Расторжение агентского договора с риэлтором при невыполнении условий о одновременности сделок
Анализ ситуации
Вы заключили с риэлтором два агентских договора: на продажу квартиры и на покупку другой недвижимости, с условием о одновременности сделок. Риэлтор нашел покупателя, но не выполнил обязательства по подбору объекта для покупки, что нарушает основное условие сотрудничества.
Правовые основания для расторжения договора
Односторонний отказ от договора
Согласно гражданскому законодательству, принципал (вы) вправе отказаться от исполнения агентского договора при определенных условиях:
"Агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 1010)
"Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 782)
К агентским отношениям применяются правила о договорах возмездного оказания услуг, если иное не противоречит существу агентского договора.
Расторжение по причине нарушения договора
Ненадлежащее исполнение агентом своих обязанностей может служить основанием для расторжения договора:
"По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 450)
Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Права агента на компенсацию расходов
При одностороннем отказе от договора принципал обязан компенсировать агенту только фактически понесенные расходы:
"Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 782)
Агент не вправе требовать вознаграждение за невыполненную работу или компенсацию за "потраченное время". Расходы на рекламу подлежат возмещению только если они были фактически понесены и могут быть документально подтверждены.
Последствия расторжения договора
В отношении обеспечительного платежа
"В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 381.1)
После расторжения договора с риэлтором и невозможности завершить сделку купли-продажи, обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю.
В отношении обязательств перед риэлтором
"При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 453)
Доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей
Для подтверждения факта ненадлежащего исполнения агентом своих обязанностей необходимы:
- Переписка с риэлтором с вашими запросами и его ответами (или отсутствием ответов)
- Документы, подтверждающие отсутствие активного поиска объектов для покупки
- Отчеты агента (или отсутствие таковых) согласно требованиям:
"В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 1008)
Выводы и рекомендации
-
Вы имеете право на односторонний отказ от агентского договора, поскольку он заключен без определения срока окончания его действия.
-
При расторжении договора вы обязаны компенсировать риэлтору только документально подтвержденные фактические расходы (например, расходы на рекламу), но не вознаграждение за невыполненную работу.
-
Ненадлежащее исполнение агентом обязанностей по подбору объекта для покупки является дополнительным основанием для расторжения договора.
-
Для минимизации рисков претензий со стороны риэлтора:
- Направьте официальное уведомление о расторжении договора с указанием причин
- Потребуйте от агента предоставить отчет о проделанной работе с приложением доказательств расходов
- Сохраните все доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей агентом
-
Обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю после истечения срока по предварительному договору и невозможности завершить сделку.
Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для подготовки правильного уведомления о расторжении договора и минимизации возможных споров с риэлтором.
