Прописка бывшего собственника в новой квартире по реновации, если он не выписался

Сохранится ли регистрация бывшего собственника при реновации и как защитить свои права

Здравствуйте! Описанная вами ситуация действительно неприятная, но ваши опасения по поводу автоматической «прописки» бывшего хозяина в вашей новой квартире не имеют под собой законных оснований. Давайте разберем ситуацию по порядку.

Анализ правовой ситуации

Ситуация делится на две ключевые части: ваши взаимоотношения с бывшим собственником, нарушившим договор, и ваши взаимоотношения с государством в рамках программы реновации.

1. Права бывшего собственника на старую квартиру. После продажи квартиры право собственности перешло к вам. Этот факт имеет решающее значение. Согласно Гражданскому кодексу, с переходом права собственности к другому лицу право пользования этим жилым помещением для членов семьи прежнего собственника прекращается. Хотя сам бывший собственник не является «членом семьи», его право пользования, основанное на прежнем праве собственности, также прекращается с момента государственной регистрации перехода права к вам.

   "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: ГК РФ, статья 292, пункт 2)

   Эта норма по аналогии закона применима и к самому бывшему собственнику — его право пользования квартирой прекратилось в момент продажи. Сам по себе факт сохранения регистрации не дает ему никаких прав на квартиру.

   "Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами..." (Источник: Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения...", статья 3)

2. Механизм предоставления жилья по реновации. Программа реновации предполагает предоставление нового жилья именно собственнику старого помещения, а не всем зарегистрированным в нем лицам. Права лиц, не являющихся собственниками, учитываются, но для этого они должны иметь самостоятельное законное право пользования старой квартирой, чего у бывшего собственника нет. Ваше право на новое жилье возникает как у собственника изымаемой недвижимости.

   "Отчуждение недвижимого имущества, находящегося на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, осуществляется в связи с изъятием земельного участка..." (Источник: ГК РФ, статья 239.2, пункт 1)

   Конкретных норм закона о реновации в г. Москве, детально регламентирующих данный случай, в предоставленном контексте нет. Однако общий принцип таков: новое жилье предоставляется взамен изымаемого на праве собственности. Поскольку бывший собственник утратил все права на старую квартиру, он ни при каких обстоятельствах не может претендовать на новую. Он не является стороной в правоотношениях по изъятию и предоставлению жилья. Его регистрация в старом доме — это, по сути, нарушение закона, которое не порождает для него никаких прав в рамках программы реновации. Автоматического «переноса» регистрации юридически не существует. Регистрация по месту жительства носит заявительный характер, и для ее оформления в вашу квартиру необходимо ваше согласие как собственника и предоставление документа-основания (например, договора найма), которого у него нет.

   "Гражданин, изменивший место жительства, обязан... обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, и представить: ... документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение." (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, Правила регистрации..., пункт 16)

   Из этого следует, что без вашего волеизъявления как собственника (выдачи договора найма или иного документа) и заявления самого гражданина, его просто так не зарегистрируют в вашей новой квартире.

Рекомендации: как снять бывшего собственника с регистрационного учета

Хотя прямого риска для вашей новой квартиры нет, сохранение регистрации бывшего хозяина в старом доме — это нарушение ваших прав, которое нужно прекратить. Самый эффективный способ — судебный.

1. Направление досудебной претензии (рекомендуемый, но не обязательный шаг). Направьте бывшему собственнику письменное требование исполнить обязательство по договору — сняться с регистрационного учета. Установите разумный срок. Это подтвердит вашу добросовестность в случае суда.

2. Обращение в суд. Это основной способ защиты. Вам необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (по старой) с требованиями:

   • Признать бывшего собственника утратившим право пользования жилым помещением.
   • Указать, что данное решение суда является основанием для снятия его с регистрационного учета.

   Основанием для иска будет договор купли-продажи и тот факт, что он не исполнил обязательство сняться с учета.

   "Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: ... е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, Правила регистрации..., пункт 31, подпункт "е")

   После вступления решения суда в законную силу вы получите исполнительный лист и сможете самостоятельно обратиться в паспортный стол (орган регистрационного учета) для снятия этого человека с учета. Присутствие или согласие самого бывшего собственника не потребуется.

   "При снятии граждан с регистрационного учета по месту жительства по основаниям, предусмотренным подпунктами "г" - "ж" и "к" пункта 31 настоящих Правил, соответствующие документы могут быть представлены заинтересованными физическими и юридическими лицами." (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, Правила регистрации..., пункт 32)

3. Взыскание убытков. Поскольку бывший собственник нарушил обязательство по договору (п. 1 ст. 307 ГК РФ) сняться с учета, он обязан возместить вам причиненные этим убытки (ст. 393, ст. 15 ГК РФ). Теоретически это могут быть расходы на юриста, госпошлину и пр., но на практике их доказательство и взыскание может быть сложным. Основная цель — снятие с учета.

Выводы

Можете быть абсолютно спокойны: бывшего собственника не пропишут автоматически в вашу новую квартиру. Его регистрация в старом доме — это административная формальность, которая не дает ему права на вашу новую недвижимость.

Ваш главный интерес — привести документы в порядок и снять его с учета в старом доме до его сноса. Это делается исключительно через суд путем подачи иска о признании утратившим право пользования жилым помещением. Я рекомендую вам обратиться к адвокату для составления грамотного искового заявления и представления ваших интересов в суде, так как это наиболее надежный способ добиться положительного результата в кратчайшие сроки.