Предоставление жилья собственнику комнаты в общежитии при сносе здания
Здравствуйте! Ваша ситуация требует детального анализа, так как вы являетесь собственником, а не нанимателем жилья, и это принципиально влияет на объем ваших прав. Разберем ваши опасения по порядку.
Влияние отсутствия регистрации («прописки») на ваши права
Это самое важное для вас обстоятельство. Спешу вас успокоить: отсутствие регистрации по месту жительства в принадлежащей вам комнате никак не ограничивает ваши права как собственника при изъятии этого жилья.
Право на получение возмещения или иного жилого помещения при сносе дома возникает у вас исключительно из факта наличия права собственности, а не из факта проживания или регистрации. Закон не ставит эти права в зависимость от «прописки». Более того, регистрация (или её отсутствие) сама по себе не порождает и не прекращает гражданские права и обязанности, в отличие от права собственности, которое является безусловным основанием.
Решение об изъятии и выплате компенсации адресовано именно собственнику, а не «проживающему» или «зарегистрированному» лицу. Это прямо следует из норм.
Что вам должны предоставить взамен: денежная компенсация или другое жилье
Порядок действий в вашем случае регулируется статьей 32 Жилищного кодекса РФ.
Ключевой момент: по общему правилу, вам выплачивается денежное возмещение за изымаемую недвижимость. Предоставление другого жилого помещения в натуральной форме — это право, но не обязанность государства или муниципалитета, и оно осуществляется только по соглашению с вами.
«По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.»
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32, часть 8)
Таким образом, вам могут предложить на выбор:
- Денежную компенсацию, размер которой мы разберем ниже.
- Другое жилое помещение (например, квартиру), при этом его рыночная стоимость будет зачтена в счет суммы причитающегося вам возмещения. Если новая квартира окажется дороже — вы можете доплатить разницу (или наоборот).
Вас не могут обязать получить квартиру вместо денег, если это не предусмотрено специальной региональной программой (например, реновации). Обычно именно собственник решает, какой вариант для него предпочтительнее.
Как рассчитывается размер возмещения
Ваши опасения насчет того, что компенсацию дадут только за «голые» 12 кв. м, не имеют под собой оснований. Возмещение рассчитывается исходя из рыночной стоимости всего вашего имущества как единого объекта, а не только жилой площади.
В размер возмещения в обязательном порядке включаются:
- Рыночная стоимость самой комнаты как жилого помещения.
- Рыночная стоимость вашей доли в праве общей собственности на общее имущество в общежитии, включая земельный участок под ним.
- Все ваши убытки, связанные с переездом, поиском нового жилья, оформлением права собственности и т.д.
Это прямо установлено законом:
«При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием...»
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32, часть 7)
Места общего пользования (коридоры, лестницы, кухни, санузлы в общежитии) не принадлежат вам лично, но у вас есть доля в праве общей собственности на них. Эта доля неразрывно связана с вашей комнатой.
«Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 289)
Размер вашей доли в общем имуществе пропорционален площади вашей комнаты. Эта доля следует судьбе права собственности на комнату и не может существовать отдельно от нее.
«Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения... Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение...»
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 37, части 1 и 2)
Следовательно, при расчете возмещения рыночную стоимость 12 кв. м. вашей комнаты оценщик определит с учетом наличия в здании мест общего пользования и земельного участка. Иными словами, стоимость 1 кв. м. в комнате общежития будет включать в себя и «стоимость» вашей доли в общем имуществе. Отдельно «метр за метр» общей площади никто не считает, оценивается весь объект права в целом.
Рекомендации и выводы
- Не беспокойтесь из-за отсутствия «прописки»: на ваше право получить возмещение или иное жилье при изъятии комнаты это обстоятельство не влияет. Ваше право основано на свидетельстве о собственности.
- Вам положено равноценное возмещение: оно будет включать в себя рыночную стоимость не только жилой площади 12 кв.м., но и вашу долю в праве на общее имущество (места общего пользования, коммуникации, земельный участок), а также компенсацию расходов на переезд.
- Вы имеете право выбора: Вы можете согласиться на получение квартиры (ее стоимость зачтут в счет возмещения) или получить деньги. Если вам предложат квартиру, убедитесь, что её рыночная стоимость не ниже, чем сумма полагающегося вам денежного возмещения.
- Внимательно изучайте документы: когда вам пришлют уведомление об изъятии и проект соглашения, внимательно изучите оценку вашего имущества. Если сумма покажется заниженной или предложенное жилье неравноценным, не подписывайте соглашение сразу.
- Обратитесь к адвокату: в такой ситуации крайне рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах изъятия недвижимости. Он поможет проверить отчет об оценке и защитить ваши интересы при переговорах или в суде, если соглашение не будет достигнуто.
