Получение актов осмотра и жалоба на отказ управляющей компании выдать документы

Как обязать управляющую организацию выдать надлежаще оформленные акты осмотра при заливе и обжаловать ее действия

Ваша ситуация связана с ненадлежащим исполнением управляющей организацией (УО) своих обязанностей. Ниже я проанализирую, какие права у вас есть, какие нормы нарушены УО и как действовать для защиты ваших интересов.

Анализ ситуации и применимые нормы

Управляющая организация, с которой у вас заключен договор управления, выступает исполнителем коммунальных услуг и работ по содержанию общего имущества. Ее действия в вашей ситуации регулируются жилищным законодательством и законодательством о защите прав потребителей.

1. Обязанность УО проводить осмотр и выдавать акт

Вы имеете право требовать от УО проведения проверок и получения на руки актов осмотра.

Ваше право требовать проверки прямо закреплено в Правилах предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ № 354). Согласно этому документу, вы как потребитель имеете право:

"в) требовать от исполнителя проведения проверок качества предоставляемых коммунальных услуг, оформления и предоставления акта проверки, акта об устранении выявленных недостатков" (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, раздел V, пункт 33)

Исполнитель (ваша УО), в свою очередь, обязан проводить такие проверки по вашему сообщению и составлять акт:

"и) принимать в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами, сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества... организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки, а при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг, - также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя" (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, раздел IV, пункт 31)

2. Гарантии вашего права на получение акта осмотра

Закон не просто обязывает УО составить акт, но и гарантирует передачу одного экземпляра вам. Выдача незаверенной копии, да еще и без подписи ответственного лица, является прямым нарушением.

Порядок составления и передачи акта вам урегулирован Правилами:

"Акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя" (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, раздел X, пункт 109)

Также следует учитывать общую обязанность УО заверять выдаваемые вам документы. Хотя эта норма из Правил №354 прямо говорит о расчетных документах, она демонстрирует общий принцип работы с вами как с потребителем:

"Выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя (при наличии)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, раздел IV, пункт 31, подпункт "д")

Передача вам незаверенной копии не может считаться исполнением обязанности по предоставлению акта, так как такой документ лишен юридической силы и не позволяет вам защищать свои права.

3. Ваше право на получение акта осмотра квартиры соседа

Ваше желание получить акт осмотра нижерасположенной квартиры абсолютно законно. Управляющая организация обязана предоставлять собственникам документы, связанные с управлением домом, особенно касающиеся аварийных ситуаций.

Жилищный кодекс РФ содержит императивную норму:

"1. Управляющая организация обязана... по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме предоставлять ему в течение одного рабочего дня документы, связанные с управлением многоквартирным домом, в том числе акты осмотра общего имущества и акты осмотра помещений, проведенных в связи с аварийными ситуациями, за исключением документов, содержащих информацию, составляющую личную и семейную тайну" (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 165)

Акт осмотра квартиры соседа, составленный в связи с предполагаемым заливом (аварийной ситуацией), прямо подпадает под эту категорию документов. Отказ УО в его предоставлении неправомерен.

Куда жаловаться на действия управляющей организации

Для восстановления ваших нарушенных прав и понуждения УО к исполнению обязанностей вы можете и должны обратиться в надзорные органы.

1. Государственная жилищная инспекция (ГЖИ). Это основной орган, контролирующий соблюдение УО жилищного законодательства.
   Предметом надзора ГЖИ является соблюдение УО:

   "3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; 6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения; 7) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 20).

   В жалобе следует указать на отказ в выдаче надлежаще оформленных актов и на непредоставление документов по вашему требованию, что нарушает ст. 165 ЖК РФ и п. 109 Правил № 354.

2. Роспотребнадзор. Поскольку вы являетесь потребителем услуг УО, вы можете обратиться за защитой своих прав и в этот орган, основываясь на нормах Закона "О защите прав потребителей". Исполнитель несет ответственность за нарушение ваших прав:

   "За нарушение прав потребителей... продавец (исполнитель, изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет административную, уголовную или гражданско-правовую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Статья 43)

3. Прокуратура. Это универсальный надзорный орган, куда можно обратиться в любом случае нарушения законодательства.

Жалобу можно подать способами, указанными в законе:

"Обращение потребителя может быть направлено в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме в орган государственного надзора... по почте, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в том числе официального сайта органа государственного надзора... единого портала государственных и муниципальных услуг... а также может быть принято при личном приеме заявителя." (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Статья 42.3)

Рекомендации по составлению и направлению досудебной претензии

Досудебная претензия — это важный этап, который во многих случаях является обязательным перед обращением в суд и дисциплинирует УО.

1. Способ направления. Направлять претензию нужно способами, позволяющими зафиксировать факт и дату ее получения УО.

   • Заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Это самый надежный способ. Уведомление, которое вернется вам, будет бесспорным доказательством получения претензии УО.
   • Лично в канцелярию УО. Передайте два экземпляра претензии, на вашем экземпляре должны поставить отметку о приеме (дату, входящий номер, подпись и печать).

2. Содержание претензии. В претензии необходимо четко изложить ваши требования, основанные на законе. Рекомендую включить следующие пункты:

   • Описание ситуации: когда и по какому поводу вы обращались в УО, что было сделано.
   • Указание на нарушения, допущенные УО:
     • Невыдача вам оригинала акта осмотра вашей квартиры, что нарушает п. 109 Правил № 354.
     • Отказ в предоставлении акта осмотра квартиры соседей, что нарушает ст. 165 ЖК РФ.
   • Ваши конкретные требования:
     • Незамедлительно выдать вам надлежаще оформленный (с подписями, печатью) оригинал акта осмотра вашего помещения.
     • Предоставить вам заверенную копию акта осмотра нижерасположенной квартиры, пострадавшей от залива.
   • Срок для ответа и исполнения требований. Можно сослаться на общий разумный срок, например, 10 дней, или на пятидневный срок, который дается вам на получение информации по Правилам № 491:

     "Собственники помещений... вправе: а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 40)

   • Предупреждение о намерении обратиться в надзорные органы (ГЖИ, Роспотребнадзор, прокуратуру) и в суд в случае неудовлетворения ваших законных требований.

Выводы и рекомендации

1. Управляющая организация грубо нарушила ваши права, не выдав оригинал акта осмотра и отказав в предоставлении акта по квартире соседей. Ее действия незаконны.
2. Незамедлительно подготовьте и направьте в УО письменную досудебную претензию заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. Четко изложите все нарушения и ваши требования.
3. Не дожидаясь ответа на претензию или сразу после получения отказа/игнорирования, подайте жалобы в Государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. В жалобе подробно опишите ситуацию и приложите копии всех документов (ваше заявление в УО, выданную вам незаверенную копию акта, копию досудебной претензии).
4. Если действия УО не будут направлены на урегулирование спора, для защиты ваших интересов в суде (взыскание ущерба, компенсация морального вреда, понуждение к выдаче документов) целесообразно обратиться за квалифицированной помощью к адвокату.