Выселение из арендованного помещения при ошибке в договоре и действиях поручителя
Здравствуйте! Проанализировав предоставленную информацию, можно сделать несколько важных выводов относительно вашей ситуации. Разберем ее последовательно.
Полномочия администрации как поручителя
Ключевой момент, который нужно понимать: администрация, выступая поручителем по вашему договору, является не стороной арендных отношений, а лишь гарантом исполнения обязательств.
Согласно Гражданскому кодексу, поручительство — это способ обеспечения исполнения обязательств.
"1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором." (Источник: ГК РФ Статья 329)
По договору поручительства у администрации возникает обязанность отвечать перед кредитором (арендодателем) за исполнение обязательств должником (вами).
"1. По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части." (Источник: ГК РФ Статья 361)
Из этого следует, что права и обязанности поручителя направлены вовне — на отношения с кредитором (арендодателем). Поручитель не становится стороной основного договора аренды. Важно также, что по общему правилу, обязательство связывает только его стороны.
"3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)." (Источник: ГК РФ Статья 308)
Следовательно, администрация, являясь лишь поручителем, не имеет права требовать от вас освобождения помещения. Такое требование может исходить только от арендодателя (собственника) и только при наличии законных оснований, например, предусмотренных для досрочного расторжения договора. К ним относятся:
"1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;..." (Источник: ГК РФ Статья 619)
Поскольку вы указываете, что задолженностей по арендной плате нет и вы пользуетесь помещением добросовестно, у арендодателя также нет оснований для вашего выселения. Действия администрации, не имеющей на то прав, выглядят как прямое нарушение ваших прав.
Юридические последствия ошибки в адресе договора
Ошибка в адресе объекта аренды (указание другого города и номера дома) действительно является серьезным дефектом, который мог бы привести к признанию договора незаключенным.
Для договора аренды условие об объекте является существенным. Это означает, что его необходимо четко определить.
"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: ГК РФ Статья 607)
Однако есть важнейший нюанс, который играет в вашу пользу. Если стороны фактически исполняли договор, то одна из них не может впоследствии ссылаться на его незаключенность, действуя недобросовестно.
"3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1)." (Источник: ГК РФ Статья 432)
В вашей ситуации очевидно, что договор реально исполняется: вы пользуетесь конкретным помещением, платите за него арендную плату, которую принимает арендодатель. Такое поведение сторон подтверждает, что между вами сложились арендные отношения именно по поводу фактически занимаемого помещения. Суд, толкуя договор, будет выяснять действительную волю сторон.
"При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений... Если правила... не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая... практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон." (Источник: ГК РФ Статья 431)
Таким образом, описка в адресе при фактическом исполнении договора не делает его автоматически незаключенным и не является основанием для вашего немедленного выселения. Ошибка может быть исправлена путем подписания дополнительного соглашения или установлена судом как факт, имеющий юридическое значение.
Объем ваших прав и способы судебной защиты
Вы, как фактический и добросовестный владелец помещения, имеете право на защиту своего владения, в том числе и от собственника.
"Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве... по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника." (Источник: ГК РФ Статья 305)
Поскольку требования об освобождении помещения исходят не от арендодателя, а от поручителя (администрации), они являются незаконными. Вам доступны следующие способы судебной защиты, перечисленные в законе:
"Защита гражданских прав осуществляется путем:
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
признания оспоримой сделки недействительной...;
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления..." (Источник: ГК РФ Статья 12)
В вашем случае можно выделить несколько возможных направлений для иска:
- Негаторный иск (об устранении препятствий в пользовании). Вы можете предъявить иск к администрации с требованием прекратить действия, нарушающие ваше право пользования арендованным имуществом, и запретить им препятствовать вашей деятельности.
- Иск к арендодателю об исправлении ошибки в договоре. Вы можете попросить суд признать, что предметом договора аренды является фактически занимаемое вами помещение, скорректировав тем самым техническую ошибку в его описании.
- Оспаривание действий администрации. Если требования о выселении облечены в форму какого-либо акта или решения органа местного самоуправления, его можно обжаловать в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ.
Выводы и рекомендации
- Администрация как поручитель не имеет права требовать вашего выселения. Это прямо противоречит природе поручительства и нормам обязательственного права. Стороной договора аренды, которая может предъявлять к вам претензии, является только арендодатель.
- Ошибка в адресе договора не лишает вас права пользоваться помещением. Поскольку договор фактически исполняется обеими сторонами, суд с высокой вероятностью защитит сложившиеся арендные отношения и откажется признавать договор незаключенным из-за технической описки.
- Ваши действия сейчас:
- Запросите у представителей администрации письменное требование об освобождении помещения с указанием основания. Это послужит прямым доказательством нарушения ваших прав.
- Направьте официальное письмо арендодателю (собственнику), в котором укажите на некорректное поведение поручителя и предложите оперативно урегулировать эту ситуацию. Одновременно предложите подписать дополнительное соглашение об исправлении описки в адресе.
- Если переговоры не дадут результата, а незаконные требования продолжатся, обращайтесь в арбитражный суд. Для подготовки правильной правовой позиции и сбора всех необходимых доказательств (договор, платежные документы, переписка, акт приема-передачи помещения) настоятельно рекомендую обратиться за помощью к профессиональному адвокату.
