Продление договора найма и судьба ранее внесённого обеспечительного платежа
Ваше впечатление совершенно верно: требование собственника сначала вернуть залог, а потом получить такую же сумму обратно с оформлением двух новых расписок — это избыточный и не основанный на законе ритуал. Вы можете обойтись одним правильно составленным дополнительным соглашением. Разберу ситуацию подробно.
Анализ ситуации: почему сохранение залога законно
Когда вы продлеваете договор найма, вы, по сути, изменяете действующий договор в части срока его действия. Вы не прекращаете старые обязательства и не создаёте полностью новые, а лишь модифицируете одно из условий. Гражданский кодекс прямо описывает последствия такого изменения:
“При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.” (Источник: ГК РФ, статья 453, пункт 1)
Иными словами, все обязательства по первоначальному договору (арендная плата, ответственность за ущерб и т.д.) не исчезают, а продолжают действовать, но уже с новым сроком. Это ключевой момент, который определяет судьбу обеспечительного платежа.
Обеспечительный платёж (в быту – «залог», «страховой депозит») призван гарантировать исполнение денежных обязательств, в том числе тех, которые возникнут в будущем. Он «привязан» к основному обязательству:
“Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.” (Источник: ГК РФ, статья 329, пункт 4)
Поскольку при продлении договора путём изменения его условий основное обязательство не прекращается, а лишь модифицируется, то и обеспечительный платёж автоматически продолжает его обеспечивать. Закон не требует в этот момент возвращать деньги, ведь основание для их возврата — прекращение обеспеченного обязательства или истечение оговорённого срока — в данном случае не наступает.
Это подтверждается нормой о самом обеспечительном платеже:
“В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.” (Источник: ГК РФ, статья 381.1, пункт 2)
Ни одного из этих условий (ни наступления обстоятельств для зачёта, ни прекращения обязательства) при продлении срока действия договора не происходит.
Применимые нормы и их связь с вашим правом
Гражданский кодекс закрепляет свободу договора. Вы с собственником вправе сами определять условия ваших отношений, если они не противоречат императивным нормам закона.
“Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.” (Источник: ГК РФ, статья 421, пункт 4)
Ни один закон не предписывает при пролонгации договора найма жилого помещения проводить «обнуление» и повторное внесение обеспечительного платежа. Более того, право на изменение договора по соглашению сторон прямо предусмотрено:
“Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.” (Источник: ГК РФ, статья 450, пункт 1)
Вы вправе оформить изменение (продление) соглашением в той же форме, что и сам договор, то есть в простой письменной:
“Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор...” (Источник: ГК РФ, статья 452, пункт 1), а для найма жилья установлена простая письменная форма (ст. 674 ГК РФ).
Таким образом, грамотное письменное дополнительное соглашение — это и есть надлежащий правовой инструмент. В нём вы можете — и это крайне желательно — прямо зафиксировать, что ранее внесённый обеспечительный платёж продолжает действовать на новый срок.
Выводы и практические рекомендации
- Требование собственника не основано на законе. Нормы ГК РФ не обязывают вас при продлении договора аренды «крутить» туда-сюда одну и ту же сумму. Его ссылка на «закон» ошибочна или продиктована излишней перестраховкой.
- Оптимальное решение — оформить дополнительное соглашение. В нём нужно указать:
- реквизиты основного договора найма;
- пункт о том, что срок действия договора продлевается по соглашению сторон до [новая дата];
- прямой пункт о судьбе обеспечительного платежа, например: «Обеспечительный платёж в размере [сумма] рублей, внесённый Нанимателем при вселении и подтверждённый распиской от [дата], сохраняет своё обеспечительное действие в полном объёме. Стороны подтверждают, что он обеспечивает исполнение всех обязательств Нанимателя по настоящему договору на весь период его действия с учётом настоящего продления. Возврат указанного платежа до момента прекращения договора не производится».
- Это полностью защитит ваши права. При таком прямом условии ни у кого не возникнет сомнений, что предыдущая расписка относится и к новому периоду. Риск того, что обеспечительный платёж будет признан «не относящимся» к продлённому договору, снимается.
- Подтверждение передачи новых расписок не требуется. Поскольку фактического движения денег нет, расписки о возврате и новом внесении будут фиктивными. Юридическую связь залога с договором зафиксирует само соглашение.
Если собственник продолжает настаивать на сложной процедуре с двумя расписками, вы вправе не соглашаться — заставить вас он не может, так как это не предусмотрено законом. В крайнем случае можно предложить компромисс: дополнительное соглашение, где он письменно подтвердит, что залог продолжает действовать, и одновременно вы напишете короткую уточняющую расписку о том, что переданная ранее сумма засчитывается в счёт обеспечительного платежа по продлённому договору. Но это уже лишняя перестраховка, а не требование закона.
Если вы чувствуете неуверенность в составлении документа, рекомендую обратиться за помощью к адвокату, который подготовит безупречный текст допсоглашения.
