наше право собственности возникло на основании договора купли-продажи, заключенного с Финансовой организацией, которая, в свою очередь, приобрела дом в результате обращения взыскания на предмет ипотеки. Согласно ст. 78 Закона "Об ипотеке", обращение взыскания на заложенный дом и его последующая реализация являются безусловным основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных проживающих лиц. Аналогичное правило закреплено в ст. 292 ГК РФ».
Б) Просительная часть иска.
Четко сформулируйте, чего вы просите у суда. Обычно это два требования:
- Признать Ф.И.О. ответчика утратившим право пользования жилым помещением по адресу (указать адрес дома).
- Снять Ф.И.О. ответчика с регистрационного учета по данному адресу.
В) Что делать, если вы не знаете, где живут ответчики.
Это не проблема. В вашем иске вы указываете последний известный адрес ответчиков — адрес вашего дома. Этого требует закон.
"При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 119).
Поскольку вы не можете их найти, суд направит повестки по последнему известному адресу (в ваш дом), и если ответчики не получат их, их интересы будет представлять назначенный судом адвокат, как это предусмотрено статьей 50 ГПК РФ. Можете в самом иске указать, что «место жительства ответчиков истцу неизвестно».
Выводы и рекомендации
Судья, возвращая вам иск, не отказала в правосудии, а лишь попросила исправить формальные ошибки, чтобы рассмотреть дело по существу. Это стандартная ситуация, которую можно исправить.
Ваш план действий:
- Получите недостающие документы: выписку из ЕГРН (если у вас ее еще нет или она неактуальна) и выписку из домовой книги.
- Оплатите государственную пошлину — 300 рублей.
- Напишите дополнение к иску, в котором:
- Четко сошлитесь на статью 78 закона «Об ипотеке» и статью 292 ГК РФ как на правовое основание ваших требований.
- Сформулируйте просительную часть: «признать утратившим право пользования» и «снять с регистрационного учета».
- Укажите, что место жительства ответчиков вам неизвестно, но их последним известным адресом является ваш дом.
- Соберите пакет: дополнение к иску, квитанцию, копии документов. Отнесите все это в канцелярию суда или направьте по почте.
Если вы все еще не уверены в своих силах и боитесь снова что-то упустить в столь важном деле, лучшим решением будет поручить составление документов профессиональному адвокату. Он гарантированно учтет все процессуальные тонкости, и вы сможете избежать повторного возврата иска.
