Покупка дома с незарегистрированными капитальными постройками на участке: юридические последствия и риски
Ситуация, которую вы описали, к сожалению, довольно распространена. Продавец пытается переложить на вас бремя решения своих правовых проблем, что создаёт для вас как для покупателя значительные риски. Заверение продавца о том, что его «это не касается», не соответствует действительности. Давайте разберем ситуацию по пунктам.
Обязан ли продавец регистрировать эти постройки?
Прямого закона, обязывающего продавца земли и дома поставить на учет и зарегистрировать право на отдельно стоящие баню и времянку перед сделкой, нет. Он обязан передать вам то, что является предметом договора (ст. 456, ст. 549 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи предметом указаны только земельный участок и жилой дом, то формально у продавца нет обязанности продавать вам еще и баню со времянкой как объекты недвижимости. Однако это не значит, что проблемы исчезают.
Более того, ваше требование к продавцу узаконить постройки абсолютно обоснованно с точки зрения общей логики гражданского оборота. Закон связывает вновь созданную вещь и право собственности на неё. Согласно ст. 219 ГК РФ, «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.» Поскольку права у продавца не возникло, он и не может их вам передать в классическом понимании, что порождает правовую неопределённость.
Главный риск: признание построек самовольными
Это самый серьезный риск. С большой долей вероятности эти строения являются самовольными постройками. В соответствии со ст. 222 ГК РФ:
«1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные ... без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...»
Обратите внимание на последствия этой статьи:
«2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки... Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с ... установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет...»
Продавец не может продать вам баню и времянку как объекты недвижимости, потому что у него нет на них права собственности. Покупая участок с такими объектами, вы рискуете получить требование об их сносе уже как новый собственник земли. Это прямо следует из той же ст. 222 ГК РФ, где указано, что снос осуществляется лицом, осуществившим постройку, и дополнительно разъяснено в Земельном кодексе (ст. 76 ЗК РФ), что «снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве ... осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет».
Зарегистрирует ли Росреестр сделку купли-продажи?
Да, с высокой вероятностью Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилой дом и земельный участок. Основанием для приостановления регистрации может быть ситуация, когда «в орган регистрации прав поступили сведения о том, что на земельном участке ... находятся объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы... в случае, если это препятствует осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав» (п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Если вы не заявляете эти постройки на учет одновременно со сделкой, то формально их наличие на участке не препятствует регистрации перехода права на сам участок и жилой дом. Регистратор просто не будет знать, являются ли эти строения объектами недвижимости или нет. Таким образом, регистрация сделки пройдет, но это не решит проблему, а лишь отсрочит её и переложит на вас.
Трудности и риски при попытке узаконить постройки после покупки
Когда вы станете собственником участка и попытаетесь зарегистрировать эти строения, вы столкнетесь со следующим:
- Необходимость кадастровых работ. Вам придется обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (ст. 37 закона «О кадастровой деятельности»). Кадастровый инженер запросит разрешительную документацию.
- Отсутствие документов. Если нет разрешений на строительство и проектной документации, то, как следует из ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации, сведения в технический план могут быть внесены на основании декларации. Однако декларация заполняется правообладателем земельного участка, то есть вами, но это не отменяет необходимости соблюдения закона.
- Процедура легализации. Узаконивание, скорее всего, будет возможно только в судебном порядке на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ. Для этого должно быть доказано, что постройка соответствует всем нормам и правилам, не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью. Если выяснится, что баня, например, расположена с нарушением отступов от границ или красных линий, в узаконивании откажут. Риск сноса станет реальным.
Ответственность продавца
Если после покупки выяснится, что строения являются самовольными и подлежат сносу, вы можете попытаться привлечь продавца к ответственности. Закон стоит на стороне покупателя в случае изъятия товара.
«1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.» (ст. 461 ГК РФ).
Аналогия здесь прямая: основание для сноса (самовольное строительство) возникло до сделки. Вы, как покупатель, узнали о постройках, но продавец заверил вас, что проблем нет и вы их зарегистрируете. Судебная практика может встать на вашу сторону. Однако это длительный и непростой путь, требующий участия адвоката. Продавца, привлеченного к делу, будет обязан возместить убытки.
Выводы и рекомендации
Покупка дома с незарегистрированными капитальными строениями — это приобретение «кота в мешке» с крайне высокими рисками.
Риски:
- Снос. Основной риск — администрация потребует снести строения как самовольные за ваш счёт.
- Финансовые потери. Расходы на подготовку технических планов, судебные издержки, невозможность узаконить строение и, как следствие, потеря его стоимости.
- Затруднения с продажей. Вы не сможете продать участок с законно оформленными постройками, пока не решите их судьбу, что снизит ликвидность вашей недвижимости.
Рекомендации:
- Не принимайте позицию продавца. Его бездействие — это попытка снять с себя все риски.
- Настаивайте на регистрации до сделки. Оптимальный сценарий: потребуйте от продавца перед сделкой заказать технические планы на баню и времянку и подать документы на регистрацию права собственности. Расходы на это можно разделить или заложить в цену договора.
- Обратитесь к кадастровому инженеру. Еще до сделки закажите выезд кадастрового инженера для консультации. Он сможет оценить, насколько строения соответствуют градостроительным нормам (отступы от границ, ограничения и т.д.), и скажет, насколько реально их узаконить. Это не заключение для суда, но даст вам понимание.
- Проконсультируйтесь с адвокатом. В вашей ситуации визит к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и недвижимости, крайне желателен. Он сможет оценить риски в вашем конкретном регионе, изучить документы на землю и помочь выстроить правильную линию переговоров или сформулировать условия в договоре, которые защитят вас (например, условие о том, что цена существенно снижена с учетом того, что строения не оформлены и покупатель принимает на себя все риски по их легализации).
Если продавец категорически отказывается заниматься оформлением и вы все равно готовы рискнуть, единственное, что может вас частично защитить — это значительное снижение цены, которое бы покрывало не только расходы на кадастровые работы и адвоката для оформления, но и сам риск полной потери построек (их сноса). В таком случае вы будете осознанно идти на риск ради скидки.
