Продажа долевой комнаты в коммуналке: необходимость присутствия всех собственников

Продажа доли в праве на комнату в коммунальной квартире при невозможности личного участия сособственников

Ваша ситуация описывает сложный, но решаемый случай. Главное препятствие — отсутствие возможности у троих из четверых сособственников лично явиться на сделку. Закон предусматривает для этого конкретные правовые механизмы.

Анализ главного вопроса: можно ли провести сделку с участием только одного продавца?

Ответ на этот вопрос отрицательный. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, имеет принципиальную особенность.

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: ГК РФ, Статья 246, пункт 1)

Это означает, что для продажи всей комнаты единым объектом договор купли-продажи должен быть подписан всеми четырьмя сособственниками или их законными представителями. Ни один из вас не может единолично продать не только всю квартиру, но и доли других собственников. Каждый из вас вправе распорядиться только своей долей. Однако из вашего вопроса следует желание продать всю комнату целиком, а не доли по отдельности. Поэтому участие всех продавцов (лично или через представителей) строго обязательно. Проведение сделки при участии лишь одного из четверых сособственников будет незаконным.

Решение проблемы с отсутствующими собственниками: институт представительства

Ваша ключевая задача — обеспечить законное волеизъявление каждого из четырех продавцов. Поскольку трое не могут присутствовать лично, они должны выдать доверенности.

"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого." (Источник: ГК РФ, Статья 182, пункт 1)

Объясним, как это работает в вашем случае, с учетом причин отсутствия:

1. Собственник в больнице. Требуется доверенность. Поскольку сделка купли-продажи доли в праве на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению (о чем будет сказано ниже), доверенность на такую сделку также должна быть нотариально удостоверена.

   "Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена..." (Источник: ГК РФ, Статья 185.1, пункт 1)
   Однако, к нотариально удостоверенным приравниваются доверенности, удостоверенные определенными должностными лицами:
   "К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности... лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения...; ... 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы...; 4) доверенности... граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций." (Источник: ГК РФ, Статья 185.1, пункт 2)
   Обратите внимание: ваш случай (обычная больница) не подпадает под этот перечень. Однако есть еще один механизм. Нотариус может выехать для удостоверения доверенности к лицу, находящемуся в больнице. Это стандартная практика.

2. Собственник в другом регионе. Этот случай решается проще всего. Он может обратиться к любому нотариусу в регионе своего фактического нахождения и оформить доверенность на ваше имя или на имя любого другого лица, которое будет участвовать в сделке.

3. Собственник, работающий без выходных. Ему также необходимо найти время для однократного визита к нотариусу для оформления доверенности. В экстренных случаях многие нотариусы практикуют прием в нерабочее время или в выходной день по предварительной записи, но это остается на усмотрение конкретного нотариуса.

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия представителя: продать принадлежащую доверителю долю в праве общей долевой собственности на комнату, за цену и на условиях по своему усмотрению, подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить деньги, подать документы на государственную регистрацию и т.д.

Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?

Да, в вашем случае удостоверение договора купли-продажи у нотариуса является обязательным требованием закона для государственной регистрации перехода права, и вот почему.

Вы продаете комнату в коммунальной квартире. Закон предоставляет собственникам других комнат в этой квартире преимущественное право покупки.

"При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 42, пункт 6)

Порядок же, установленный Гражданским кодексом, требует от продавца письменно известить обладателей преимущественного права. При подаче документов в Росреестр без нотариуса, ведомство приостановит регистрацию, если вы не предоставите доказательств соблюдения преимущественного права.

"при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26, пункт 1, подпункт 46)

Нотариус, удостоверяя сделку, возьмет на себя процедуру соблюдения преимущественного права покупки: он подготовит и направит от вашего имени извещения соседям-собственникам. Это значительно упрощает процесс.

Кроме того, нотариус обязан проверить законность сделки.

"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом..." (Источник: ГК РФ, Статья 163, пункт 1)

После удостоверения договора нотариус, как правило, самостоятельно направляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр в электронном виде.

Что делать, если кто-то из четверых собственников откажется от участия в продаже?

Здесь необходимо разграничить два понятия: отказ от продажи комнаты и отказ от реализации преимущественного права покупки другой доли.

1. Если речь об отказе одного из четырех сособственников продавать комнату:
Это полностью блокирует сделку. Как было указано выше, распоряжение общим долевым имуществом происходит по соглашению всех участников. Если один из вас не хочет продавать, комната не может быть продана целиком. Остальные трое вправе продать только свои доли. Однако продажа долей по отдельности часто менее выгодна, чем продажа целого объекта. В этом случае можно говорить о выделе доли в натуре, но для комнаты это, как правило, невозможно. Выходом может быть обращение в суд с требованием о разделе имущества, но перспективы такого иска для комнаты невелики.

2. Если речь об отказе кого-либо из сособственников от преимущественного права покупки при продаже доли одним из вас:
Каждый из вас вправе продать свою долю постороннему лицу. Но сначала вы обязаны предложить купить ее другим сособственникам (тем трем, кто в вашей ситуации не продает, а остается).

"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать... свою долю... с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: ГК РФ, Статья 246, пункт 2)

Статья 250 ГК РФ и устанавливает это правило:

"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее." (Источник: ГК РФ, Статья 250, пункт 2)

Если сособственники не купят долю в течение месяца или предоставят письменный нотариально заверенный отказ, вы вправе продать ее третьему лицу. Именно такой отказ одного из вас даст другому право на свободную продажу доли.

Какие нужны документы?

Для оформления сделки у нотариуса вам потребуется следующий пакет документов на комнату:

• Правоустанавливающий документ: договор передачи (приватизации), купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Нотариус может запросить ее самостоятельно, но лучше предоставить свою для ускорения.
• Документы, удостоверяющие личность всех продавцов (паспорта).
• Доверенности на представителей (оригиналы).
• Согласие супруга на продажу, если кто-то из собственников состоит в браке и комната была приобретена в период брака. Это согласие также требует нотариального удостоверения.

Выводы и рекомендации

1. Единая сделка возможна только при волеизъявлении всех. Продать комнату целиком без участия (личного или через представителя) хотя бы одного из четырех собственников нельзя. Ваша первоочередная задача — получить согласие всех и оформить нотариально удостоверенные доверенности на одного представителя. Для собственника в больнице можно пригласить нотариуса.
2. Нотариальное удостоверение сделки обязательно. Это не просто рекомендация, а необходимость, продиктованная требованием закона соблюсти преимущественное право покупки соседей по коммунальной квартире. Нотариус проведет всю процедуру, что минимизирует риск приостановки регистрации в Росреестре.
3. Отказ одного из сособственников продавать свою долю делает продажу всей комнаты невозможной. В этом случае остальные могут продать только свои доли, но это сложнее и менее выгодно.
4. Действуйте через одного представителя. Оформите доверенности от трех отсутствующих собственников на четвертого или на независимого представителя (например, адвоката или риелтора с юридическим образованием), который проведет всю сделку от начала до конца. Это оптимальный способ решить логистическую проблему.

Если кто-то из собственников категорически не идет на контакт и не выдает доверенность, рекомендуем обратиться к адвокату для выработки стратегии, так как в такой ситуации могут возникнуть основания для судебного разбирательства, например, о выделе доли или о признании доли незначительной с выплатой компенсации.