Приобретение жилья в ипотеку и риск снятия с жилищного учета
Здравствуйте. Ваше беспокойство абсолютно обоснованно, ситуация действительно требует тщательного анализа. Давайте последовательно разберем все поставленные вами вопросы, опираясь на нормы законодательства.
1. Момент утраты статуса нуждающегося при покупке жилья
Ключевой вопрос – когда именно вы перестаете быть нуждающимися в глазах закона при приобретении новой квартиры. Закон связывает это не с фактом оплаты (полной или частичной), а с моментом возникновения права собственности.
Согласно Жилищному кодексу, вы можете быть сняты с учета в случае «утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма».
"Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: ... 2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма..." (Источник: ЖК РФ, статья 56, часть 1)
Основанием для признания вас нуждающимися, в свою очередь, была обеспеченность менее учетной нормы. Чтобы утратить это основание, вы должны перестать быть «обеспеченными общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы».
"Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях... признаются... являющиеся... собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы..." (Источник: ЖК РФ, статья 51, часть 1, пункт 2)
Теперь самое важное: с какого момента вы становитесь собственником новой квартиры, которая повлияет на расчет обеспеченности? Ответ однозначен: с момента государственной регистрации права собственности. Ипотека здесь не имеет никакого значения.
"Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации..." (Источник: ГК РФ, статья 223, части 1 и 2)
Это же правило действует и для квартир в новостройках, купленных по договору долевого участия. Право собственности на такую квартиру, как на вновь созданный объект недвижимости, также «возникает с момента такой регистрации» (Источник: ГК РФ, статья 219). Подписание акта приема-передачи лишь дает вам право владения и пользования, но не собственности. Факт обременения квартиры ипотекой (залогом) при регистрации права собственности не отменяет того, что вы уже стали ее полноправным собственником.
Вывод по первому вопросу: основание для снятия с учета возникнет не в момент подписания акта, не в момент оформления кредита и не после его погашения, а именно в тот день, когда запись о вашем праве собственности на новую квартиру появится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
2. Учет площади новой квартиры и имеющейся доли
Второй важный момент: при покупке студии площадью 20 кв. м ваша жилищная обеспеченность будет рассчитана заново. Закон требует суммировать площадь всех жилых помещений, находящихся в вашей собственности (и собственности членов вашей семьи, состоящих на учете).
"При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма... и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений." (Источник: ЖК РФ, статья 51, часть 2)
Таким образом, при оценке вашей нуждаемости к площади вашей доли в коммунальной квартире будет прибавлена общая площадь новой студии. Получившаяся сумма будет разделена на количество членов семьи (вас и вашего сына).
3. Расчет обеспеченности и риск снятия с учета
Давайте смоделируем ситуацию. Вы упомянули, что сейчас на каждого выходит около 13 кв. м при норме 15 кв. м. Это значит, что общая площадь вашей доли составляет примерно 26 кв. м (13 кв. м × 2 человека). Конечно, точная цифра зависит от того, сколько человек из семьи родственников учитывается, но для простоты расчета возьмем это значение как площадь, которая закреплена именно за вашей семьей из двух человек.
Если вы купите студию в 20 кв. м, то ваша суммарная семейная обеспеченность составит: 26 кв. м (ваша доля) + 20 кв. м (студия) = 46 кв. м.
На каждого из вас двоих будет приходиться: 46 кв. м / 2 человека = 23 кв. м.
Это значительно превышает учетную норму в 15 кв. м. Следовательно, предусмотренное пунктом 2 части 1 статьи 51 ЖК РФ основание для признания вас нуждающимися (обеспеченность менее нормы) будет утрачено. А это, как мы уже выяснили, является прямым основанием для снятия вас с учета согласно пункту 2 части 1 статьи 56 ЖК РФ.
Выводы и рекомендации
- Да, вас снимут с учета. Покупка даже небольшой студии в 20 кв. м с большой вероятностью приведет к тому, что ваша обеспеченность на каждого члена семьи превысит учетную норму в 15 кв. м, так как площадь студии будет суммирована с площадью вашей доли.
- Момент снятия с учета — это дата государственной регистрации вашего права собственности на новое жилье. Ни подписание акта, ни оформление ипотеки, ни ее полное погашение сами по себе не являются этим моментом. Именно право собственности, подтвержденное записью в ЕГРН, дает основание для перерасчета вашей жилищной обеспеченности.
- Размер студии не имеет значения. Ваше предположение о том, что раз студия почти такая же по площади, как ваша доля, ошибочно. Площади не сравниваются, а складываются. Даже покупка 10-метровой комнаты-студии привела бы к превышению нормы (26 + 10 = 36 кв. м; 36 / 2 = 18 кв. м на человека > 15 кв. м учетной нормы).
- Рекомендации. Если субсидия для вас принципиально важна, от приобретения любого жилья до ее получения лучше воздержаться. Если же обстоятельства вынуждают вас купить квартиру сейчас, вы должны понимать, что снятие с учета практически неизбежно. Также рекомендую вам заказать официальную выписку из ЕГРН на все имеющиеся объекты недвижимости и получить в жилищном отделе вашей администрации официальную справку о текущем расчете вашей обеспеченности. Это поможет вам увидеть точные цифры, которыми оперируют чиновники. Для оценки всех рисков и возможных исключений (например, если ваш сын может быть признан отдельной семьей на учете или вы претендуете на субсидию по иным основаниям) настоятельно рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве очно, предоставив ему все документы.
