Отсутствие технического плана при продаже квартиры: можно ли заключать сделку?

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и порядок действий

Вы находитесь в сложной ситуации, которая, к сожалению, типична для рынка недвижимости. Проведенная перепланировка существенно меняет юридический статус квартиры, и игнорировать это обстоятельство при продаже крайне рискованно. Продать квартиру, не приведя документы в порядок, на практике не получится, а попытка обойти закон создаст серьезные проблемы для обеих сторон сделки.

Ниже представлен подробный анализ вашей ситуации с опорой на действующие правовые нормы.

1. Можно ли совершить сделку без обновленного технического плана?

Формально вы как собственник, в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ, вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе заключить договор купли-продажи (ДКП) квартиры. Заключить сам договор в простой письменной форме вы можете в любой момент.

Однако камнем преткновения станет государственная регистрация перехода права собственности на покупателя. Без нее покупатель не станет полноправным собственником.

Действующее законодательство устанавливает, что ключевые характеристики объекта недвижимости, включая его площадь и планировку, должны быть учтены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Перепланировка, согласно Жилищному кодексу, напрямую влечет необходимость изменения этих сведений.

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения... Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений)..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 25, часть 2)

Более того, законодатель четко определил, с какого момента перепланировка считается завершенной юридически.

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 28, часть 3)

Поскольку ваша перепланировка еще не отражена в ЕГРН (вы находитесь в процессе оформления техплана), с точки зрения закона она не завершена, а ее результат не легализован. Это приводит к прямым препятствиям при регистрации сделки.

2. Зарегистрирует ли Росреестр переход права по старому техплану?

Нет, не зарегистрирует. Пытаться провести сделку по старым документам, которые не соответствуют действительности, — это прямой путь к приостановлению, а затем и к отказу в регистрации.

Росреестр обязан сверить фактическую информацию об объекте с данными ЕГРН. Основаниями для приостановления регистрационных действий будут являться следующие обстоятельства, предусмотренные законом (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• Несоответствие документов требованиям законодательства.

  "[Осуществление кадастрового учета и регистрации прав приостанавливается в случае, если] форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 7).

• Противоречие между представленными документами и сведениями реестра. Технический план, подготовленный по итогам перепланировки, будет содержать новые данные о площади и конфигурации, которые вступят в противоречие с актуальной записью в ЕГРН (если вы успеете его подать). Если же вы подадите старый техплан, он будет противоречить данным, полученным, к примеру, от БТИ.

  "[Осуществление кадастрового учета и регистрации прав приостанавливается в случае, если] имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 49).

Поскольку в течение срока приостановления вы не сможете представить документы, подтверждающие законность существующей планировки, в регистрации будет отказано. Таким образом, сделка по переходу права собственности не состоится.

3. Кто обязан заказывать технический план: продавец или покупатель?

В контексте купли-продажи квартиры с перепланировкой, обязанность заказать технический план для внесения изменений в ЕГРН лежит исключительно на продавце (собственнике).

Это следует из нескольких норм:

1. Заказчик работ: Договор на выполнение кадастровых работ заключает заказчик, которым в данном случае выступает собственник помещения.

   "По договору подряда на выполнение кадастровых работ... обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ... кадастровые работы выполняются в связи с подготовкой технического плана в целях осуществления государственного кадастрового учета... и заказчиком кадастровых работ является собственник такого объекта недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 36, части 1 и 2.1).

2. Заявитель в Росреестр: Для внесения изменений в основные характеристики объекта (площадь, планировка) с заявлением должен обратиться его собственник. Покупатель, не являясь правообладателем, сделать этого не может.

   "[Государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению] собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, часть 2, пункт 4).

Покупатель в данной цепочке — лишь последующее звено. Он сможет зарегистрировать право собственности только после того, как в ЕГРН будут внесены актуальные сведения о квартире на имя продавца.

4. Какие риски возникают при продаже квартиры без узаконивания?

Попытка продать квартиру в обход закона, без регистрации изменений в ЕГРН, если это каким-то образом удастся (например, сторонам удалось скрыть факт перепланировки), порождает колоссальные риски, и главный удар придется на покупателя.

• Риски для покупателя: Согласно Жилищному кодексу РФ, если перепланировка не была узаконена, она признается самовольной. Ответственность за нее возлагается на собственника помещения. После регистрации перехода права собственности, новым собственником становится покупатель. Именно к нему, как к текущему правообладателю, будут обращены все требования контролирующих и надзорных органов.

"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса... Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение... лицо несет предусмотренную законодательством ответственность." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29, части 1 и 2)

В законе содержится императивная норма об обязанности привести помещение в прежнее состояние:

"Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29, часть 3)

Самое серьезное последствие для недобросовестного покупателя, который не исполнит предписание, — это принудительное изъятие квартиры.

"Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок... суд по иску этого органа... принимает решение... в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения... с возложением на нового собственника такого помещения... обязанности по приведению его в прежнее состояние." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29, часть 5, пункт 1).

Таким образом, покупатель рискует не только получить предписание и штраф, но и быть втянутым в дорогостоящий судебный процесс, итогом которого может стать принудительная продажа квартиры с торгов, при этом новый владелец торгов снова будет обязан все узаконить или вернуть в исходное состояние.

• Риски для продавца: Даже если сделка по «старым» документам каким-то чудом пройдет регистрацию (что маловероятно), продавец не освобождается от ответственности. Покупатель, столкнувшись с требованиями жилищной инспекции, вправе подать иск к продавцу о признании сделки недействительной, взыскании убытков, понесенных на узаконивание, и судебных расходов. Для продавца это обернется не только возвратом денег, но и крупными финансовыми потерями.

Выводы и рекомендации

Продажа квартиры до завершения процесса узаконивания перепланировки и внесения изменений в ЕГРН юридически невозможна в том смысле, что переход права собственности к покупателю не будет зарегистрирован. Попытки скрыть этот факт создают неприемлемые риски, в первую очередь для покупателя.

Ваш алгоритм действий должен быть следующим:

1. Приостановите продажу. Не тратьте время на поиск покупателя и переговоры, пока не решен главный вопрос с документами.
2. Завершите оформление перепланировки. Получите от кадастрового инженера новый технический план, который вы заказали как собственник.
3. Обратитесь в Росреестр. Подайте заявление о государственном кадастровом учете изменений, приложив новый технический план и документ, подтверждающий согласование перепланировки с муниципалитетом (если он у вас есть). Если перепланировка была самовольной, но допустимой, узаконить ее можно в судебном порядке, представив технический план и заключения надзорных органов.
4. После внесения изменений в ЕГРН вы сможете абсолютно законно и без рисков продать квартиру, и у покупателя не возникнет проблем в будущем.

Ситуация с перепланировками — одна из самых строго регулируемых. Я настоятельно рекомендую не пытаться искать «обходные пути», а действовать строго в правовом поле. Если у вас возникают сложности со сбором документов или согласованием, вам следует обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и недвижимости.