Расселение или компенсация? Дом сносят вопреки нашему отказу от реновации

Снос жилого дома по адресу Озёрная 8к2: правовые основания, виды компенсации и защита прав собственников

1. Анализ ситуации

Ваш дом является жилищно-строительным кооперативом, и большинство собственников в 2021 году отказались от участия в программе реновации. Однако это не означает, что дом получил «иммунитет» от любого сноса в будущем. Строительство метро, а затем публикация проекта жилого комплекса с пометкой «освобождение территории в установленном законом порядке» – признаки того, что власти планируют изъять земельный участок и сам дом для государственных или муниципальных нужд. Такой порядок действительно предусмотрен законом и применяется, например, при строительстве линейных объектов (метрополитен) или при комплексном развитии территории (КРТ). Отказ от реновации не лишает государство права изъять участок для иных публичных целей, но закон требует строгого соблюдения процедуры и гарантирует собственникам равноценное возмещение.

2. Применимые правовые нормы

2.1. Основания и процедура изъятия земельного участка и помещений

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд допускается в исключительных случаях, в том числе для строительства объектов транспорта и метрополитена. Земельный кодекс РФ прямо относит к таким основаниям размещение линейных объектов и объектов транспортной инфраструктуры:

«Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: … строительством, реконструкцией следующих объектов … объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; … автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 49)

При этом изъятие недвижимости у собственников (в том числе квартир в кооперативном доме) осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельных участков:

«Отчуждение зданий, сооружений, помещений … в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 239.2)

Принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения, а при недостижении соглашения – исключительно по решению суда:

«Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 281, пункт 4)
«Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии … допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд … осуществляется по решению суда» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 282)

Таким образом, ни о каком «выгонят с минимальной компенсацией» без суда и без равноценного возмещения речи быть не может.

2.2. Влияние предшествующего отказа от реновации

Отказ собственников от участия в программе реновации не создаёт запрета на последующее изъятие участка для иных государственных нужд. Федеральный законодатель прямо это закрепил:

«Отказ собственников от включения многоквартирного дома в программу реновации не препятствует последующему изъятию земельного участка для государственных нужд по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации» (Источник: Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты…», статья 2)

Аналогично, комплексное развитие территории может предполагать снос многоквартирных домов, не признанных аварийными, в том числе при принятии решения о КРТ:

«Комплексное развитие территории может включать снос многоквартирных домов, не признанных аварийными, при условии включения таких домов в программу реновации или принятия решения о комплексном развитии территории. При этом отказ собственников от участия в программе реновации не препятствует последующему изъятию земельного участка для государственных или муниципальных нужд в общем порядке, установленном земельным законодательством» (Источник: Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ, статья 7)

Ваш отказ от реновации лишь означает, что дом не попал в ту конкретную программу. Это не мешает властям инициировать изъятие для других целей – метростроения и последующего жилищного строительства в формате КРТ.

2.3. Права членов жилищного кооператива при изъятии

Члены ЖСК, полностью выплатившие паевой взнос, являются собственниками квартир:

«Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 129)

При сносе дома к таким собственникам применяются общие правила, установленные для изъятия жилых помещений:

«В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива … применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 134)

Статья 32 ЖК РФ детально регулирует изъятие жилья у собственника:

• Собственник должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии не позднее чем за год (пункт 4).
• Возмещение за жилое помещение определяется соглашением с собственником; принудительное изъятие на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 6).
• По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости в размер возмещения (пункт 8).

Таким образом, у вас есть право выбора: получить денежную компенсацию либо – по соглашению – другое равноценное жильё. Вас не могут просто «выгнать» с минимальной выплатой.

2.4. Размер и порядок определения возмещения

Возмещение должно покрывать рыночную стоимость жилья, долю в общем имуществе, все причинённые изъятием убытки, включая упущенную выгоду:

«При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения … переездом, поиском другого жилого помещения … оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32, пункт 7)

Аналогично, Гражданский кодекс РФ говорит:

«В возмещение за изымаемый земельный участок включаются рыночная стоимость земельного участка … или рыночная стоимость иных прав на земельный участок … и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода … в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимого имущества, в возмещение включается рыночная стоимость этих объектов» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 281, пункт 2)

Оценка размера возмещения обязательно проводится независимым оценщиком:

«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае … при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд» (Источник: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 8)

Следовательно, размер выплаты должен основываться на рыночных данных, а не на произвольной «минимальной» сумме. Каждый собственник вправе ознакомиться с отчётом об оценке и при несогласии оспорить его.

