Выкуп муниципального земельного участка собственником расположенного на нем строения: право на льготную цену
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь собственником строения и арендуете участок у муниципалитета, что дает вам исключительное право на его выкуп без проведения торгов. Ваш ключевой вопрос касается размера выкупной цены и возможности получения скидки от кадастровой стоимости. Ситуация регулируется несколькими положениями Земельного кодекса РФ, которые необходимо рассматривать в совокупности.
Применимые нормы и разъяснения
1. Исключительное право на выкуп без торгов
Ваше право на приобретение арендуемого участка в собственность без участия в аукционе прямо закреплено в Земельном кодексе РФ. Вы подпадаете под основание, позволяющее провести сделку в упрощенном порядке.
"Без проведения торгов осуществляется продажа: … 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса"
(Источник: ЗК РФ Статья 39.3)
В свою очередь, статья 39.20 подтверждает ваше исключительное право:
"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках."
(Источник: ЗК РФ Статья 39.20)
Таким образом, первое и главное условие для выкупа без торгов у вас соблюдено.
2. Порядок определения цены выкупа
Поскольку выкуп происходит без проведения торгов, цена участка определяется в специальном порядке, установленном для таких случаев. Общее правило заключается в том, что цена не может быть выше кадастровой стоимости.
"При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом."
(Источник: ЗК РФ Статья 39.4, пункт 3)
Передача полномочий по установлению конкретного порядка расчета цены для муниципальных земель отдана на местный уровень.
"При заключении договора купли-продажи земельного участка… без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: … 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности."
(Источник: ЗК РФ Статья 39.4, пункт 2)
3. Ключевой вопрос о льготной цене (скидке в 2,5% или 5%)
В предоставленном мне правовом поле содержится информация о конкретных льготных ставках, но с важными условиями их применения. Эти ставки применяются не во всех случаях, а привязаны к дате возникновения аренды или дате приобретения объекта недвижимости.
Для вашей ситуации, где вы уже являетесь арендатором, важны следующие условия.
Если вы стали собственником строения до 30.10.2001 (дата вступления в силу действующего Земельного кодекса), то применяются следующие ставки.
"Для земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, приобретенные в собственность до вступления в силу Земельного кодекса РФ (30.10.2001), цена продажи устанавливается в размере: - 2,5 процента кадастровой стоимости для земельных участков, занятых жилищным фондом... - 5 процентов кадастровой стоимости для земельных участков, занятых иными объектами."
(Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, Статья 2)
Также льготная цена применяется вне зависимости от даты приобретения строения, но при условии, что договор аренды был заключен до 30.10.2001.
"В случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду и на таком земельном участке расположены здания, сооружения, принадлежащие арендатору на праве собственности, цена такого земельного участка при его продаже указанному лицу устанавливается в размере: - 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка для земель, предназначенных для жилищного строительства... - 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка для земель, предназначенных для иного строительства... Данное положение применяется, если аренда земельного участка возникла до вступления в силу Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001)..."
(Источник: ЗК РФ Статья 39.4)
Это значит, что льготная цена в 2,5% или 5% от кадастровой стоимости для вас будет доступна только в том случае, если вы владели строением или арендовали участок еще до 30 октября 2001 года.
Если вы получили и строение, и право аренды после указанной даты, федеральное законодательство не гарантирует вам скидку в 2,5% или 5%. Однако это не означает, что вы обязательно будете выкупать участок за 100% кадастровой стоимости. В силу вступает следующая норма.
"...Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе устанавливать более низкие цены продажи земельных участков, чем предусмотрено пунктом 3 настоящей статьи."
(Источник: ЗК РФ Статья 39.4, пункт 4)
Это означает, что администрация вашего муниципального образования могла принять собственный нормативный акт, устанавливающий льготную выкупную цену для всех собственников строений или для отдельных категорий, и эта цена будет законной. Вам необходимо найти и изучить решение местных властей, регулирующее этот вопрос.
4. Юридическое значение свидетельства старого образца
Запись об обременении участка арендой в вашем старом свидетельстве на строение не имеет решающего значения. Для реализации вашего права на выкуп и расчета цены главными документами являются:
- действующее свидетельство о праве собственности на строение (либо выписка из ЕГРН);
- действующий договор аренды земельного участка.
Этих документов достаточно, чтобы подтвердить ваше исключительное право.
Выводы и рекомендации
- Право на выкуп: Вы имеете гарантированное законом исключительное право выкупить муниципальный участок под вашим строением без участия в торгах.
- Условия для федеральной льготы: Автоматическое право на выкуп по цене 2,5% или 5% от кадастровой стоимости возникает только в том случае, если вы получили строение в собственность до 30.10.2001 или договор аренды был заключен до этой даты. Поскольку вы упомянули, что арендуете участок «несколько лет», это условие, скорее всего, к вам не применимо.
- Местные льготы: Крайне важно выяснить, не установил ли ваш муниципалитет или субъект РФ собственные пониженные ставки для выкупа земли. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию с запросом или найти соответствующее решение на официальном сайте.
- Первые шаги: Для начала вам следует подать в уполномоченный орган муниципалитета заявление о предоставлении земельного участка в собственность без торгов на основании вашего исключительного права как собственника строения. В ответе на ваше заявление вам обязаны будут указать выкупную цену, рассчитанную в соответствии с действующим законодательством.
- Профессиональная помощь: Если вы столкнетесь с отказом в выкупе или с завышенной, по вашему мнению, ценой, рекомендуется обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, который специализируется на земельных спорах.
