Обязательна ли регистрация бани на винтовых сваях и летней кухни на бетонном фундаменте в садовом товариществе?

Анализ необходимости регистрации бани на винтовых сваях и летней кухни на бетонном фундаменте, возведённых на садовом участке

Вы возвели на садовом земельном участке в СНТ баню на винтовых сваях и летнюю кухню открытого типа на бетонном фундаменте и хотите понять, нужно ли их регистрировать как объекты недвижимости, как определить их «капитальность», какие последствия может повлечь отсутствие регистрации и можно ли воспользоваться упрощённым порядком («дачной амнистией»). Рассмотрим ситуацию последовательно.

1. Что такое «капитальность» и когда постройка становится недвижимостью

Ключевое различие между объектами, подлежащими государственной регистрации, и движимыми вещами заложено в Гражданском кодексе:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.» (Источник: ГК РФ Статья 130)

Градостроительный кодекс уточняет это разграничение через понятия «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения»:

«10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);» (Источник: ГрК РФ Статья 1)

«10.2) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);» (Источник: ГрК РФ Статья 1)

Таким образом, решающими являются два взаимосвязанных признака:

• прочная связь с землёй;
• невозможность перемещения (демонтажа и последующей сборки) без несоразмерного ущерба назначению.

Тип фундамента (бетонный, свайный) важен, но не является единственным критерием. Суды и эксперты оценивают комплекс характеристик: материал стен, наличие инженерных коммуникаций, возможность разборки и переноса без потери функциональности.

2. Являются ли Ваша баня и летняя кухня объектами недвижимости?

Федеральный закон о ведении гражданами садоводства прямо определяет баню и летнюю кухню как хозяйственные постройки, которые могут быть как капитальными, так и некапитальными:

«3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Статья 3)

Следовательно, сам по себе статус «баня» или «летняя кухня» не предопределяет необходимость регистрации – всё зависит от конкретных конструктивных особенностей.

Баня на винтовых сваях
Винтовые сваи, как правило, позволяют демонтировать строение без существенного повреждения и перенести его на другое место. Если баня представляет собой лёгкую каркасную конструкцию, которая не имеет монолитной связи со сваями, то она может быть признана некапитальным строением. Если же конструкция предусматривает неразборное соединение, подведены стационарные коммуникации (водопровод, канализация, отопление), и её разборка приведёт к фактическому уничтожению, то с большой вероятностью её отнесут к объектам недвижимости.

Летняя кухня открытого типа на бетонном фундаменте
Бетонный фундамент создаёт прочную связь с землёй, что является признаком капитальности. Однако открытый тип (отсутствие стен или наличие лёгких съёмных конструкций) свидетельствует о том, что это может быть просто навес или беседка с очагом. Если бетонное основание можно демонтировать только путём его разрушения, это весомый аргумент в пользу недвижимости. Но если это лёгкая сборная конструкция, установленная на фундаменте как на площадке, и её можно разобрать и собрать в другом месте без ущерба, постройка может быть признана некапитальной.

Окончательный вывод о наличии признаков недвижимости может сделать только специалист после осмотра. Для целей государственной регистрации этот вопрос решает кадастровый инженер при подготовке технического плана.

3. Нужна ли государственная регистрация и какие последствия ждут при её отсутствии

Обязательная регистрация установлена для прав на недвижимое имущество:

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.» (Источник: ГК РФ Статья 131)

«Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.» (Источник: ГК РФ Статья 219)

Таким образом, если Ваши постройки отвечают признакам недвижимости, право собственности на них возникнет только после регистрации. Без неё Вы не сможете продать, подарить, заложить или иным образом распорядиться этими объектами. Также при отсутствии регистрации право собственности официально не подтверждено, что создаёт риски в отношениях с третьими лицами, контролирующими органами и при наследовании.

За несоблюдение порядка регистрации прав на недвижимость предусмотрена административная ответственность:

«Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей.» (Источник: КоАП РФ Статья 19.21)

Если же постройки будут квалифицированы как некапитальные, регистрировать их не нужно, право собственности возникает с момента их создания как на движимые вещи, и никаких дополнительных действий не требуется.

4. Упрощённый порядок регистрации («дачная амнистия»)

Для Ваших построек, если они являются объектами недвижимости, действует упрощённый механизм. Строительство хозяйственных построек на садовом земельном участке не требует получения разрешения на строительство:

«17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1. строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";» (Источник: ГрК РФ Статья 51)

А раз не требуется разрешение на строительство, то не требуется и разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае для кадастрового учёта и регистрации права достаточно представить:

• технический план объекта (его готовит кадастровый инженер);
• декларацию об объекте недвижимости, составленную и заверенную владельцем участка;
• правоустанавливающий документ на земельный участок (если право на землю не зарегистрировано, его также нужно зарегистрировать).

Закон о регистрации недвижимости прямо предусматривает такой порядок:

«Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости ... не предусмотрены подготовка и (или) выдача ... разрешений и (или) проектной документации ... соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости ... декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости... Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 24 часть 11)

«Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, ... осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок.» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 40 часть 10)

Таким образом, для регистрации права на баню или летнюю кухню (при условии, что они отвечают признакам недвижимости) Вам нужно:

1. Пригласить кадастрового инженера для составления технического плана.
2. Заполнить декларацию об объекте недвижимости (её форму и требования подскажет инженер).
3. Оплатить госпошлину (для физических лиц – 350 рублей за каждый объект, если подавать через МФЦ).
4. Подать заявление через МФЦ или напрямую в Росреестр.

5. Выводы и рекомендации

1. Оценка капитальности – ключевой момент. Ваши баня на винтовых сваях и открытая летняя кухня на бетонном фундаменте могут быть как капитальными, так и некапитальными объектами в зависимости от реальных конструктивных решений (возможность разборки и переноса без разрушения). Окончательное заключение на месте может дать кадастровый инженер или, в спорном случае, адвокат со строительно-технической экспертизой.

2. Если постройки признаны недвижимостью – их регистрация обязательна. Отсутствие регистрации лишает Вас права полноценно распоряжаться этими объектами и создаёт риск административного штрафа. Для регистрации используйте упрощённый порядок: технический план + декларация + право на землю, без разрешения на строительство.

3. Если постройки некапитальные – регистрировать их не нужно, они являются Вашей движимой вещью.

4. Практический совет. Учитывая, что в законодательстве прямо перечислены бани и летние кухни в качестве хозяйственных построек, которые могут быть некапитальными, существует хорошая возможность доказать, что Ваши строения не являются объектами недвижимости при определённых характеристиках (особенно баня на сваях и лёгкая открытая кухня). Рекомендую до начала процедур получить консультацию кадастрового инженера – он оценит состояние объектов и либо составит технический план для регистрации, либо заключение о том, что они не относятся к недвижимости. Если решите регистрировать, то всё получится сделать в упрощённом порядке без больших временных и финансовых затрат.