Замена шлагбаума на придомовой территории нескольких многоквартирных домов
Анализ ситуации
Установка шлагбаума на придомовой территории многоквартирного дома относится к вопросам введения ограничений пользования земельным участком, который является общим имуществом собственников помещений.
"принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, часть 2, пункт 2)
Придомовая территория находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 1, пункт 4)
Применимые нормы права
Легитимность существующего шлагбаума
Разрешение местной администрации, выданное без подтвержденного решения собрания собственников, не является достаточным основанием для установки шлагбаума:
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246, часть 1)
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 247, часть 1)
Отсутствие протоколов общего собрания собственников свидетельствует о нарушении порядка принятия решения:
"Решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято при отсутствии необходимого кворума" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 181.5, пункт 2)
Порядок установки нового шлагбаума
Для законной установки шлагбаума требуется решение общего собрания собственников всех семи домов:
"Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 181.2, часть 1)
Для вопросов, связанных с ограничением пользования общим имуществом, требуется квалифицированное большинство голосов:
"Решения по вопросам, указанным в пунктах 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46, часть 1)
Последствия отсутствия документов
Отсутствие полного пакета документов (протоколов собраний, проектной документации) может стать основанием для признания установки шлагбаума незаконной:
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 304)
Выводы и рекомендации
По существующему шлагбауму
- Разрешение администрации без решения собственников недействительно - администрация не вправе разрешать использование общего имущества без согласия собственников.
- Отсутствие протоколов собрания свидетельствует о нарушении процедуры принятия решения.
- Вы вправе требовать демонтажа незаконно установленного шлагбаума через суд.
По установке нового шлагбаума
- Требуется провести общее собрание собственников всех семи домов.
- Необходимо достичь квалифицированного большинства (не менее 2/3 голосов от общего числа собственников).
- Собрание должно быть надлежащим образом оформлено с составлением протокола.
Документы, которые могут запросить надзорные органы
При проверке по жалобе администрация или жилищная инспекция вправе запросить:
- Протоколы общих собраний собственников
- Документы, подтверждающие правомочность собрания (уведомления, регистрационные листы)
- Проектную документацию на установку шлагбаума
- Разрешительную документацию от администрации
Практические шаги
- Проведите юридический анализ имеющихся документов на существующий шлагбаум.
- Организуйте общее собрание собственников всех семи домов с надлежащим уведомлением.
- Принятие решения об установке нового шлагбаума с определением порядка финансирования.
- В случае сопротивления владельца существующего шлагбаума обратитесь в суд с требованием о демонтаже.
Рекомендую обратиться к адвокату для подготовки искового заявления о признании установки существующего шлагбаума незаконной и его демонтаже, а также для консультации по процедуре проведения общего собрания собственников.
