Возможность приватизации служебной квартиры после смены собственника-наймодателя: анализ для пенсионера
Иван Петров, описанная Вами ситуация действительно даёт определённые основания для приватизации служебного жилья, но окончательное решение будет зависеть от позиции нового собственника – Администрации округа. Ниже я разберу ключевые юридические вопросы и предложу алгоритм действий.
1. Сохраняется ли статус служебного жилья при передаче от одной администрации к другой?
Передача квартиры с баланса Администрации города на баланс Администрации округа в результате реорганизации сама по себе не прекращает статус служебного жилого помещения. Ваш договор служебного найма от 2011 года продолжает действовать, а новое публичное образование становится наймодателем. Если Администрация округа не принимала отдельного решения об исключении квартиры из числа служебных, она считается служебной со всеми вытекающими ограничениями.
Почему это важно? Потому что статья 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (№ 189-ФЗ), на которую Вы ссылаетесь, не распространяется на служебные помещения, сохранившие этот статус. В предоставленном правовом контексте прямо указано:
«К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые были переданы в результате реорганизации из собственности одного публичного образования в собственность другого, применяются положения, установленные для договоров социального найма, если иное не установлено законом. Однако на служебные жилые помещения, сохранившие статус служебных, данная норма не распространяется.»
Таким образом, сам факт реорганизации муниципальных образований не превратил Вашу служебную квартиру в объект социального найма. Приравнять её к социальному найму можно будет только в том случае, если Администрация округа снимет с неё гриф «служебная». Пока этого не произошло, Вы остаётесь нанимателем служебного жилья, а значит, возможность приватизации нужно оценивать через специальные нормы.
2. Что говорит о приватизации служебного жилья пенсионерами Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
По общему правилу статьи 4 названного Закона служебные жилые помещения не подлежат приватизации. Однако статья 18 того же Закона устанавливает важные исключения для отдельных категорий граждан, в том числе для пенсионеров.
Вот ключевые положения этой статьи, применимые к Вам:
«Приватизация служебных жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается для граждан, которые имеют право на приватизацию в соответствии с настоящим Законом и которые не реализовали это право ранее, при условии, что такие граждане проработали в организации, предоставившей служебное жилое помещение, не менее 10 лет, либо относятся к категориям, указанным в статье 17 настоящего Закона (пенсионеры, инвалиды и др.)… Для пенсионеров, получающих жилое помещение в связи с трудовыми отношениями, приватизация допускается без соблюдения требования о 10-летнем стаже, если иное не предусмотрено законом.»
Из этого следует:
- Вы относитесь к категории пенсионеров, получивших квартиру в связи с работой в муниципальном учреждении, поэтому к Вам не применяется требование о 10-летнем стаже.
- Вы вправе инициировать приватизацию, если ранее не участвовали в приватизации (что, с Ваших слов, так и есть).
- Самое главное: приватизация возможна только при согласии собственника. Об этом прямо говорится в той же статье:
«Передача в собственность граждан служебных жилых помещений, в которых они проживают, осуществляется с согласия собственников указанных помещений, а также уполномоченных ими органов.»
Таким образом, даже при наличии статуса пенсионера решающее слово остаётся за Администрацией округа. Смена собственника не лишает Вас права просить о приватизации – новый владелец (публичное образование) обязан рассмотреть Ваше заявление, исходя из закона.
3. Выводы по Вашей ситуации
- Квартира, скорее всего, сохранила статус служебной, и статья 7 Закона № 189-ФЗ о приравнивании к социальному найму к ней не применяется автоматически.
- Вы как пенсионер, ранее не участвовавший в приватизации, имеете право обратиться за согласием на приватизацию к нынешнему собственнику – Администрации округа.
- Тот факт, что трудовые отношения прекращены и Вы вышли на пенсию, не ухудшает Вашего положения: закон прямо разрешает приватизацию именно пенсионерам, получившим жильё в связи с трудовыми отношениями.
- Без согласия собственника приватизировать служебное жильё нельзя. Однако если Администрация округа откажет, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке, особенно если он будет немотивированным.
4. Рекомендуемый алгоритм действий
- Уточните официальный статус квартиры. Направьте в жилищный отдел или управление имуществом Администрации округа запрос о том, числится ли занимаемое Вами помещение в реестре служебных. Запросите также документы-основания передачи квартиры на баланс округа – это поможет понять, принималось ли решение о сохранении статуса «служебной».
- Подайте письменное заявление о согласии на приватизацию. Составьте заявление на имя главы Администрации округа. В нём укажите:
- адрес квартиры, реквизиты договора служебного найма;
- что Вы являетесь пенсионером и ранее не участвовали в приватизации;
- ссылки на статью 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, особенно на ту её часть, которая освобождает пенсионеров от 10-летнего стажа;
- просьбу дать согласие на приватизацию и (если потребуется) снять статус служебного жилья.
- К заявлению приложите копию договора служебного найма, пенсионное удостоверение (или справку), справку о неучастии в приватизации.
- Дождитесь официального ответа. По закону Вам должны дать письменный ответ в срок не более 30 дней.
- При отказе – получите мотивированный отказ и готовьтесь к судебной защите. Если Администрация округа не даст согласия, единственным способом добиться приватизации станет обращение в суд с иском о признании права на приватизацию либо об обязании дать такое согласие. На этом этапе Вам потребуется квалифицированная помощь адвоката, специализирующегося на жилищных спорах. Поводом для суда может стать необоснованный отказ, особенно если квартира утратила признаки реальной служебной необходимости после Вашего выхода на пенсию.
Если в ответе Администрации обнаружится, что статус служебного жилья с квартиры уже снят (или был снят в процессе реорганизации), то к отношениям сторон будут применяться нормы о договоре социального найма, и приватизация пройдёт в обычном общем порядке – через подачу заявления о бесплатной передаче в собственность. Однако пока Вы не получили такую информацию, ориентируйтесь на служебный статус и статью 18 Закона о приватизации.
