Оформление передачи доли в праве общей долевой собственности между ее участниками
Здравствуйте! Ваша ситуация, при которой вы, находясь в Воронеже, хотите передать свою 1/2 долю в квартире, расположенной в Тульской области, своему брату (второму собственнику), вполне разрешима без вашего личного визита в Тульскую область.
Анализ ситуации и ключевой вопрос о нотариальном удостоверении
Прежде всего, необходимо развеять главное опасение. Вы слышали, что сделки с долями требуют нотариуса. Это общее правило, но для вашего случая существует важнейшее исключение.
Общая норма действительно гласит: "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, п. 1.1).
Однако эта же статья содержит исключение для случаев, подобных вашему:
"сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение... за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке" и как указано в другом предоставленном контексте: "сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых между участниками долевой собственности в отношении того же объекта недвижимости" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, пункт 1.1, подпункт 2).
Вывод: Поскольку вы передаете свою долю не постороннему лицу, а другому собственнику (вашему брату), нотариальное удостоверение договора не является обязательным. Это означает, что вы можете заключить договор в простой письменной форме. Это существенно упрощает и удешевляет процедуру.
Какой договор заключить?
Поскольку вы передаете долю, у сделки должен быть правовой характер: либо дарение (безвозмездная передача), либо купля-продажа (возмездная передача).
Если вы выбираете дарение (самый частый случай между близкими родственниками):
Вам необходимо составить договор дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Если вы выбираете куплю-продажу:
Вам необходимо составить договор купли-продажи доли. Обратите внимание, что в этом случае также не требуется соблюдать преимущественное право покупки.
"Правила настоящей статьи не применяются при отчуждении доли в праве общей собственности одному из участников долевой собственности." (ГК РФ Статья 250, пункт 5)
Как оформить передачу без личного присутствия в Тульской области?
Существует несколько способов организовать подписание и регистрацию сделки, находясь в разных городах.
1. Самый простой способ: дистанционная подача через МФЦ
Вы можете заключить договор в простой письменной форме в Воронеже. Для этого вам с братом нужно составить текст договора (дарения или купли-продажи). Вы подписываете свой экземпляр, ваш брат — свой. Это не обязательно должно происходить одновременно в одном месте. В законе нет требования подписывать договор в месте нахождения недвижимости.
"Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина... направившего оферту." (ГК РФ Статья 444)
После того как договор подписан обеими сторонами, вам необходимо подать его на государственную регистрацию перехода права. Сделать это можно, подав заявление через любой МФЦ, независимо от того, где находится квартира.
Заявление и документы "посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 18, пункт 2).
Алгоритм действий:
- Составляете и подписываете договор с братом (можно обменяться сканами для подписания, но оригиналы подписей на бумаге должны быть).
- Вы идете в любой МФЦ у себя в Воронеже и подаете один экземпляр договора и заявление о регистрации перехода права.
- Ваш брат одновременно или после вас идет в МФЦ в Тульской области и подает свой пакет документов (еще один экземпляр договора и заявление от него).
2. Альтернативный способ: подача документов одним лицом
Второй участник (ваш брат) может подать заявление один, если
заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе... могут передаваться в орган регистрации прав от заявителей... через нотариуса в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (Статья 18, п. 1.5).
Для этого ваш брат может представить документы в МФЦ в Туле за вас двоих, но у него должна быть нотариальная доверенность от вас на подачу такого заявления.
3. Вариант с представителем (доверенность)
Вы можете оформить в Воронеже нотариальную доверенность на конкретного человека (например, на самого брата или на риэлтора) с четко прописанными полномочиями:
- заключить и подписать договор отчуждения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ...;
- подать заявление о государственной регистрации перехода права и необходимые документы в Росреестр;
- получить документы после регистрации.
Как подчеркивает закон:
"Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна." (ГК РФ, Статья 576, п. 5).
Это критически важно. В доверенности обязательно должен быть указан и одаряемый (ваш брат), и предмет договора (ваша 1/2 доля в конкретной квартире). Это правило применимо и к договору купли-продажи, где должны быть указаны стороны и цена.
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав... должна быть нотариально удостоверена" (ГК РФ Статья 185.1, п. 1).
Государственная регистрация перехода права
Переход права собственности на недвижимость (и на долю) в любом случае подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Момент перехода права собственности связан именно с моментом государственной регистрации:
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (ГК РФ Статья 8.1, п. 2).
То есть, до тех пор, пока запись о вашем брате как о собственнике всей квартиры не будет внесена в ЕГРН, вы остаетесь собственником своей доли.
Рекомендации и выводы
- Нотариус не требуется. Это главный вывод. Оформляйте сделку в простой письменной форме, так как отчуждение доли происходит между участниками общей долевой собственности. Поход к нотариусу только затянет процесс и потребует от вас лишних расходов.
- Составьте договор. Это может быть договор дарения или купли-продажи (с ценой). Удобнее, если вы с братом обменяетесь подписанными экземплярами.
- Подайте на регистрацию. Самый простой путь — вам подать заявление о регистрации перехода права в любом МФЦ Воронежа, а вашему брату — в МФЦ Тульской области. Вы совершенно не обязаны ехать в Тулу.
- Вариант с доверенностью. Если подача через два МФЦ покажется неудобной, вы можете выдать нотариальную доверенность на имя брата или другого доверенного лица, чтобы оно совершило сделку за вас. Эта доверенность оформляется в Воронеже и должна содержать все существенные данные сделки.
- Госпошлина. Не забудьте оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права. Реквизиты для оплаты вам дадут в МФЦ.
Несмотря на то, что вы можете обойтись без нотариуса, для мирного и грамотного составления текста договора (особенно если это купля-продажа с ценой) вы вправе обратиться за помощью к адвокату, который специализируется на недвижимости. Это поможет гарантировать, что документ составлен без ошибок, которые могут привести к приостановке регистрации.
