Законно ли, если инициатором собрания жильцов выступает собственница квартиры, в которой она не живет?

Инициирование общего собрания собственником, не проживающим в квартире

Давайте разберем вашу ситуацию с точки зрения закона. Сомнения жильцов понятны, но жилищное законодательство в этом вопросе стоит на стороне права собственности, а не факта проживания.

Анализ права инициативы на созыв собрания

Ключевым для ответа на ваш вопрос является не место жительства человека, а наличие у него зарегистрированного права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Согласно Жилищному кодексу РФ, право инициировать общее собрание предоставлено любому собственнику. В статье 45 ЖК РФ прямо указано:

"Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 45, часть 2)

Закон не содержит никаких дополнительных условий, таких как обязательное проживание в этом доме, отсутствие других жилых помещений в собственности или личное участие в жизни дома. Поскольку право собственности женщины подтверждено выпиской из ЕГРН, она является "собственником помещения в данном доме" в полном смысле этого слова и обладает всей полнотой прав, связанных с этим статусом.

То, что собственник сдает квартиру в аренду, является реализацией его права распоряжаться своим имуществом. Это право также закреплено в ЖК РФ:

"Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 30, часть 2)

Сдача квартиры в аренду никак не ограничивает право собственника участвовать в управлении домом, включая инициирование общих собраний и голосование на них.

Вопрос смены управляющей компании

Вопрос, который выносится на собрание, — смена управляющей компании — также находится в рамках закона. Принятие такого решения относится к компетенции общего собрания собственников, что прямо следует из ЖК РФ:

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;"
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 44, часть 2, пункт 4.7)

Таким образом, выносимый на обсуждение вопрос полностью соответствует тому, что могут решать собственники на общем собрании.

Возможные риски и на что обратить внимание

Хотя сама инициатива правомерна, вам, как жителям, стоит внимательно отнестись к другим аспектам:

1. Соблюдение процедуры уведомления. Убедитесь, что инициатор должным образом уведомила всех собственников о собрании — не позднее чем за 10 дней до даты его проведения, как того требует часть 4 статьи 45 ЖК РФ. Способ уведомления (например, размещение объявления на подъезде) должен быть либо решением предыдущего собрания, либо соответствовать стандартным нормам.
2. Наличие кворума. Собрание будет правомочно, только если в нем примут участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от их общего числа (часть 3 статьи 45 ЖК РФ). Если инициатор не проживает в доме, у нее могут быть сложности с организацией явки, и собрание может просто не состояться из-за отсутствия кворума.
3. Мотивы инициатора. Поскольку вы не знаете этого человека лично, будет не лишним внимательно изучить информацию и материалы, которые она должна представить к собранию. Каковы причины смены управляющей компании? Какую альтернативу она предлагает? Ваше право — ознакомиться с этими материалами до голосования и задать вопросы.

Выводы и рекомендации

Действия собственницы по инициированию общего собрания абсолютно правомерны. Ее непроживание в квартире и сдача ее в аренду не имеют никакого юридического значения для реализации ее права на участие в управлении домом.

1. С юридической точки зрения, у вас нет оснований для признания этого собрания незаконным только из-за личности инициатора.
2. Ваш фокус внимания должен быть смещен с вопроса "Кто инициирует?" на вопросы "Что предлагается?" и "Соблюдена ли процедура?".
3. Примите активное участие в собрании или в заочном голосовании. Ваш голос, основанный на изучении всех материалов, имеет решающее значение для судьбы дома. Если вы считаете, что действующая управляющая компания работает хорошо, вы и другие собственники вправе проголосовать "против" ее смены.
4. Если вы обнаружите серьезные процедурные нарушения при проведении собрания (например, вас не уведомили за 10 дней, нет кворума), вы сможете обжаловать его решения в судебном порядке. В такой ситуации рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.