2.5. Обязанности властей по информированию

Закон устанавливает жёсткий порядок информирования собственников при планируемом изъятии:

• Органы власти обязаны выявить всех правообладателей, опубликовать сообщение о планируемом изъятии, разместить информацию на официальных сайтах и информационных щитах (Земельный кодекс РФ, статьи 56.5, 56.6).
• Каждому правообладателю направляется копия решения об изъятии по почте с уведомлением (Земельный кодекс РФ, статья 56.6).
• Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии и проект соглашения (Жилищный кодекс РФ, статья 32, пункт 4).

Управляющая организация обязана действовать в интересах собственников, но её молчание или слухи не могут считаться надлежащим уведомлением. Вы имеете полное право требовать от органов местного самоуправления (или органов власти Москвы) официальные документы: решение об изъятии, проект соглашения, отчёт об оценке.

2.6. Что означает формулировка «освобождение территории в установленном законом порядке»

Эта формулировка, применённая в градостроительной документации, указывает на изъятие земельного участка и находящихся на нём объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд в соответствии с процедурами, предусмотренными Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ. В частности, для комплексного развития территории (КРТ) Градостроительный кодекс устанавливает: решение о КРТ включает перечень объектов, подлежащих сносу, и служит основанием для последующего изъятия участков в порядке, установленном земельным законодательством (статьи 65, 67 ГрК РФ). Для строительства метро как линейного объекта требуется утверждённая документация по планировке территории, и изъятие также проводится по нормам ЗК РФ. Иными словами, «освобождение территории» – это юридически корректное обозначение изъятия земли и строений для публичных нужд.

3. Выводы и рекомендации

• Ваш отказ от реновации не защищает дом от изъятия для строительства метро или в рамках проекта комплексного развития территории. Однако он не ухудшает объём гарантий: вы имеете право на полное равноценное возмещение.
• Поскольку члены ЖСК, выплатившие пай, являются собственниками, к ним применяются все гарантии статьи 32 ЖК РФ: уведомление за год, обязательная оценка, право выбора между денежной компенсацией и предоставлением другого жилья (по соглашению).
• Вас не могут принудительно выселить без решения суда и без предварительного возмещения, размер которого определяется независимым оценщиком по рыночной стоимости.

Практические шаги:

1. Потребуйте официальную информацию. Направьте письменные запросы в орган местного самоуправления (префектуру, Правительство Москвы) и в организацию, ответственную за проект метро/КРТ, о предоставлении копий решений об изъятии, утверждённой документации по планировке, проектов соглашений.
2. Проведите общее собрание собственников. Обсудите ситуацию, решите, будете ли вы договариваться о предоставлении жилья взамен или настаивать на денежной компенсации. В дальнейшем вам потребуется выступать согласованно.
3. Контролируйте процедуру. Убедитесь, что вам направили надлежащее уведомление об изъятии и проект соглашения. Если этого не делают, вы вправе обжаловать бездействие органов в суд (ГК РФ, статья 13).
4. Проверьте отчёт об оценке. При несогласии с размером возмещения можно оспорить его в судебном порядке, в том числе путём проведения независимой экспертизы (Федеральный закон «Об оценочной деятельности», статья 13; Земельный кодекс РФ, статья 64).
5. Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на земельных и жилищных спорах. Это особенно важно на этапе переговоров и при возможном судебном разбирательстве.

Ситуация неприятная, но не безвыходная. Закон на вашей стороне в том смысле, что он не допускает «рэкета» с минимальной компенсацией и требует строгого соблюдения процедуры. Ваша задача – добиться, чтобы эти правила были соблюдены, и получить действительно равноценное возмещение за ваше единственное жильё.