Какую площадь учитывать при расчёте нуждаемости в жилье: исключение холодных пристроек из общей площади
Вы планируете встать на учёт в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Для этого необходимо определить, сколько квадратных метров общей площади приходится на каждого члена вашей семьи. Ключевой вопрос: следует ли при расчёте исходить из цифры 115,3 м², указанной в ЕГРН, или из 102,8 м² (то есть за вычетом холодных пристроек, отмеченных в плане БТИ).
Короткий ответ: для целей жилищного учёта холодные пристройки не должны учитываться в общей площади жилого дома. Нужно брать площадь без них, то есть около 102,8 м². Далее эта цифра умножается на вашу долю в праве (1/5) и делится на количество членов семьи. Такой подход основан на прямых нормах Жилищного кодекса и официальных разъяснениях Минстроя России.
Нормативно-правовая база
-
Основное правило расчёта общей площади жилого помещения
Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения включает все его части, в том числе вспомогательные (коридоры, кухни, санузлы и т.п.), но прямо исключает некоторые неотапливаемые элементы:
«Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 15, часть 5)
Ваши «холодные пристройки», скорее всего, представляют собой именно веранды или террасы, которые прямо названы в этой норме как исключаемые объекты.
-
Понятие веранды и статус холодных пристроек
Инструкция о проведении учёта жилищного фонда (утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37) даёт определение веранды как «застеклённого неотапливаемого помещения» и прямо разделяет пристройки на отапливаемые и холодные, с важным следствием:
«Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда».
(Источник: Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, Приложение 1 «Основные понятия»)
Из этого следует, что площади холодных пристроек в составе жилищного фонда не учитываются. Хотя сама инструкция регулирует технический учёт, она помогает истолковать, какие элементы здания не должны считаться частью общей площади жилого помещения в контексте жилищного законодательства.
-
Официальные разъяснения Минстроя России
Министерство строительства и ЖКХ РФ неоднократно высказывалось по данному вопросу применительно именно к процедуре признания граждан нуждающимися в жилье. Эти письма обязательны для местных администраций, рассматривающих заявления о постановке на учёт.
«При определении общей площади жилого помещения для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях следует руководствоваться частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации... Холодные пристройки (веранды, террасы) не включаются в общую площадь жилого помещения».
(Источник: Письмо Минстроя России от 09.12.2019 № 47597-ОГ/04; аналогичная позиция содержится в Письме от 25.08.2020 № 30515-ОГ/04)
Применение норм к вашей ситуации
-
Что говорит ЕГРН и план БТИ
Выписка из ЕГРН содержит сведения именно об общей площади (115,3 м²). В этой цифре часто суммируются все конструктивные части здания, включая те, что не относятся к жилому помещению в смысле статьи 15 ЖК РФ. Отсутствие в выписке разделения на жилую и подсобную — обычная практика, она не означает, что для целей жилищного учёта нужно брать эту же цифру.
План БТИ, в котором холодные пристройки выделены отдельно и оценены примерно в 12,5 м², является документом технической инвентаризации. Он подтверждает, что эти части здания являются холодными (неотапливаемыми). Тот факт, что в самом плане они могут быть включены в сумму «общая площадь», не меняет их правового статуса для расчёта нуждаемости. Расчет для постановки на жилищный учёт ведётся не по данным технического паспорта как такового, а по правилам Жилищного кодекса с учётом разъяснений Минстроя.
-
Порядок расчёта
- Определяем общую площадь, которая берётся для оценки нуждаемости: 115,3 м² (весь дом) – 12,5 м² (холодные пристройки) = 102,8 м².
- Вычисляем площадь, приходящуюся на вашу долю в праве собственности (1/5 доли): 102,8 м² / 5 = 20,56 м².
- Эта цифра — совокупная площадь жилья, принадлежащая вам на праве собственности (если у вас или членов семьи нет других жилых помещений в собственности или по соцнайму, см. ч. 2 ст. 51 ЖК РФ).
- Обеспеченность на одного человека: 20,56 м² / количество членов вашей семьи (заявителя и всех, кто учитывается в составе семьи).
- Сравните полученную цифру с учётной нормой, установленной в вашем муниципальном образовании (части 4–5 статьи 50 ЖК РФ). Если получившееся значение меньше учётной нормы — вы признаетесь нуждающимися.
-
Что делать, если документов о неотапливаемости нет
Вы указываете, что документов, подтверждающих, что пристройки не отапливаются, не имеется. Однако план БТИ, в котором эти пристройки прямо обозначены как «холодные», уже является достаточным доказательством. Именно БТИ при инвентаризации определяет назначение и характеристики помещений. Если у администрации возникнут сомнения, можно дополнительно заказать в БТИ выписку или справку, уточняющую, что указанные пристройки являются неотапливаемыми (верандой/террасой) и не включаются в отапливаемый объем здания.
Итоговые рекомендации
- Для подачи заявления используйте площадь 102,8 м² (общая площадь дома за вычетом холодных пристроек), а при расчёте на одного члена семьи — соответствующую величину, исходя из вашей доли.
- К заявлению приложите:
- выписку из ЕГРН,
- имеющийся план БТИ (или его заверенную копию), где отмечены холодные пристройки,
- при необходимости — отдельную справку из БТИ, подтверждающую, что указанные помещения площадью 12,5 м² являются холодными пристройками (верандой, террасой) и не относятся к отапливаемой части дома.
- В случае отказа со стороны органа местного самоуправления ссылайтесь на часть 5 статьи 15 ЖК РФ и приведённые выше письма Минстроя России (09.12.2019 № 47597-ОГ/04, 25.08.2020 № 30515-ОГ/04). Отказ можно обжаловать в вышестоящий орган или в суд.
- Если возникнут сложности с подготовкой документов или обжалованием решения, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, который поможет правильно аргументировать вашу позицию.
