Как получить оригинал правоустанавливающего документа на квартиру, если он в другом городе

Получение правоустанавливающего документа на квартиру из архива Росреестра в другом городе

Сложившаяся у вас ситуация действительно вызывает вопросы, но она имеет вполне законное и практическое решение. Вам не нужно ехать в Нижний Новгород лично, однако и получить физически тот самый «оригинал» договора, который вы когда-то сдали на регистрацию, скорее всего, не получится, да это и не требуется для сделки. Давайте разберемся по порядку.

Почему МФЦ не выдает «оригинал» и что хранится в архиве

Сотрудники МФЦ правы в том, что не выдают оригинал. Причина кроется в порядке ведения реестровых дел. Все документы, которые вы подавали на бумаге для регистрации права, после сканирования и перевода в электронный вид помещаются в реестровое дело, а их электронные образы заверяются квалифицированной электронной подписью должностного лица. Закон устанавливает, что:

"Электронные документы, электронные образы документа, созданные в соответствии с настоящей частью... имеют ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе, представленный заявителем."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 11, часть 3)

Таким образом, юридически значимым является именно тот электронный образ, который сейчас хранится в архиве, а ваш бумажный экземпляр после перевода в «цифру» уже не является единственным носителем информации.

Как получить документ для сделки: законный механизм

Поскольку ваша цель — не просто получить бумагу, а провести сделку, вам нужен документ, имеющий юридическую силу. Росреестр предоставляет такой инструмент.

1. Запрос копии правоустанавливающего документа из Росреестра. Вы как собственник имеете право получить копию того самого договора, на основании которого было зарегистрировано ваше право.

   "Правообладателю, его законному представителю, лицу, получившему нотариально удостоверенную доверенность от правообладателя... по их запросам выдаются... копии документов, на основании которых сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе копии договоров..."
   (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 62, часть 15)

   Поскольку все реестровые дела теперь ведутся в электронной форме, вы получите распечатанную копию этого электронного образа, заверенную уполномоченным лицом. Это не просто ксерокопия, а официальный документ.

2. Нотариальное удостоверение копии как решение вопроса. Для сделки отчуждения недвижимости (купли-продажи, дарения) контрагенты и нотариусы должны убедиться в законности вашего права. Полученную в Росреестре заверенную копию договора или выписку из ЕГРН можно «усилить». Вы можете обратиться к нотариусу, который удостоверит равнозначность этой копии. Более того, нотариус может сам получить сведения напрямую. Нотариус вправе:

   "...свидетельствует верность копий документов и выписок из документов, выданных органами государственной власти..."
   (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 77)

   А также удостоверить равнозначность бумажного документа его электронной версии, полученной из ЕГРН. Это полностью снимет все вопросы о достоверности документа.

Доверенность на родственника: надежный, но не единственный вариант

Выдача доверенности на вашу мать — абсолютно рабочий и правильный вариант. Для получения документов из Росреестра или его архива доверенность должна быть нотариально удостоверенной. Это прямое требование закона для подобных действий с недвижимостью:

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц... при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности..."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 15, часть 4)

Хотя получение копии документа — это не регистрация права, Росреестр работает по единому стандарту, и сотрудники наверняка запросят именно нотариальную доверенность. В доверенности нужно четко и конкретно прописать полномочия:

• Представлять ваши интересы в любых отделениях МФЦ и Росреестра.
• Подавать от вашего имени запросы о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Получать документы, в том числе копии правоустанавливающих документов из реестровых дел, выписки из ЕГРН и иные документы.

Нужен ли суд и удаленное получение

• Удаленное получение. Вы можете запросить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах онлайн, но копию самого договора из архива Росреестр направит почтовым отправлением, только если вы укажете такой способ получения в запросе. Однако, на практике, взаимодействие с архивом может потребовать личной явки или явки представителя по доверенности. Информации о том, что орган обязан направить копию из архивного дела в другой город почтой по запросу, в предоставленном контексте нет.

• Восстановление через суд. Судебный порядок (установление факта, имеющего юридическое значение) применяется, когда нет другого способа получить или восстановить документ. В вашем случае такой способ есть — официальный запрос копии из Росреестра. Суд применяет эту процедуру:

  "...только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов."
  (Источник: ГПК РФ, Статья 265)

  Раз Росреестр может выдать вам заверенную копию, суд не станет рассматривать такое заявление. Этот путь — крайняя мера, если Росреестр по какой-то причине ответит отказом, который вы сочтете незаконным.

Выводы и рекомендации

Ваша главная задача — получить не физический «оригинал», а юридически безупречный документ. Для этого у вас есть два оптимальных пути:

1. Оформить нотариальную доверенность на мать. Это самый надежный способ. С четкой нотариальной доверенностью она сможет от вашего имени обратиться в МФЦ с запросом о выдаче заверенной копии правоустанавливающего документа (вашего договора) из реестрового дела. Получив ее, она перешлет документ вам. Эта копия будет иметь силу оригинала.
2. Усилить имеющиеся документы через нотариуса. Вы можете получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и заказать заверенную копию договора через портал Госуслуг с доставкой в МФЦ по вашему месту нахождения. Затем обратитесь к нотариусу для удостоверения равнозначности этой копии, что окончательно подтвердит ее юридическую силу для любой сделки.

Форма договора продажи недвижимости требует составления одного документа, подписанного сторонами, но это относится к будущей сделке, а не к вашему прошлому правоустанавливающему документу. Для подтверждения вашего права на квартиру перед новой сделкой достаточно будет официальной копии из Росреестра или нотариально удостоверенной копии. Для уточнения требований конкретного банка или покупателя к документам рекомендую проконсультироваться с адвокатом, который сопровождает сделку.