Продажа детских долей с маткапиталом для покупки более просторного жилья
Здравствуйте. Вы описали классическую и вполне решаемую ситуацию. Основная задача здесь — обеспечить соблюдение жилищных прав ваших несовершеннолетних детей. Закон не запрещает продажу их имущества, но ставит это под особый контроль. Давайте по порядку разберем все ваши вопросы.
1. Где будет проходить сделка?
Сама сделка купли-продажи долей детей будет проходить у нотариуса. Это прямое требование закона, так как речь идёт об отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним.
Нотариус удостоверит договор купли-продажи вашей комнаты и договор покупки новой квартиры. В соответствии с законом, удостоверение таких договоров происходит по месту нахождения недвижимости.
"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 56)
Более того, после удостоверения сделки нотариус сам, в электронном виде, направит документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
"После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 55)
Банк будет участвовать в сделке только в том случае, если для покупки новой квартиры вы используете кредитные средства (ипотеку) или если сама покупаемая квартира находится в залоге у банка. Местом проведения сделки в таком случае может быть и офис банка, куда пригласят нотариуса, но саму сделку все равно будет оформлять нотариус.
2. Нужно ли разрешение органов опеки?
Да, обязательно. Поскольку свои доли в комнате продают ваши дети, вы, как законные представители, действуете в их интересах. Однако, чтобы распорядиться их недвижимостью, вам нужно получить предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства.
Это требование прямо установлено законом, поскольку родители не вправе представлять интересы детей, если их действия ведут к уменьшению имущества ребенка.
"Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать... по отчуждению имущества подопечного... влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного." (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 21)
Хотя эта статья прямо говорит об опекунах, в Семейном кодексе РФ есть важная отсылка, которая распространяет это правило и на родителей:
"При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)." (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации", статья 60, пункт 3)
Таким образом, без этого документа нотариус просто не удостоверит сделку. Нотариус обязан проверить сделку на соответствие закону:
"Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 54)
А в случае отсутствия разрешения опеки сделка будет противоречить закону, что является основанием для отказа нотариуса.
"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 48)
3. Какие документы и заявления нужны для опеки?
В предоставленном контексте нет исчерпывающего перечня документов для подачи в орган опеки, поэтому точный список вам нужно будет уточнить непосредственно в отделе опеки по месту жительства. Однако, исходя из норм закона и сложившейся практики, можно определить ключевые "письма" и условия, которые от вас потребуются, чтобы разрешение выдали.
Органы опеки, защищая права детей, действуют, исходя из интересов ребенка.
"Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей." (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации", статья 65)
Ваша задача — доказать опеке, что продажа долей в маленькой комнате и одновременное наделение детей большими долями (или равнозначными по стоимости, но в лучших условиях) в отдельной квартире полностью отвечает их интересам. Для этого в опеку обычно подаются заявления от обоих родителей с просьбой выдать разрешение на продажу и с изложением всех обстоятельств.
Скорее всего, потребуется приложить:
- Предварительный договор купли-продажи на продаваемую комнату.
- Предварительный договор купли-продажи на приобретаемую квартиру, где ваши дети уже будут указаны в качестве покупателей долей. В этом и заключается суть "альтернативной сделки". Опека даст разрешение на продажу только при гарантии одновременного приобретения нового жилья для детей. Это будет являться тем исключительным случаем, когда отчуждение жилья подопечного совершается к его выгоде.
"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях... если этого требуют интересы подопечного." (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20)
- Правоустанавливающие документы на обе квартиры и выписки из ЕГРН.
- Справки о регистрации по месту жительства (о составе семьи) на оба объекта.
- Свидетельства о рождении детей и паспорта родителей.
Отдельных "писем в банк" от опеки не требуется. Разрешение опеки — это документ, адресованный вам как законным представителям, дающий право совершить сделку. Именно его вы и представите нотариусу.
4. Что с прежним обязательством по материнскому капиталу?
Да, вы два года назад, выделяя доли, выполнили нотариально удостоверенное обязательство, которое требуется по закону при использовании маткапитала.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств... материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 4)
Сейчас это обязательство считается полностью исполненным. Закон не требует какого-то специального "закрытия" или аннулирования этого обязательства перед продажей. Вы его выполнили — доли всем членам семьи выделены, право собственности зарегистрировано. Теперь это просто ваша общая долевая собственность, которой вы вправе распоряжаться с соблюдением закона, то есть с разрешения опеки в части детских долей.
При покупке новой квартиры, если вы снова будете использовать средства маткапитала (например, остаток), вам придется брать на себя новое аналогичное обязательство. Если же покупка будет исключительно за счет продажи комнаты и собственных/кредитных средств без маткапитала, то новое обязательство не потребуется.
Резюме и рекомендации
Ваша сделка будет проходить в несколько этапов:
- Получение разрешения опеки. Обратитесь в орган опеки и попечительства с заявлением. Предоставьте доказательства того, что условия жизни детей улучшатся (проекты договоров купли-продажи старого и нового жилья с выделением в них долей детям). Рекомендую перед визитом в опеку получить там актуальный перечень документов, так как он может незначительно варьироваться в разных муниципалитетах.
- Удостоверение сделки у нотариуса. Имея на руках разрешение опеки, вы подписываете у нотариуса договор купли-продажи комнаты (где фигурирует продажа от имени детей) и договор купли-продажи новой квартиры (где дети получают новые доли). По возможности, это лучше сделать в рамках одного договора мены или связанных сделок, чтобы гарантировать одновременность перехода прав.
- Регистрация права. Нотариус сам оперативно отправит документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Ваш случай требует тщательного документального оформления, но не является чем-то исключительным. Если на каком-то этапе возникнут неожиданные трудности или споры, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на семейном и жилищном праве.
