Инициирование общего собрания собственником, не проживающим в квартире
Давайте разберем вашу ситуацию с точки зрения закона. Сомнения жильцов понятны, но жилищное законодательство в этом вопросе стоит на стороне права собственности, а не факта проживания.
Анализ права инициативы на созыв собрания
Ключевым для ответа на ваш вопрос является не место жительства человека, а наличие у него зарегистрированного права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Согласно Жилищному кодексу РФ, право инициировать общее собрание предоставлено любому собственнику. В статье 45 ЖК РФ прямо указано:
"Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 45, часть 2)
Закон не содержит никаких дополнительных условий, таких как обязательное проживание в этом доме, отсутствие других жилых помещений в собственности или личное участие в жизни дома. Поскольку право собственности женщины подтверждено выпиской из ЕГРН, она является "собственником помещения в данном доме" в полном смысле этого слова и обладает всей полнотой прав, связанных с этим статусом.
То, что собственник сдает квартиру в аренду, является реализацией его права распоряжаться своим имуществом. Это право также закреплено в ЖК РФ:
"Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 30, часть 2)
Сдача квартиры в аренду никак не ограничивает право собственника участвовать в управлении домом, включая инициирование общих собраний и голосование на них.
Вопрос смены управляющей компании
Вопрос, который выносится на собрание, — смена управляющей компании — также находится в рамках закона. Принятие такого решения относится к компетенции общего собрания собственников, что прямо следует из ЖК РФ:
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;"
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 44, часть 2, пункт 4.7)
Таким образом, выносимый на обсуждение вопрос полностью соответствует тому, что могут решать собственники на общем собрании.
Возможные риски и на что обратить внимание
Хотя сама инициатива правомерна, вам, как жителям, стоит внимательно отнестись к другим аспектам:
- Соблюдение процедуры уведомления. Убедитесь, что инициатор должным образом уведомила всех собственников о собрании — не позднее чем за 10 дней до даты его проведения, как того требует часть 4 статьи 45 ЖК РФ. Способ уведомления (например, размещение объявления на подъезде) должен быть либо решением предыдущего собрания, либо соответствовать стандартным нормам.
- Наличие кворума. Собрание будет правомочно, только если в нем примут участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от их общего числа (часть 3 статьи 45 ЖК РФ). Если инициатор не проживает в доме, у нее могут быть сложности с организацией явки, и собрание может просто не состояться из-за отсутствия кворума.
- Мотивы инициатора. Поскольку вы не знаете этого человека лично, будет не лишним внимательно изучить информацию и материалы, которые она должна представить к собранию. Каковы причины смены управляющей компании? Какую альтернативу она предлагает? Ваше право — ознакомиться с этими материалами до голосования и задать вопросы.
Выводы и рекомендации
Действия собственницы по инициированию общего собрания абсолютно правомерны. Ее непроживание в квартире и сдача ее в аренду не имеют никакого юридического значения для реализации ее права на участие в управлении домом.
- С юридической точки зрения, у вас нет оснований для признания этого собрания незаконным только из-за личности инициатора.
- Ваш фокус внимания должен быть смещен с вопроса "Кто инициирует?" на вопросы "Что предлагается?" и "Соблюдена ли процедура?".
- Примите активное участие в собрании или в заочном голосовании. Ваш голос, основанный на изучении всех материалов, имеет решающее значение для судьбы дома. Если вы считаете, что действующая управляющая компания работает хорошо, вы и другие собственники вправе проголосовать "против" ее смены.
- Если вы обнаружите серьезные процедурные нарушения при проведении собрания (например, вас не уведомили за 10 дней, нет кворума), вы сможете обжаловать его решения в судебном порядке. В такой ситуации рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
