Жильцы не могут получить доступ в квартиру предполагаемого виновника залива

Длительное затопление квартир при отказе виновного соседа обеспечить доступ: порядок действий

Ваша ситуация, к сожалению, является распространенной, но закон предоставляет достаточно механизмов для ее разрешения. Парадокс заключается в том, что бездействие управляющей организации (УО), мотивированное отказом собственника предоставить доступ, само по себе является нарушением. Ниже приведен анализ ситуации и пошаговый план действий, основанный на нормах законодательства.

1. Анализ ситуации и обязанности сторон

Основная проблема заключается в конфликте двух обязанностей:

• Обязанность УО содержать общее имущество и предоставлять качественные коммунальные услуги.
• Обязанность собственника обеспечить доступ в свое помещение для предотвращения/ликвидации аварии.

Законодательство четко определяет приоритет в аварийных ситуациях.

Обязанности и ответственность собственника-виновника
Собственник жилого помещения, из которого происходит залив, нарушает целый ряд норм. Он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии и не нарушать права соседей (ст. 30 Жилищного кодекса РФ). Однако ключевым в данном случае является его императивная обязанность обеспечить доступ для ликвидации аварии.

"Потребитель обязан: ... е) допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) ... для выполнения ремонтных работ, ликвидации аварии и для совершения иных действий ... а для ликвидации аварий - в любое время." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, п. 34 пп. "е")
Его отказ является прямым нарушением данной нормы и влечет ответственность. Действия собственника, повлекшие порчу других жилых помещений (в данном случае, бездействие, приводящее к порче), также образуют состав административного правонарушения.
"Порча жилых помещений или оборудования в них, либо использование жилых помещений не по назначению, либо бесхозяйственное содержание жилых помещений, повлекшее их порчу, – влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей." (Источник: КоАП РФ, Статья 7.21, ч. 1)

Обязанности и ответственность управляющей организации
УО, ссылаясь на отказ соседа, фактически самоустраняется от исполнения своих прямых обязанностей. Это незаконно. Управление домом должно обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания (ст. 161 ЖК РФ). Закон прямо наделяет УО правом требовать доступа в аварийных ситуациях, а отказ собственника не является основанием для их бездействия. Более того, они вправе предъявить к виновному собственнику регрессные требования.

"Исполнитель имеет право: ... б) требовать допуска ... в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) ... для выполнения необходимых ремонтных работ ... а для ликвидации аварий - в любое время; в) требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине, в случае невыполнения обязанности допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб в случаях, указанных в подпункте "е" пункта 34 настоящих Правил);" (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, п. 32 пп. "б", "в")
Бездействие УО является нарушением правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, что влечет административную ответственность.
"Нарушение организациями ... правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей." (Источник: КоАП РФ, Статья 7.23.3, ч. 1)

2. Законные шаги и план действий

Вы должны действовать последовательно и наступательно, документируя каждый шаг.

Шаг 1. Официальная фиксация залива
Необходимо создать бесспорные доказательства факта, дат и масштабов залива. Это делается комиссионным актом. Поскольку это длительный залив, составляйте новые акты или дополнения к старому по мере ухудшения ситуации (например, раз в неделю).

1. Подайте в УО официальное заявление с требованием направить комиссию для составления акта о заливе. Заявление составляется в двух экземплярах, на вашем ставится отметка о принятии (входящий номер, дата, подпись).
2. Если УО уклоняется от составления акта, вы имеете право составить его самостоятельно. В этом случае акт должен быть подписан вами и как минимум двумя незаинтересованными лицами (например, другими пострадавшими соседями, представителем совета дома).

"В случае непроведения исполнителем проверки в срок... потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя. В таком случае указанный акт подписывается не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, п. 110(1))
В акте максимально подробно опишите повреждения (отошедшие обои, намокание потолка и стен, запах сырости), укажите предположительный источник залива и дату/время обнаружения. Сделайте фото- и видеофиксацию с привязкой ко времени и дате.

Шаг 2. Административное давление на Управляющую организацию
Направьте мотивированную жалобу в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию вашего региона). В жалобе укажите:

• Адрес дома и описание аварии.
• Даты ваших обращений в УО и суть их ответов (отписка об отказе собственника в доступе).
• Укажите на бездействие УО и на то, что она не использует свое законное право требовать доступа для ликвидации аварии в любое время согласно п. 32 Правил № 354.
• Потребуйте провести проверку в отношении УО и привлечь ее к административной ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ.
  Органы Госжилинспекции уполномочены выдавать УО обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений, в том числе с требованием принять все меры для ликвидации аварии, включая доступ в помещение.

"Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством..." (Источник: ЖК РФ Статья 20, ч. 1)

Шаг 3. Фиксация факта и требование к виновному соседу
Параллельно с Шагом 2 необходимо официально зафиксировать ущерб и уведомить виновного собственника.

1. Как только составите акт о заливе (см. Шаг 1), незамедлительно направьте его копию собственнику "аварийной" квартиры заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
2. В этом же письме потребуйте от него немедленно обеспечить доступ в квартиру для устранения аварии и возместить причиненный имущественный вред в досудебном порядке, приложив смету предстоящего ремонта (реальный ущерб).
3. Поскольку затопление продолжается, вы вправе требовать не только возмещения уже причиненного вреда, но и пресечения деятельности, создающей опасность нового вреда.

"Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность." (Источник: ГК РФ, Статья 1065, п. 1)

3. Судебная перспектива и возмещение вреда

Если описанные выше действия не привели к результату в кратчайшие сроки, у вас есть все основания для обращения в суд.

Кого привлекать к ответственности?
Надлежащим ответчиком по иску о возмещении вреда будет являться собственник квартиры, из которой происходит залив. Управляющая организация также может быть привлечена в качестве соответчика за свое бездействие, если оно привело к увеличению ущерба.

Что и с кого можно взыскать?

1. Реальный ущерб (ст. 15, ст. 1064 ГК РФ). Это полная стоимость восстановительного ремонта вашей квартиры, подтвержденная независимой строительно-технической экспертизой.

   "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков... Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)..." (Источник: ГК РФ, Статья 15, пп. 1, 2)

2. Судебные издержки (госпошлина, от уплаты которой вы освобождены, если цена иска менее 1 млн руб., расходы на экспертизу, на оплату услуг адвоката).
3. Компенсация морального вреда. Сам по себе факт нарушения ваших имущественных прав не всегда является основанием для компенсации морального вреда. Однако в данном случае длящееся длительное затопление, приведшее к сырости, запаху, испорченному ремонту и невозможности нормального проживания, безусловно, причиняет физические и нравственные страдания. Вы вправе заявить такое требование.

   "Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, ... суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда." (Источник: ГК РФ, Статья 151)

Как понудить соседа к доступу через суд?
Самый действенный способ — подать исковое заявление, в котором соединить два требования:

1. Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) — требование об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения. В рамках этого требования вы просите суд обязать соседа обеспечить доступ в свою квартиру для проведения ремонтных работ и устранения причины залива.

   "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: ГК РФ, Статья 304)

2. Иск о возмещении ущерба (ст. 15, 1064 ГК РФ).

4. Выводы и рекомендации

Ваша ситуация имеет четкое правовое разрешение. Бездействие УО незаконно, а отказ соседа предоставить доступ не освобождает его от ответственности.

Алгоритм ваших действий как пострадавшей стороны должен быть следующим:

1. Сегодня же: Составьте и зарегистрируйте в УО новое заявление с требованием составить акт о продолжающемся заливе. Предупредите их, что в случае бездействия вы составите акт самостоятельно с привлечением незаинтересованных лиц в соответствии с п. 110(1) Правил № 354.
2. В ближайшие дни: Составьте акт о заливе (с участием соседей или без УО, если она бездействует). Направьте заказное письмо виновному собственнику с требованием доступа и возмещения ущерба. Подайте подробную жалобу в Государственную жилищную инспекцию на бездействие УО.
3. Параллельно: Начните собирать доказательства ущерба (фото, видео, чеки на отделку, если проводили ее недавно). Обратитесь за независимой оценкой ущерба.
4. Если в течение нескольких дней ситуация не меняется: Незамедлительно обращайтесь к адвокату для составления и подачи в суд искового заявления к соседу-виновнику (и, возможно, к УО) с требованиями: а) обязать обеспечить доступ в квартиру для устранения аварии; б) взыскать стоимость восстановительного ремонта и компенсацию морального вреда.

Чем дольше вы ждете, тем больше становится ущерб, который, в конечном счете, будет сложнее взыскать, особенно если платежеспособность виновника окажется ограниченной. Действовать нужно решительно и в правовом поле.