Обязанность УК убирать входную группу арендованной аптеки в МКД от снега и наледи

Кто обязан чистить снег и лед с крыльца и лестницы перед входом в аптеку, если УК отказывается?

Проанализируем вашу ситуацию. Ключевых участников трое: вы как арендатор, собственник нежилого помещения (с которым у вас договор аренды) и управляющая компания (УК), обслуживающая дом. Позиция УК о том, что входная группа не относится к общему имуществу, требует тщательной проверки, но часто является несостоятельной. От решения этого вопроса напрямую зависит ответ, кто убирает снег, и кто отвечает за травмы посетителей.

1. Относится ли крыльцо и лестница к общему имуществу дома?

Это центральный вопрос. Управляющая компания обязана содержать только общее имущество многоквартирного дома (МКД). Закон определяет состав такого имущества.

"1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 36)

Более детально состав общего имущества раскрыт в Постановлении Правительства РФ № 491. К нему, в частности, относятся:

"г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); ... е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

Крыльцо и лестница перед входом в нежилое помещение, являясь конструктивным элементом всего здания (его фасада) и элементом благоустройства придомового земельного участка, как правило, относятся к общему имуществу. Они не являются частью вашего арендуемого помещения и служат для доступа к нему, будучи неразрывно связанными с фасадом и земельным участком всего дома. Довод УК о том, что входная группа обслуживает только вашу аптеку, не делает ее вашей частной собственностью. Это конструкция, обслуживающая одно из помещений в МКД.

2. Кто обязан содержать это имущество и убирать снег?

Обязанность по содержанию общего имущества закон возлагает на собственников помещений, а при наличии договора управления — на управляющую организацию. В минимальный перечень работ по содержанию общего имущества прямо включена уборка входных групп:

"Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года: ... очистка придомовой территории от наледи и льда; ... уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд." (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 24)

Кроме того, содержание общего имущества должно обеспечивать безопасность для жизни и здоровья граждан:

"10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства... в состоянии, обеспечивающем: ... б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10)

"1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства... и должно обеспечивать: ... 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц..." (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 161)

Эти нормы подтверждают, что очистка крыльца и лестницы от снега и льда — это прямая обязанность УК, если это общее имущество. Договор аренды между вами и собственником не может переложить эту обязанность на вас с точки зрения жилищного законодательства, так как у вас нет прямых договорных отношений с УК. УК обязана выполнять работы для всех собственников, включая собственника вашего помещения.

Выводы и рекомендации

Управляющая компания не права в своем отказе. Лестница и крыльцо перед вашим входом, являющиеся частью фасада или элементами благоустройства на придомовой территории, почти наверняка входят в состав общего имущества МКД. Следовательно, очистка их от снега и наледи — это зона ответственности УК в рамках минимального перечня работ, который они обязаны выполнять за счет платежей собственников. Ваша обязанность как арендатора содержать только внутренние помещения, зафиксированная в договоре аренды, полностью соответствует закону.

Что делать прямо сейчас:

1. Обратиться к собственнику помещения. Это самый важный шаг. Ваш договор аренды связывает вас с ним. Он, как собственник, платит УК за содержание общего имущества и вправе требовать выполнения услуг в полном объеме. Пусть он направит в УК официальную претензию, сославшись на процитированные выше нормы.

2. Действовать самому. Вы, как арендатор, владеющий помещением на законном основании (договор аренды), также имеете право требовать от УК надлежащего содержания общего имущества. Это вытекает из нормы, защищающей права законных владельцев:

   "Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве... по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника." (Источник: ГК РФ, статья 305)

   Это означает, что вы можете напрямую подать в УК письменное требование (претензию) устранить нарушения, создающие угрозу вашему бизнесу и здоровью людей.

3. В случае уже случившихся травм: Необходимо помнить, что ответственность за вред, причиненный здоровью из-за неубранного льда, будет нести лицо, обязанное содержать эту территорию. Если это общее имущество, ответчиком будет УК. Пострадавшие могут требовать возмещения вреда, а вы, как арендатор, можете столкнуться с исками, если не обеспечили безопасность. Вам необходимо зафиксировать факт ненадлежащего состояния крыльца (акт, фото/видео) и все ваши обращения в УК и к собственнику. Если дело дойдет до суда с пострадавшим, эти документы помогут переложить ответственность на УК.

4. Крайние меры: Если УК и собственник бездействуют, вы можете обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию, которая следит за соблюдением правил содержания общего имущества. В крайнем случае, для понуждения УК к исполнению ее обязанностей придется обращаться в суд с иском об обязании совершить определенные действия. Для определения точной стратегии и подготовки документов настоятельно рекомендую обратиться к адвокату.