Законность включения услуги по мытью фасада в счет и действия собственника нежилого помещения

Правомерность начисления платы за мытье фасадного остекления, которое не было выполнено

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме с долей в общем имуществе около 20%. Несмотря на то, что вы голосовали против проведения работ по мытью фасадов, управляющая компания включила в счет услугу по мытью сплошного фасадного остекления и распределила расходы пропорционально площади вашего помещения. При этом фасадное остекление, относящееся конкретно к вашему помещению, фактически не было вымыто.

Применимые правовые нормы

1. Отнесение фасадного остекления к общему имуществу

Согласно жилищному законодательству, к общему имуществу многоквартирного дома относятся "ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения". >"ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

Фасадное остекление, обслуживающее более одного помещения, является частью общего имущества дома. Однако если остекление относится исключительно к вашему помещению и не обслуживает другие помещения, оно может считаться вашим индивидуальным имуществом.

2. Обязательность решений общего собрания

Решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто голосовал против: >"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 5)

3. Распределение расходов на содержание общего имущества

Расходы на содержание общего имущества распределяются пропорционально долям в праве общей собственности: >"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 1)

4. Качество оказываемых услуг

Управляющая организация несет ответственность за качество оказываемых услуг: >"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161, часть 2.3)

5. Соразмерность платы объему и качеству услуг

Размер платы должен быть соразмерен объему и качеству оказанных услуг: >"Указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 35)

Выводы и рекомендации

1. Правовая оценка ситуации

• Решение общего собрания о проведении работ по мытью фасадов является обязательным, даже если вы голосовали против
• Расходы на содержание общего имущества распределяются пропорционально долям собственников
• Однако вы обязаны оплачивать только фактически оказанные услуги надлежащего качества

2. Ваши действия

Шаг 1: Направьте письменный запрос в управляющую компанию с требованием предоставить:

• Акт выполненных работ по мытью фасадного остекления
• Фотофиксацию выполнения работ (до и после)
• Документы, подтверждающие объем выполненных работ
• Обоснование отнесения фасадного остекления именно вашего помещения к общему имуществу

Шаг 2: Если услуга не была оказана в части вашего помещения, направьте заявление о перерасчете платы: >"В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 6)

Шаг 3: В случае отказа управляющей компании, вы вправе обжаловать ее действия:

• В жилищной инспекции
• В прокуратуре
• В судебном порядке

3. Рекомендации

1. Тщательно документируйте факт невыполнения работ (фото, видео)
2. Соблюдайте досудебный порядок урегулирования спора
3. При необходимости обратитесь за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах
4. Учитывайте, что у вас есть право на обжалование решения общего собрания в судебном порядке в течение 6 месяцев, если оно нарушает ваши права

Помните, что бремя доказывания факта выполнения или невыполнения работ лежит на управляющей компании, которая должна подтвердить объем и качество оказанных услуг.