Оценка перспектив получения жилья при наличии в собственности непригодного помещения и наследственной квартиры
Здравствуйте. Ваша ситуация требует детального анализа, поскольку вы одновременно отвечаете критериям, дающим право на получение жилья, и имеете имущество, которое может на это право повлиять. Рассмотрю ваши вопросы последовательно, опираясь на действующее законодательство.
1. Является ли доля в непригодном для проживания доме препятствием для получения жилья?
Нет, не является. Более того, наличие такого жилья — это прямое основание для получения вами нового жилого помещения.
Основным нормативным актом, регулирующим ваши права как лица из числа детей-сирот, является Федеральный закон № 159-ФЗ. Согласно этому закону, жилье предоставляется в том числе тем, у кого оно формально есть, но проживание в нем невозможно. Проживание признается невозможным, если:
"жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены жилищным законодательством"
(Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, статья 8, пункт 4, подпункт 2)
Поскольку у вас есть заключение межведомственной комиссии о непригодности дома, это обстоятельство не просто не является препятствием, а, напротив, служит юридическим фактом, подтверждающим ваше право на обеспечение жильем. Наличие такой доли не ухудшает ваше положение, а обосновывает вашу нуждаемость.
2. Учитывается ли доля в квартире, полученная по наследству, если она выставлена на продажу?
Да, эта доля будет учитываться, несмотря на ваши планы по ее продаже. Право собственности прекращается только в момент государственной регистрации перехода права к покупателю. До тех пор вы остаетесь полноправным собственником 1/2 доли квартиры.
Для оценки вашей нуждаемости ключевое значение имеет уровень обеспеченности общей площадью. Жилищный кодекс РФ устанавливает четкое правило:
"При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации", Статья 51, пункт 2)
Это означает, что уполномоченный орган при расчете вашей обеспеченности квадратными метрами сложит площадь, приходящуюся на вашу долю в непригодном доме, и площадь, приходящуюся на вашу долю в квартире. Факт подачи объявления о продаже или даже заключения предварительного договора не меняет этой обязанности до тех пор, пока вы не перестали быть собственником.
3. Может ли наличие этого имущества повлечь снятие с очереди?
Снятие с учета возможно только по основаниям, перечисленным в законе. Исходя из вашей ситуации, самое релевантное основание — это утрата оснований, дающих право на получение жилья.
"Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: ... 2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма"
(Источник: ЖК РФ, Статья 56, часть 1, пункт 2)
Наличие собственности само по себе не ведет к снятию с учета, если эта собственность не обеспечивает вас достаточной площадью пригодного для проживания жилья. В вашем случае часть собственности (доля в доме) официально непригодна, а вторая часть (доля в квартире) пока остается в вашей собствености.
Намерение продать квартиру не может быть основанием ни для снятия с учета, ни для отказа в предоставлении жилья. Закон предусматривает последствия только для свершившихся действий, совершенных с намерением встать на учет, а не продажи уже имеющегося имущества лицом, давно состоящим на учете. Продажа вашей доли — это ваше законное право как собственника распорядиться имуществом.
4. Соответствуете ли вы критериям нуждаемости с учетом имеющейся собственности?
Да, вы соответствуете критериям, но с важной оговоркой относительно доли в квартире.
Право на обеспечение жильем для вас, как для лица из числа детей-сирот, сохраняется вплоть до его фактического предоставления, даже после 23 лет.
"Право на обеспечение жилыми помещениями... сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот... и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями."
(Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, Статья 8, пункт 9)
Анализ вашей нуждаемости:
- Доля в непригодном доме. Этот актив фактически выводится из расчета нуждаемости, так как предоставляет вам право на внеочередное обеспечение жильем из-за непригодности. Хотя в законе № 159-ФЗ нет понятия «вне очереди», сама по себе эта ситуация — прямое основание признать проживание невозможным и предоставить вам жилье.
- Доля в квартире. Вот здесь ключевой момент. Если ваша 1/2 доля в квартире по площади больше учетной нормы, установленной в вашем регионе, и квартира является пригодной для проживания, то формально вы обеспечены жильем. Это может стать препятствием для обеспечения вас жильем именно сейчас, до продажи доли. Орган, предоставляющий жилье, просуммирует всю пригодную для проживания площадь, которая находится у вас в собственности.
Сама по себе постановка в очередь была законной на тот момент. Снять вас сейчас могут только в том случае, если будет установлено, что на сегодняшний день вы обеспечены пригодной жилой площадью более учетной нормы исключительно за счет доли в квартире. Доля в непригодном доме основанием для снятия с учета не является.
Выводы и рекомендации
Ваше право на получение жилья как сироты не только сохраняется, но и подкреплено статусом имеющейся у вас доли.
- По дому: Факт признания его непригодным делает вашу ситуацию приоритетной и является самостоятельным основанием для предоставления жилья.
- По квартире: Это самое уязвимое место. Пока вы собственник доли в пригодной квартире, и если ее площадь на вас превышает учетную норму, это является формальным препятствием. Однако сам факт намерения ее продать не может служить основанием для снятия вас с учета. Ваша задача — корректно и своевременно информировать соответствующие органы о сделке, когда она состоится.
- Риски снятия с учета: Снятие с учета возможно, только если суммарная площадь пригодных жилых помещений в вашей собственности превысит норму. Доля в аварийном доме в этом суммировании не учитывается. Намерение продать квартиру не является основанием для снятия с учета.
Рекомендация:
Вам следует обратиться с письменным заявлением в орган исполнительной власти субъекта РФ, в котором вы состоите на учете. К заявлению необходимо приложить заключение межведомственной комиссии о непригодности дома для проживания. Этим вы активизируете механизм предоставления вам жилья именно по основанию невозможности проживания в имеющемся помещении. Параллельно с этим вам крайне желательно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищных правах детей-сирот в вашем конкретном регионе, чтобы он помог вам выстроить правильную стратегию с учетом продажи квартиры и минимизировал риски.
