Обязанность жильцов оплачивать замену окон в подъездах многоквартирного дома

Требование Управляющей Компании об Оплате Замены Окон в Подъезде: Законность и Ваши Действия

Здравствуйте! Ваша ситуация достаточно распространена и требует детального анализа с точки зрения жилищного и гражданского законодательства. Давайте разберемся по порядку.

Анализ ситуации

1. Относятся ли окна в подъездах к общему имуществу и кто обязан за них платить?

Да, безусловно, окна в подъездах являются частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Это прямо устанавливают нормы права:

• Согласно Жилищному кодексу РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе:

  "...ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома..." (Источник: ЖК РФ Статья 36, п. 3 ч. 1)

• Более детально это разъясняется в Постановлении Правительства РФ, которое определяет состав общего имущества:

  "В состав общего имущества включаются: ... ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 2)

Таким образом, окна в подъезде — это общее имущество. Из этого вытекает и ваша обязанность как собственника участвовать в расходах на его содержание. Эта обязанность закреплена в нескольких статьях:

• "Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: ЖК РФ Статья 39, ч. 1)

• "Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество..." (Источник: ЖК РФ Статья 158, ч. 1)

2. Могла ли управляющая компания принять решение о замене окон и сборе денег?

Самовольно УК принять такое решение не могла. Замена окон — это, как правило, текущий ремонт общего имущества (если не происходит замена всех конструкций подъезда). Решение о проведении текущего ремонта относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

• "К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;" (Источник: ЖК РФ Статья 44, ч. 2)

• Это также подтверждается и Правилами содержания общего имущества:

  "Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 18)

Следовательно, если собрание действительно было и на нем принято такое решение, оно обязательно для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или голосовал против.

"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: ЖК РФ Статья 46, ч. 5)

Однако ключевой момент здесь — это фраза "принятое в установленном настоящим Кодексом порядке". Вы указываете, что о собрании не знали, уведомлений не было. Это ставит под вопрос законность самого решения.

3. Были ли нарушены ваши права при проведении собрания?

Жилищный кодекс устанавливает четкую процедуру уведомления о собрании:

• "Собственник, ... по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение ... должно быть ... направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме." (Источник: ЖК РФ Статья 45, ч. 4)

Если уведомление не было направлено ни одним из перечисленных способов, процедура проведения собрания была грубо нарушена. Это дает вам право оспорить его решение.

Правовая Оценка и Выводы

1. Обязанность платить: В принципе, обязанность нести расходы на замену окон как на текущий ремонт общего имущества законна, но только при условии, что решение об этом принято общим собранием собственников с соблюдением всех процедур.
2. Сомнительность требования УК: Требование управляющей компании законно ровно настолько, насколько законно решение собрания от 15.09.2023. Поскольку вы утверждаете, что вас не уведомили, легитимность этого решения вызывает серьезные сомнения.
3. Недействительность решения: Решение собрания, принятое с существенным нарушением порядка, может быть признано недействительным (оспоримо). Существенным нарушением будет являться несоблюдение порядка уведомления, что влияет на волеизъявление участников.

   "Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания... влияющее на волеизъявление участников собрания;" (Источник: ГК РФ Статья 181.4, ч. 1)
   Более того, Жилищный кодекс прямо дает вам это право:
   "Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы." (Источник: ЖК РФ Статья 46, ч. 6)

Рекомендации

Вы имеете полное право не соглашаться с выставленным требованием, и вот что я рекомендую предпринять:

1. Действуйте официально. Направьте в вашу управляющую компанию письменный запрос. В запросе потребуйте предоставить вам для ознакомления:

   • Заверенную копию протокола общего собрания собственников от 15.09.2023.
   • Заверенную копию уведомления (сообщения) о проведении этого собрания с указанием способа, которым оно было доведено до собственников.
   • Расчет целевого сбора в 3500 руб. и смету на замену окон.

2. Изучите документы. Получив протокол, проверьте его на наличие обязательных реквизитов, включая сведения о лицах, принявших участие в собрании, и результаты голосования. Это необходимо, чтобы понять, был ли кворум. Если в собрании приняли участие собственники, обладающие менее чем 50% голосов, такое собрание неправомочно, а его решение ничтожно.

3. Направьте жалобу. Если УК откажется предоставить документы или из них станет ясно, что процедура была нарушена (не было кворума, не было надлежащего уведомления), подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона. Это надзорный орган, который может провести проверку правомерности проведения собрания и выдать УК предписание об устранении нарушений.

4. Обратитесь в суд. Если обращение в ГЖИ не даст результата, у вас есть право оспорить решение собрания в судебном порядке.

   "Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении." (Источник: ЖК РФ Статья 46, ч. 6)

   Поскольку вы узнали о решении из квитанции, шестимесячный срок на обращение в суд течет с этого момента. Для составления искового заявления и формирования правовой позиции в суде я настоятельно рекомендую вам обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.

Пока вы оспариваете решение, оплачивать целевой сбор вы не обязаны, однако помните, что в случае, если суд признает решение законным, вам придется его оплатить.