Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Правомерность требования об оплате арендной платы после смены правообладателя

Добрый день ! Нужна консультация в вопросе оплаты арендной платы(на основании требования об оплате за фактическое пользование) ИП на территории одного из регионов-торговыйЦентр! Договор аренды кончился январь 2021г.но был продлен налоговой на неопределенный срок,т.к хозяин не вступил в право собственности.В августе 2024 здание якобы было передано новой организации Эта организация целый год молчала ,а сейчас заявила о своих требованиях Из предъявленных бумаг видно,что задолженность насчитана за 12 месяцев ,и нужно оплатить в 30дневный срок сумму аренды ,причем по завышенной цене минимум в 2 раза compared to previous rates, и там указано,что расчет основан на каких-то внутренних актах. Насколько правомерно это требование?какие мои действия

Вопрос №7153Ответы: 126.09.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте новой организации письменные возражения с требованием обосновать расчет и правопреемство.descriptionВозражения на требование об оплате арендной платы от правопреемника арендодателя (свободная форма)
  2. 2
    Запросите документы о праве собственности на здание и дате его возникновения.
  3. 3
    Укажите на неправомерность одностороннего увеличения арендной платы в два раза.
  4. 4
    Заявите о применении срока исковой давности к требованиям за период старше трех лет.
  5. 5
    Предложите заключить дополнительное соглашение с арендной платой на согласованных условиях.
  6. 6
    При сохранении претензий подготовьте иск о признании требований необоснованными.

Документы и доказательства

  • Запросите у новой организации выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности и дату его регистрации.
  • Запросите документы о правопреемстве: договор купли-продажи, акт приема-передачи здания.
  • Соберите платежные документы и акты, подтверждающие внесение арендной платы по прежней ставке.
  • Запросите расчет задолженности с указанием периода и примененных ставок, а также внутренние акты, на которые ссылается арендодатель.
  • Подготовьте переписку с прежним арендодателем о возобновлении договора на неопределенный срок.
  • Зафиксируйте доказательства фактического пользования помещением: фото, акты, договоры с поставщиками услуг.

  • Срочно: первые шаги

    • Не оплачивайте требование до получения документов о праве собственности новой организации.
    • Направьте письменные возражения на требование, сославшись на неправомерность одностороннего увеличения аренды.
    • Запросите у новой организации документы, подтверждающие право собственности и дату его возникновения.
    • Оспорьте расчет задолженности за период до перехода права собственности к новой организации.

  • Сроки и риски

    • Немедленно подготовьте письменные возражения на требование, зафиксировав несогласие с суммой и сроком оплаты.
    • Заявите о пропуске срока исковой давности в отношении платежей старше трех лет — они взысканию не подлежат.
    • Оспорьте одностороннее повышение арендной платы в 2 раза: изменение возможно только по соглашению сторон.
    • Укажите на отсутствие оснований для взыскания долга за период до перехода права собственности к новой организации.
    • Запросите у новой организации документы о праве собственности, правопреемстве и обоснование расчета задолженности.
    • При необоснованности претензий будьте готовы к судебному спору — подготовьте доказательства оплат и пользования помещением.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте акты сверки и не признавайте долг письменно — это прервёт срок исковой давности.
    • Не платите по завышенной ставке: одностороннее изменение арендной платы неправомерно.
    • Не игнорируйте требование: направьте письменные возражения в течение 30-дневного срока.
    • Не соглашайтесь на оплату за период до августа 2024 года без проверки правопреемства новой организации.
    • Не признавайте требования за период старше трёх лет — заявите о пропуске срока исковой давности.
    • Не ведите переговоры устно — только письменно, фиксируя позицию и расчёты.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату по арендным спорам: цена ошибки высока, сумма требований значительна, а дело требует оценки перехода прав и расчета долга.
    • Нужен адвокат для подготовки письменных возражений на требование новой организации о взыскании задолженности.
    • Адвокат поможет оспорить одностороннее повышение арендной платы в 2 раза, так как это требует соглашения сторон.
    • Требуется юрист для анализа документов о праве собственности и правопреемстве, чтобы определить законность требований за прошлый период.
    • Адвокат оценит перспективы применения срока исковой давности к части заявленных требований за период более 3 лет.
    • Привлеките адвоката для представления ваших интересов в суде, если новая организация не откажется от претензий после возражений.

  • Альтернативные пути

    • Запросите у новой организации документы о праве собственности и правопреемстве — без них требования необоснованны.
    • Предложите подписать дополнительное соглашение о размере арендной платы на прежних условиях.
    • Оспорьте одностороннее повышение ставки — оно допустимо только по соглашению сторон.
    • Инициируйте переговоры о мировом соглашении с перерасчетом задолженности по прежней ставке.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Правомерность требования об оплате аренды после смены собственника торгового центра

Анализ ситуации

На основании представленной информации, ситуация складывается следующим образом: договор аренды торгового помещения был заключен на определенный срок и истек в январе 2021 года, но в связи с продолжением пользования помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

"Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 621)

В августе 2024 года произошла смена собственника здания, однако новая организация предъявила требования об оплате только спустя год.

Применимые правовые нормы

Переход прав к новому арендодателю

"Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 617)

"Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 384)

Изменение арендной платы

"Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 614)

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 310)

Сроки исковой давности

"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 196)

"Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 201)

Выводы и рекомендации

Правовая оценка требований новой организации

  1. Требование о взыскании задолженности за период до перехода права собственности может быть оспорено, поскольку новая организация не была собственником в этот период и не имела права получать арендные платежи.

  2. Одностороннее увеличение арендной платы в 2 раза неправомерно, так как изменение условий договора возможно только по соглашению сторон.

  3. Требования за период более 3 лет могут быть оспорены по основанию истечения срока исковой давности.

Рекомендуемые действия

  1. Направьте письменные возражения новой организации с указанием:

    • Отсутствия правовых оснований для взыскания задолженности за период до перехода права собственности
    • Неправомерности одностороннего изменения размера арендной платы
    • Возможного применения срока исковой давности к части требований

  2. Запросите документы, подтверждающие:

    • Право собственности на здание и дату его возникновения
    • Правопреемство в отношении договорных обязательств
    • Обоснование расчета задолженности и увеличения арендной платы

  3. Предложите заключить дополнительное соглашение к договору аренды с установлением арендной платы на согласованных условиях.

  4. В случае сохранения претензий со стороны новой организации обратитесь в суд с требованием о признании требований необоснованными.

  5. Подготовьте доказательства:

    • Копии предыдущих договоров аренды и платежных документов
    • Документы, подтверждающие пользование помещением
    • Переписку с арендодателями
    • Расчеты, обосновывающие вашу позицию

Учитывая сложность ситуации и значительный размер потенциальных финансовых обязательств, рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на арендных спорах.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение