Продажа дома с прописанным, но не проживающим человеком: риски и законность

Продажа дома, в котором зарегистрирован давно не проживающий родственник: правовой анализ и безопасный порядок действий

Ваша ситуация

Вы являетесь собственником жилого дома в деревне Кленовка. В доме зарегистрирован дальний родственник, который более трёх лет фактически там не проживает, вывез свои вещи и отказывается добровольно сниматься с регистрационного учёта. Вы намерены продать дом и хотите понять, можно ли провести сделку без его согласия, какие риски это повлечёт и как правильно урегулировать ситуацию, избежав судебных споров.

Можно ли продать дом без согласия прописанного родственника?

Да, продать дом формально можно, поскольку согласие зарегистрированного лица на совершение сделки купли-продажи по общему правилу не требуется. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, как это установлено в статье 209 Гражданского кодекса РФ:

"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам".
(Источник: ГК РФ, статья 209)

Однако сама по себе регистрация (прописка) не тождественна праву пользования жилым помещением. Регистрация лишь фиксирует место жительства гражданина. При этом, если гражданин длительно отсутствует и вывез вещи, его право пользования может быть прекращено, и тогда он не входит в круг лиц, чьи права должны быть указаны в договоре продажи.

Существенным условием договора продажи жилого дома является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем:

"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением".
(Источник: ГК РФ, статья 558, пункт 1)

Если ваш родственник фактически утратил право пользования, вы не обязаны указывать его в таком перечне. Но на практике наличие штампа о регистрации в паспорте и записи в домовой книге создаст серьёзные препятствия при продаже: покупатели и банки (при ипотеке) негативно относятся к таким обременениям, а регистрирующий орган (Росреестр) может потребовать разъяснений.

Какие риски возникают при продаже с обременением?

Если продать дом, не решив предварительно вопрос с правом пользования зарегистрированного лица, вы и покупатель столкнётесь со следующими рисками:

1. Риск оспаривания сделки покупателем. По закону продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять обременённый товар. Если покупатель не был предупреждён о том, что в доме сохраняется регистрация лица, которое может заявить о своих правах, он вправе потребовать расторжения договора или уменьшения цены:

"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи".
(Источник: ГК РФ, статья 460, пункт 1)

1. Обязанность покупателя заниматься выселением. После перехода права собственности прекращается право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом:

"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника".
(Источник: ГК РФ, статья 292, пункт 2)

Однако для фактического снятия с регистрационного учёта выселяемого лица новый собственник будет вынужден обращаться в суд. Если гражданин добровольно не освобождает помещение, применяется судебный порядок выселения:

"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением… данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда".
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 35, часть 1)

Покупатель, не желающий судебных тяжб, либо откажется от сделки, либо потребует существенную скидку.

1. Риск того, что родственник попытается защитить своё право пользования. Хотя его шансы невелики при доказанном длительном отсутствии и вывозе вещей, не исключено, что он обратится в суд с иском о вселении или признании сделки недействительной. Это затянет процесс и создаст неопределённость.

Как правильно решить вопрос без судов?

Полностью избежать судебной процедуры в описанной ситуации, скорее всего, не получится, если родственник категорически отказывается выписываться добровольно. Однако можно сделать всё грамотно, чтобы минимизировать сроки и риски.

Внесудебные варианты:

• Добровольное снятие с учёта. Попробуйте ещё раз переговорить с родственником, разъяснив ему, что после продажи дома его право пользования всё равно прекратится, а наличие регистрации создаст проблемы и ему самому. Возможно, он согласится подать заявление о снятии с учёта в орган регистрационного учёта (пункт 31 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Для этого ему нужно лишь явиться с паспортом.
• Признание регистрации фиктивной. Если окажется, что регистрация была произведена без намерения проживать в помещении (например, вы прописали его формально, а он никогда не вселялся), можно обратиться в орган регистрационного учёта с заявлением о факте фиктивной регистрации. В этом случае снятие производится на основании решения самого органа:

"к) выявления факта фиктивной регистрации гражданина по месту жительства в жилом помещении, в котором этот гражданин зарегистрирован, — на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном Министерством внутренних дел Российской Федерации".
(Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, пункт 31, подпункт «к»)

Однако обращаю внимание: фиктивной признаётся регистрация, которая изначально производилась без намерения предоставить жильё для проживания или без намерения гражданина проживать (пункт 3 тех же Правил). Ваш случай, по описанию, больше похож на последующее прекращение права пользования из-за добровольного выезда, а не на изначальную фиктивность. Поэтому рассчитывать на этот механизм стоит только при подтверждении соответствующих фактов.

Наиболее надёжный путь (через суд, но для вас – до продажи):

Вам как собственнику необходимо подать иск в районный суд о признании родственника утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учёта. Основанием будет его длительное (более трёх лет) отсутствие, вывоз вещей и отсутствие попыток вселения. Суды в подобных случаях удовлетворяют требования, если будут представлены:

• выписка из домовой книги, подтверждающая регистрацию ответчика;
• доказательства того, что ответчик не проживает, не оплачивает коммунальные услуги, не несёт бремя содержания;
• акт о непроживании (составленный с соседями или участковым);
• свидетельские показания;
• доказательства отсутствия препятствий в пользовании домом.

После вступления решения суда в законную силу орган регистрационного учёта обязан снять гражданина с учёта на основании этого решения. Правовое основание для такого снятия прямо предусмотрено:

"е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда".
(Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, пункт 31, подпункт «е»)

Таким образом, вы «очищаете» дом от формального обременения и только после этого выходите на сделку. Такой порядок полностью исключает риски для покупателя и для вас как продавца.

Выводы и рекомендации

• Продать дом, не снимая родственника с регистрационного учёта, технически возможно, но крайне рискованно: покупатель может расторгнуть договор в связи с сокрытием обременения, а если узнает и согласится – ляжет бремя судебного выселения.
• Регистрация сама по себе не даёт родственнику права на проживание после длительного отсутствия, но для формальной «очистки» дома необходим судебный акт или добровольное заявление.
• Наилучший алгоритм действий для вас:
  1. Попытаться убедить родственника выписаться добровольно.
  2. При отказе – собрать доказательства его длительного непроживания и подать иск о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта.
  3. После вступления решения суда в силу и снятия с учёта – продавать дом, указав в договоре, что лица, сохраняющие право пользования, отсутствуют.
• Если по каким‑то причинам вы решите продать дом до суда, обязательно включите в договор пункт о том, что покупатель уведомлён о наличии зарегистрированного лица и принимает на себя все риски, связанные с его выселением. Однако я не рекомендую идти по этому пути без предварительной консультации с адвокатом, который оценит конкретные доказательства и перспективы спора.

Для подготовки искового заявления и сбора доказательственной базы целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.