Какую сумму указывать в договоре купли-продажи при переоформлении гаража с одного собственника на другого?

Оформление доли в гараже, построенном на совместные средства, через договор купли-продажи: риски и правильная цена

Ваша ситуация довольно распространена, но требует аккуратного юридического подхода. Вы с соседом по факту действовали в рамках простого товарищества, но не оформили это должным образом. Теперь главная задача — получить свою долю, не создав при этом лишних налоговых обязательств ни для себя, ни для соседа.

Анализ выбранного способа: договор купли-продажи

Использование договора купли-продажи для передачи доли, которая фактически уже принадлежит вам на основании ваших вложений, является юридически спорным. Вы сами указываете, что фактической передачи денег не будет.

• Риск признания сделки притворной. Ваш случай точно описывается в Гражданском кодексе.

  "Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила." (Источник: ГК РФ, Статья 170, п. 2)
  Суд или налоговая инспекция могут увидеть, что договор купли-продажи с символической ценой или без реальной передачи денег прикрывает другую сделку. Это может быть квалифицировано как дарение, что невыгодно вам, либо как выдел доли, что более соответствует реальности, но изначально вы выбрали не тот механизм.

• Альтернативный механизм. Более правильным изначально было бы оформить соглашение о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, но для этого нужно сначала юридически оформить эту самую долевую собственность.

  "Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними." (Источник: ГК РФ, Статья 252, п. 1)

  Поскольку право собственности зарегистрировано только на соседа, формально он является единственным собственником и вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе продать его часть.

  "Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом... Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия... в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам..." (Источник: ГК РФ, Статья 209, п. 1 и 2)

  Таким образом, купля-продажа возможна, но ее условия должны быть максимально приближены к рыночным, чтобы избежать налоговых рисков. Более безопасный путь — сначала через суд признать за вами право на долю в праве собственности, но это долгий процесс. Если вы выбираете куплю-продажу, нужно понимать все последствия.

Налоговые последствия и какую цену указывать

Это самый важный вопрос. Если вы укажете цену, сильно отличающуюся от рыночной, проблемы будут у обеих сторон.

1. Риски для продавца (соседа)

Если сосед продает недвижимость, он получает доход, который является объектом налогообложения.

"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации..." (Источник: НК РФ, Статья 209, п. 1)

Чтобы налоговая не доначислила ему налог, исходя из реальной стоимости имущества, в Налоговом кодексе существует специальное правило для продажи недвижимости. Доход от продажи для целей налогообложения не может быть меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 214.10, п. 2)

Это означает, что вне зависимости от того, какую цену вы укажете в договоре (например, 100 000 рублей), налог для соседа будет рассчитан, исходя из суммы, равной 0,7 от кадастровой стоимости гаража. Указание символической цены в договоре не уменьшит его налоговую базу, но может привлечь внимание налоговых органов к сделке.

У продавца есть право на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества. Если кадастровая стоимость гаража невелика, вычет может полностью покрыть доход, и налога не будет.

2. Риски для покупателя (вас)

Если вы получаете имущество по цене значительно ниже рыночной, налоговая может усмотреть в этом вашу материальную выгоду, подлежащую налогообложению.

"При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах... а также доходы в виде материальной выгоды..." (Источник: НК РФ, Статья 210, п. 1)

Особенно это актуально, если вообще не происходит оплаты. В этом случае сделка купли-продажи может быть переквалифицирована в дарение.

"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность..." (Источник: ГК РФ, Статья 572, п. 1)

Доходы в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, освобождаются от налогообложения только если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками... (супругами, родителями и детьми... дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными... братьями и сестрами)." (Источник: НК РФ, Статья 217, п. 18.1)

Поскольку ваш сосед, скорее всего, не является вашим близким родственником, при переквалификации сделки в дарение вы будете обязаны уплатить НДФЛ со стоимости подаренного гаража.

Какие документы подтвердят ваши вложения

Чтобы обосновать перед налоговой, что передача доли — это не подарок и не фиктивная сделка, а возмещение ваших прежних затрат, необходимо иметь доказательства ваших инвестиций. К таким документам могут относиться:

• Письменный договор (соглашение) с соседом о совместном строительстве, в котором были определены доли вложений и будущее распределение собственности.
• Расписки соседа в получении от вас денежных средств на строительство.
• Ваши банковские выписки или квитанции, подтверждающие перевод денег соседу, покупку стройматериалов или оплату работ подрядчикам.
• Совместная переписка (в мессенджерах, по электронной почте), где обсуждаются ваши вложения, доли и планы по оформлению права собственности.

Эти документы будут доказывать, что передача имущества носит возмездный характер, но встречное предоставление было сделано вами ранее, а не в момент подписания договора купли-продажи.

"Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное." (Источник: ГК РФ, Статья 423, п. 3)

Выводы и рекомендации

1. Не указывайте в договоре символическую цену (например, 1 000 или 10 000 рублей). Это не спасет соседа от обязанности заплатить налог с 70% кадастровой стоимости, а для вас создаст риск доначисления налога с материальной выгоды или, что хуже, переквалификации сделки в дарение с обязанностью уплатить НДФЛ с полной стоимости имущества.

2. Укажите в договоре цену, равную кадастровой стоимости гаража. Это самый безопасный вариант. Он снимает все вопросы о занижении цены и рыночных рисках. Второй вариант — указать 0,7 от кадастровой стоимости. Это минимальный порог, который налоговая примет для расчета налога у продавца.

3. Несмотря на то, что цена в договоре указана как рыночная, реальной передачи денег можно избежать. В акте приема-передачи к договору вы указываете, что расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора. Именно здесь вам пригодятся все ваши старые расписки, переводы и чеки. С юридической точки зрения, вы не "получаете долю сейчас", а покупаете ее, но зачетом вашего старого долга соседа перед вами.

4. Обсудите с соседом уплату налога. Продавцу (соседу) нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ. Возможно, он сможет применить вычет, и налога не будет. Если же налог возникнет, решите между собой, кто и как будет его оплачивать, поскольку по документам продавец — именно он.

5. Настоятельно рекомендую обратиться к адвокату. Вы находитесь в сложной ситуации, где есть риск споров как с налоговой, так и между вами и соседом. Адвокат сможет проанализировать все ваши документы о совместных вложениях, правильно составить договор купли-продажи и акт приема-передачи, минимизировав все риски.