Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Могу ли я расторгнуть агентский договор с риэлтором и что он может потребовать в виде убытков?

Здравствуйте! У меня был заключен агентский договор с риэлтором на оказание услуг по продаже моей квартиры и дальнейшей покупке другой недвижимости. Договоры были раздельные: один касался продажи, другой — покупки. Нашелся покупатель, и мы подписали предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, который должен быть возвращен, если сделка не завершится до указанной даты. С риэлтором изначально обговаривалось, что продажа возможна только при одновременной покупке, но он не подобрал мне подходящий вариант для приобретения, вероятно, из-за халатного отношения к обязанностям — например, не проводил активный поиск или игнорировал мои запросы. В связи с этим я хочу расторгнуть договор с риелтором после того, как истечет срок по обеспечительному платежу, чтобы вернуть деньги покупателю и прекратить сотрудничество. Интересует, может ли риэлтор выставить мне претензии в виде компенсации своих экономических затрат, например, за потраченное время или рекламу? Или я имею право расторгнуть договор в одностороннем порядке, поскольку работа не была выполнена надлежащим образом, и я не довольна результатом.

Вопрос №7303Ответы: 126.09.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте риэлтору официальное уведомление об одностороннем отказе от агентского договора, указав причину — неисполнение обязательств по подбору жилья.descriptionУведомление контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора оказания услуг (свободная форма)
  2. 2
    Потребуйте от агента письменный отчет о проделанной работе с приложением документов, подтверждающих фактические расходы (например, на рекламу).descriptionТребование агенту о предоставлении отчета о проделанной работе и документов, подтверждающих фактические расходы (свободная форма)
  3. 3
    Компенсировать риэлтору можно только документально подтвержденные расходы, но не вознаграждение и не «потраченное время».
  4. 4
    Сохраняйте всю переписку и доказательства бездействия агента по поиску вариантов для покупки — они подтвердят ненадлежащее исполнение обязанностей.
  5. 5
    После истечения срока по предварительному договору верните покупателю обеспечительный платеж в связи с невозможностью завершить сделку.
  6. 6
    Проконсультируйтесь с адвокатом для подготовки корректного уведомления о расторжении и минимизации споров с риэлтором.

Документы и доказательства

  • Агентский договор на продажу и на покупку (оба экземпляра).
  • Предварительный договор купли-продажи и документ об обеспечительном платеже.
  • Переписка с риэлтором: ваши запросы по подбору жилья и его ответы.
  • Доказательства бездействия агента: отсутствие отчетов, предложений объектов.
  • Документы, подтверждающие расходы риэлтора (например, на рекламу), если он их заявит.
  • Письменное уведомление о расторжении договора с указанием причин отказа.

  • Срочно: первые шаги

    • Дождитесь истечения срока по предварительному договору, чтобы обеспечить возврат платежа покупателю.
    • Зафиксируйте доказательства его бездействия: переписку, отсутствие отчетов, игнорирование запросов.

  • Сроки и риски

    • Вы вправе отказаться от агентского договора в одностороннем порядке, так как он заключен без определения срока окончания действия.
    • Риэлтор не вправе требовать вознаграждение за невыполненную работу или компенсацию за потраченное время.
    • Ненадлежащее исполнение агентом обязанностей по подбору объекта для покупки — дополнительное основание для расторжения договора.
    • Риск: риэлтор может предъявить претензии о компенсации расходов, если они подтверждены документально.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте документы о расторжении без письменного требования агента о компенсации расходов.
    • Не оплачивайте риэлтору вознаграждение за продажу, если сделка не завершена и услуга не оказана.
    • Не соглашайтесь возмещать расходы на рекламу без подтверждающих документов от агента.
    • Не игнорируйте требование агента о расходах — запросите отчет и доказательства затрат.
    • Не возвращайте обеспечительный платеж покупателю до истечения срока по предварительному договору.
    • Не расторгайте договор устно — направьте письменное уведомление с указанием причин отказа.

  • Когда нужен адвокат

    • При отказе компенсируйте агенту только документально подтвержденные расходы, например на рекламу.
    • Не оплачивайте вознаграждение агенту, так как услуга по подбору жилья не была оказана.
    • Адвокат поможет составить уведомление о расторжении и минимизировать риски спора с агентом.
    • Обеспечительный платеж возвращайте покупателю после истечения срока предварительного договора.

  • Альтернативные пути

    • Предложите риэлтору подобрать альтернативный объект для покупки в согласованный короткий срок.
    • Запросите у агента письменный отчет о расходах на рекламу до расторжения договора.
    • Предложите риэлтору компенсировать только документально подтвержденные расходы, исключив оплату времени.
    • Инициируйте подписание соглашения о расторжении с условием отсутствия взаимных претензий.
    • Предложите перенести срок продажи до момента, пока вы не найдете подходящую квартиру для покупки.
    • Предложите риэлтору передать ваши контакты другому агенту для завершения поиска без дополнительной оплаты.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Расторжение агентского договора с риэлтором при невыполнении условий о одновременности сделок

Анализ ситуации

Вы заключили с риэлтором два агентских договора: на продажу квартиры и на покупку другой недвижимости, с условием о одновременности сделок. Риэлтор нашел покупателя, но не выполнил обязательства по подбору объекта для покупки, что нарушает основное условие сотрудничества.

Правовые основания для расторжения договора

Односторонний отказ от договора

Согласно гражданскому законодательству, принципал (вы) вправе отказаться от исполнения агентского договора при определенных условиях:

"Агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 1010)

"Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 782)

К агентским отношениям применяются правила о договорах возмездного оказания услуг, если иное не противоречит существу агентского договора.

Расторжение по причине нарушения договора

Ненадлежащее исполнение агентом своих обязанностей может служить основанием для расторжения договора:

"По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 450)

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Права агента на компенсацию расходов

При одностороннем отказе от договора принципал обязан компенсировать агенту только фактически понесенные расходы:

"Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 782)

Агент не вправе требовать вознаграждение за невыполненную работу или компенсацию за "потраченное время". Расходы на рекламу подлежат возмещению только если они были фактически понесены и могут быть документально подтверждены.

Последствия расторжения договора

В отношении обеспечительного платежа

"В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 381.1)

После расторжения договора с риэлтором и невозможности завершить сделку купли-продажи, обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю.

В отношении обязательств перед риэлтором

"При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 453)

Доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей

Для подтверждения факта ненадлежащего исполнения агентом своих обязанностей необходимы:

  • Переписка с риэлтором с вашими запросами и его ответами (или отсутствием ответов)
  • Документы, подтверждающие отсутствие активного поиска объектов для покупки
  • Отчеты агента (или отсутствие таковых) согласно требованиям:

"В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 1008)

Выводы и рекомендации

  1. Вы имеете право на односторонний отказ от агентского договора, поскольку он заключен без определения срока окончания его действия.

  2. При расторжении договора вы обязаны компенсировать риэлтору только документально подтвержденные фактические расходы (например, расходы на рекламу), но не вознаграждение за невыполненную работу.

  3. Ненадлежащее исполнение агентом обязанностей по подбору объекта для покупки является дополнительным основанием для расторжения договора.

  4. Для минимизации рисков претензий со стороны риэлтора:

    • Направьте официальное уведомление о расторжении договора с указанием причин
    • Потребуйте от агента предоставить отчет о проделанной работе с приложением доказательств расходов
    • Сохраните все доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей агентом

  5. Обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю после истечения срока по предварительному договору и невозможности завершить сделку.

Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для подготовки правильного уведомления о расторжении договора и минимизации возможных споров с риэлтором.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение