Досудебная претензия от фонда капремонта на бывшего собственника

Требование оплаты взносов за капитальный ремонт с бывшего собственника

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда региональный фонд капитального ремонта предъявляет вам требования об уплате взносов за помещение, право собственности на которое прекращено в 2016 году. Переход права зарегистрирован в ЕГРН, однако претензии продолжают поступать на ваше имя. Рассмотрим юридическую сторону вопроса.

Применимые нормы и их анализ

1. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Обязанность по внесению платы за жилое помещение, включающей взнос на капитальный ремонт, возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Это прямо закреплено в законодательстве:

"5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 153, часть 2)

Плата за жилое помещение для собственника включает в себя:

"2) взнос на капитальный ремонт" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 154, часть 2)

2. Момент перехода права собственности и обязанностей

Право собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи переходит к приобретателю с момента государственной регистрации перехода права:

"2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: ГК РФ, статья 223, пункт 2)

С момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН вы перестали быть собственником и, соответственно, субъектом обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. С этого же момента обязанность по содержанию имущества перешла к новому собственнику.

3. Переход обязательств при смене собственника

Ключевое значение имеет норма о переходе обязательств по оплате расходов на капитальный ремонт к новому собственнику. Данное положение имеет фундаментальное значение для вашей ситуации — оно устанавливает, что задолженность следует за имуществом, а не за лицом:

"При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 3)

Это означает, что даже если бы за вами числилась задолженность по взносам на капитальный ремонт, с момента регистрации перехода права собственности обязанность по её погашению перешла к новому собственнику.

4. Обязательство не создаёт обязанностей для бывшего собственника

Обязательство по уплате взносов на капитальный ремонт не может создавать обязанности для лица, которое не является стороной этого обязательства и не является собственником помещения:

"3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)." (Источник: ГК РФ, статья 308, пункт 3)

После регистрации перехода права собственности вы стали третьим лицом по отношению к обязательствам, связанным с содержанием данного помещения.

5. Бремя содержания имущества

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества:

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: ГК РФ, статья 210)

С 2016 года вы не являетесь собственником, следовательно, не обязаны нести бремя содержания этого имущества.

6. Способы защиты гражданских прав

Закон предусматривает способы защиты гражданских прав, которые могут быть вами использованы:

"Защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения" (Источник: ГК РФ, статья 12)

Выводы и рекомендации

Правовая оценка: Предъявление вам требований об уплате взносов на капитальный ремонт за период после 2016 года является неправомерным. С момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт лежит на новом собственнике.

Что делать:

1. Подготовьте письменный ответ на досудебную претензию. В ответе укажите, что вы не являетесь собственником помещения с 2016 года, переход права зарегистрирован в ЕГРН. Сошлитесь на приведённые выше нормы (ст. 153, 158 ЖК РФ, ст. 210, 223, 308 ГК РФ). Приложите копии документов, подтверждающих прекращение вашего права собственности (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН о переходе права или о правах нового собственника).

2. Направьте ответ в Рязанский фонд капитального ремонта заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Сохраните квитанцию и уведомление.

3. Если фонд не прекратит требования:

   • Вы вправе обратиться в суд с иском о признании отсутствия у вас обязанности по уплате взносов за капитальный ремонт в отношении данной квартиры и о пресечении действий фонда, нарушающих ваши права (ст. 12 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ).
   • В судебном порядке можно также потребовать прекращения правоотношения и восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

4. Для будущих ситуаций: Конкретный порядок уведомления регионального фонда капитального ремонта о смене собственника не установлен на федеральном уровне, но вы вправе самостоятельно направить в фонд заявление с приложением копий подтверждающих документов. Это поможет избежать подобных ситуаций в будущем.

Если разрешить ситуацию в досудебном порядке не удастся, рекомендуется обратиться за квалифицированной помощью к адвокату для подготовки искового заявления и представления интересов в суде.