Приватизация служебного жилья учителя на селе при наличии другой квартиры в собственности

Ситуация: Вы получили квартиру как молодой специалист на селе, в документах она значится служебной, но договор назван социальным наймом и заключён на 1 год. Вы хотите понять, можно ли её приватизировать и влияют ли на это другая квартира в собственности и то, что муж не вписан в договор.

1. Правовой статус переданного вам жилья

Важнее всего определить, к какому фонду относится квартира. В постановлении указано, что она предоставлена как служебное жильё на период работы. Это имеет ключевое значение.

Назначение служебных жилых помещений раскрыто в Жилищном кодексе:

«Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением…» (источник: Жилищный кодекс РФ, статья 93)

Договор служебного найма тоже имеет особенности:

«Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы…» (источник: Жилищный кодекс РФ, статья 104, часть 3)

Тот факт, что с вами подписали «договор социального найма на 1 год», противоречит императивной норме о социальном найме:

«Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия» (источник: Жилищный кодекс РФ, статья 60, часть 2)

Следовательно, назвать соглашение социальным наймом лишь некорректное оформление. Фактически вам предоставлено жильё специализированного жилищного фонда – служебное помещение, и именно его статус будет определять ваши права.

2. Возможна ли приватизация служебного жилья

Служебные жилые помещения являются одним из видов специализированного жилищного фонда (статья 92, часть 1, п. 1 ЖК РФ). В отношении таких помещений закон устанавливает прямой запрет на распоряжение и отчуждение:

«Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.» (источник: Жилищный кодекс РФ, статья 92, часть 3)

Приватизация – это одна из форм отчуждения из государственной или муниципальной собственности в частную, поэтому пока квартира сохраняет статус служебной, её приватизировать нельзя. Обещания «продлить договор потом» или то, что вы проживаете в сельской местности по программе поддержки молодых специалистов, сами по себе не меняют этого статуса.

В предоставленных нормативных выдержках отсутствуют какие-либо исключения, позволяющие приватизировать служебное жильё на основании работы в сельской местности или участия в программе «молодой специалист». Базовый Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (который не попал в подборку) действительно не допускает приватизацию служебных помещений. Поэтому рекомендую ознакомиться с его статьёй 4 напрямую – это главный источник для окончательного вывода.

3. Влияет ли наличие другой квартиры по дарственной

В контексте, который у меня есть, я не нашёл норм, которые бы напрямую связывали право на приватизацию служебного жилья с наличием у нанимателя иной недвижимости в собственности. Ключевое препятствие – именно статус жилья как служебного, а не ваша обеспеченность другим жильём. Впрочем, право на приватизацию даётся гражданину один раз в жизни, поэтому, если вы ранее такое право уже использовали, это тоже стало бы проблемой. Но, судя по вопросу, ваша квартира получена по дарственной, а не путём приватизации, так что этот нюанс, вероятно, вас не касается.

4. Что означает, что муж не вписан в договор

Для вселения и указания членов семьи нанимателя жилое законодательство устанавливает следующие правила:

«К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. … Члены семьи нанимателя … должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.» (источник: Жилищный кодекс РФ, статья 69, части 1 и 3)

Поскольку ваш муж проживает отдельно и не вселялся в предоставленную вам квартиру, он не считается членом вашей семьи применительно к этому жилью, и его невключение в договор не является нарушением. На право возможной будущей приватизации (если статус жилья изменится) это не повлияет – право возникнет у тех, кто является стороной договора и постоянно проживает в квартире.

5. Как возможен переход к приватизации – снятие статуса служебного жилья

Единственный легальный путь, чтобы в перспективе поставить вопрос о приватизации, – изменить статус помещения: исключить его из специализированного жилищного фонда и перевести в жилищный фонд социального использования. Закон предусматривает, что это делается по решению того же органа, который включил его в специализированный фонд:

«Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом…» (источник: Жилищный кодекс РФ, статья 92, часть 2)

Таким образом, вам необходимо обратиться в местную администрацию (или к собственнику жилья) с просьбой об исключении квартиры из числа служебных. Если есть региональные программы, регулирующие обеспечение молодых специалистов жильём с последующей его передачей в собственность через определённый срок работы, администрация будет действовать именно в этом порядке. Если же отказ не обоснован, у вас остаётся право на судебную защиту жилищных прав:

«Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом… путем признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права…; прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.» (источник: Жилищный кодекс РФ, статья 11)

Выводы и рекомендации

• Сейчас ваша квартира имеет статус служебного жилья, что делает её приватизацию невозможной независимо от названия договора.
• Наличие другой квартиры в собственности по дарственной не отменяет этот запрет в представленных нормах.
• Отсутствие мужа в договоре не играет роли, поскольку он не вселён в данное помещение.
• Чтобы в будущем получить право на приватизацию, нужно добиться исключения квартиры из специализированного жилищного фонда – через обращение к собственнику (администрации) или в суд.
• Учитывая неоднозначное оформление (договор якобы соцнайма на срок), рекомендую запросить письменные разъяснения в администрации о реальном статусе жилья и условиях его предоставления. Если возникнет спор, для защиты интересов стоит обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных делах.

Детальные условия снятия служебного статуса и исключения для сельских специалистов нужно искать в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и в региональных нормативных актах, поскольку в предоставленных мне выдержках такая информация отсутствует.