Анализ ситуации: незаконное взимание платы за аварийный ремонт труб, включенных в программу капитального ремонта
В основе вашей ситуации лежит конфликт между обязанностями управляющей компании (УК) по текущему содержанию и ремонту общего имущества дома и целевым назначением ваших взносов на капитальный ремонт. Вы совершенно правы, что чувствуете обман: требование дополнительной платы в данном случае, скорее всего, незаконно. Вы платите дважды за одно и то же — за поддержание труб в рабочем состоянии до их плановой замены.
1. Как разграничиваются ваши ежемесячные платежи и взносы на капремонт
Закон четко разделяет эти два вида оплат.
Согласно Жилищному кодексу, ваша ежемесячная плата за содержание жилого помещения уже включает в себя «плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме».
"2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме... 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги." (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", статья 154)
Взнос на капитальный ремонт — это отдельный, целевой платеж, предназначенный исключительно для целей, указанных в законе, например, «ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения».
"1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта... включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;" (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", статья 166)
2. Устранение порывов — это обязанность УК в рамках текущего ремонта
Трубы в подвале, обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом собственников.
"1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ... подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);" (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", статья 36)
Управляющая компания, с которой у вас заключен договор, обязана выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту этого общего имущества. Устранение аварий (порывов) — это классический текущий ремонт, направленный на «устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов».
"18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов)." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 18)
Более того, в перечень обязательных работ по содержанию систем водоснабжения прямо входит «незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров... и герметичности систем» и «контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации».
"18. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения... в многоквартирных домах: ... постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; ... контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;" (Источник: Постановление Правительства РФ № 491, Перечень работ)
Таким образом, УК уже получает от вас деньги за оперативное устранение подобных аварий. Требовать дополнительную плату за эту работу — значит пытаться дважды получить оплату за одну и ту же услугу.
3. Почему требование дополнительной платы незаконно
Действия управляющей компании нарушают сразу несколько правовых норм.
- Нарушение условий договора и закона. По договору управления УК обязалась за плату выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту. Одностороннее изменение цены договора в виде требования дополнительной платы за то, что уже входит в обязанности УК, недопустимо.
"1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: ГК РФ Статья 310)
- Неосновательное обогащение. Деньги, которые вы заплатили или с вас требуют за уже оплаченную через тариф услугу, являются для УК неосновательным обогащением.
"1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)..." (Источник: ГК РФ Статья 1102)
- Нарушение прав потребителей. Вы как потребитель услуг не обязаны оплачивать то, что вам не заказывали и что УК обязана делать по закону.
"156. Исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, оказывать услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 156)
Вывод: возложение на вас дополнительных расходов по устранению аварий на трубах, которые являются общим имуществом и текущий ремонт которых — прямая обязанность УК, незаконно. То, что эти трубы в будущем подлежат капитальному ремонту, не меняет обязанностей УК по поддержанию их в рабочем состоянии сейчас.
4. Ваши права и возможные действия
- Право на перерасчет и возврат уплаченных сумм. Деньги, которые вы заплатили УК за устранение порывов сверх утвержденного тарифа, вы можете потребовать обратно как неосновательное обогащение или убытки.
"Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков... Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)..." (Источник: ГК РФ Статья 15)
- Право на уменьшение платы за содержание. Если из-за аварий качество услуг по содержанию общего имущества было ненадлежащим, вы имеете право на соразмерное уменьшение ежемесячной платы. Для этого нужно зафиксировать факт аварии (например, актом с участием соседей или самой УК).
"6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества ... органы управления ... управляющая организация ... обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 6)
- Право на компенсацию морального вреда. Если действиями УК вам причинены нравственные страдания (переживания из-за постоянных аварий и неправомерных требований), вы вправе требовать денежной компенсации.
"Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом." (Источник: ГК РФ Статья 1099) — к отношениям с УК применяется Закон "О защите прав потребителей", который прямо предусматривает такую компенсацию.
5. Куда обращаться
Вам следует действовать последовательно, начиная с досудебного урегулирования.
-
Письменная претензия в УК. Направьте официальное заявление (претензию) с требованием:
- Прекратить требовать дополнительную плату.
- Произвести перерасчет ранее начисленных и уплаченных сумм.
- Вернуть незаконно полученные деньги.
- (Опционально) Выплатить компенсацию морального вреда.
Обязательно получите отметку о вручении на вашем экземпляре или отправьте заказным письмом.
-
Государственная жилищная инспекция (ГЖИ). Если УК игнорирует претензию или отвечает отказом, обращайтесь в ГЖИ вашего региона. Она уполномочена контролировать соблюдение жилищного законодательства и может привлечь УК к административной ответственности.
"39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и исполнительными органами субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 39)
- Суд. Если административные меры не помогают или для взыскания денег, подавайте иск в суд. В иске вы можете объединить требования:
- О возврате неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
- О возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ).
- О компенсации морального вреда (ст. 15 Закона "О защите прав потребителей").
- О взыскании штрафа в размере 50% от присужденной суммы за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя.
Рекомендации
Вы оказались в ситуации, где ваше доверие подрывается некомпетентностью или прямым злоупотреблением управляющей компании. Ваши взносы на капремонт — это целевые деньги на будущую замену труб. А ежемесячная плата за «содержание и текущий ремонт» — это те средства, из которых УК обязана ликвидировать текущие порывы здесь и сейчас. Никаких дополнительных денег за это с вас требовать не вправе.
Начните с письменной претензии. Если это не возымеет действия, для составления мотивированного заявления в ГЖИ и искового заявления в суд лучше обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах. Он поможет собрать доказательства, правильно рассчитать суммы к возврату и представит ваши интересы.
